Предстраховая экспертиза недвижимого имущества

Предстраховая экспертиза является важнейшим этапом андеррайтинга имущественных комплексов. От ее качества зависит успех всех последующих этапов заключения и исполнения договора страхования.

В страховой практике приемы и методы предстраховой экспертизы разделяются на две большие группы:

• • стандартная предстраховая экспертиза для массовых видов страхования (частные жилые дома и квартиры, домашнее имущество, автомобили и т.п.);
• • индивидуальная предстраховая экспертиза для сложных объектов, имущественных комплексов производственного назначения и т.п.

Договоры страхования имущества заключаются на основании письменного заявления страхователя, в котором он должен сообщить обо всех ему известных обстоятельствах, имеющих существенное значение для определения степени риска по договору, и ответить на все поставленные страховщиком вопросы.

Предварительная экспертиза начинается с изучения заявления и приложенных к нему документов. При страховании сложных имущественных комплексов это могут быть материалы проектной документации, акты межведомственной комиссии о приеме в эксплуатацию объекта, другие документы.

В проектной документации имеется информация на основе графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения объектов. При ознакомлении с документами предприятия необходимо обратить внимание, имеются ли предписания государственных органов, осуществляющих контроль в области градостроительства и промышленной безопасности.

Проверка вещных прав (страхового интереса) проводится по документам, подтверждающим права собственности (владения, пользования).

При необходимости осмотра предмета страхования составляется план осмотра на основании сведений об объекте, предварительно полученных от страхователя, например из заявления на страхование.

При страховании крупных предприятий с целью получения полной информации по объектам страхования целесообразно использовать отчет независимой экспертной организации. В отчете дается заключение о стоимости объектов, предлагаемых для страхования, а также технологический обзор производства, показываются особенности функционирования объектов, дается характеристика выпускаемой продукции и др. Отчет дает страховщику возможность выделить объекты и производство с повышенной опасностью, которым необходимо уделить внимание при непосредственном осмотре объектов, предлагаемых на страхование.

При страховании простых объектов план предстраховой экспертизы упрощается исходя из особенностей объекта и применяется ее стандартный вариант, в котором эксперт ограничивается анализом заявления на страхование и, при необходимости, осмотром предмета страхования, главным образом с целью убедиться в его наличии и оценить степень подверженности рискам. Например, при страховании электронного оборудования основное внимание уделяется вопросам защищенности оборудования от скачков напряжения и силы тока, от разрядов статического электричества.

Для общей оценки риска рекомендуется следующий подход:

• а) осознание (выделение) опасности, способной при определенных обстоятельствах принести убытки предприятию;
• б) идентификация риска - выявление источников опасностей (факторов повышения риска);
• в) выявление отклонений характеристик объекта, отклонений в условиях эксплуатации, технологии производства от нормативных требований;
• г) прогноз возможных последствий.

Результаты предварительного анализа дают возможность определить, какие элементы, блоки имущества или процессы в технологической системе производственного комплекса яв ляются концентраторами рисков и требуют более серьезного анализа. В результате идентификации опасностей составляется перечень (список) нежелательных событий, приводящих к аварии, к событию, имеющему признаки страхового случая.

По результатам общей оценки подверженности объекта рискам эксперт определяет совокупность рисков, воздействующих на объект, его «слабые места» и направления его дальнейшего осмотра и изучения с целью количественной оценки вероятности возникновения страховых случаев.

При страховании имущества или предпринимательского риска страховая сумма не должна превышать их действительную (страховую) стоимость (ст. 947 ГК). Такой стоимостью считается:

• • для имущества - его действительная стоимость в месте нахождения на день заключения договора страхования;
• • для предпринимательского риска - убытки от предпринимательской деятельности, которые страхователь, как можно ожидать, понес бы при наступлении страхового случая.

В случае страхования рисков убытков от перерыва в производстве (как финансового риска) при оценке страховой стоимости согласовывается со страхователем ожидаемый восстановительный период и уточняется стоимость ежедневного выпуска продукции. Восстановительный период обычно принимается за период ответственности страховщика по выплате возмещения.

При страховании нескольких объектов, имущественных комплексов, многокомпонентных объектов, ответственности по различным направлениям деятельности устанавливается лимит ответственности страховщика по каждому отдельному объекту (его компоненту), отдельному месту хранения (груза, багажа), направлению деятельности. Также оговаривается лимит ответственности страховщика по отдельному страховому случаю, например, в полном объеме ущерба, но не свыше определенной величины (страховой суммы или ее части).

При экспертизе титульных рисков исследуется, как минимум, десятилетняя история возникновения и перехода прав на объекты недвижимости. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:

• • обмана со стороны продавца;
• • небрежности посредника (риэлтера) к проведению экспертизы прав на жилье, его умысел;
• • нарушения требований к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риэлтеров;
• • нарушения законодательства, совершенного во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом;
• • нарушений на этапе приватизации жилья;
• • продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;
• • ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.);
• • приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом, залогом;
• • заключения сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином;
• • заключения сделки дееспособным гражданином, не способным понимать значение действий и руководить ими;
• • заключения сделки неправоспособным юридическим лицом.

Если предварительной экспертизы документов заявителя недостаточно для принятия решения о страховании, то проводится следующий этап - непосредственный осмотр имущественных объектов, заявленных на страхование, для уточнения оценки рисков. При этом особое внимание уделяют следующим обстоятельствам.

По риску пожара:

1) оценка организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

• 2) оценка технологических решений по пожарной безопасности;
• 3) анализ противопожарной устойчивости здания (сооружения);
• 4) оценка выполнения противопожарных мероприятий в системах отопления, электрооборудования, газоснабжения и вентиляции;
• 5) оценка риска возникновения пожара в зависимости от состояния электроосвещения и молниезащиты;
• 6) оценка технических возможностей средств пожаротушения.

При установлении в результате предстраховой экспертизы факта соблюдении страхователем всех технических, технологических и организационных нормативов можно предположить, что ожидаемый ущерб будет соответствовать нормальным или благоприятным условиям расчета страховых тарифов (возможности применения понижающих коэффициентов). В случае выявления нарушений необходимо, как уже отмечалось, рекомендовать применение повышающих коэффициентов или отказ от страхования.

Дополнительно необходимо оценить максимально возможный ущерб, который может возникнуть в результате пусть маловероятного, но возможного одновременного стечения всех неблагоприятных обстоятельств. Для этого используется сценарий аварий, а при его отсутствии - опыт эксперта.

По результатам изучения представленных страхователем документов и непосредственного осмотра имущества составляется акт экспертизы (осмотра). Нормативными документами специальная форма акта не предусмотрена. В результате экспертизы дается прогнозная оценка ожидаемого нормального ущерба, который можно оценить, исходя из нормального функционирования защитных средств. Оценивается максимальный ожидаемый ущерб, исходя из прогнозируемого наихудшего варианта развития аварии, иной чрезвычайной ситуации при выходе из строя имеющихся на объекте защитных средств, а также подготовленности персонала к ликвидации возникающих чрезвычайных событий или других опасностей. В этой оценке учитываются конструктивные особенности здания и сооружения, объемнопланировочные решения в зданиях и сооружениях, степень возгораемости и степень огнестойкости конструкций (способность противостоять разрушениям в условиях пожара), возможные пути распространения пожара, о также стойкость здания к воздействиям стихии.