Основные понятия, термины и определения городского кадастра

2.1. Понятие объекта недвижимости

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Основным критерием отнесения вещи к недвижимости является её прочная связь с землёй, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба её назначению невозможно.

Ст. 130 Гражданского кодекса РФ даёт следующее определение недвижимости:

Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимость обладает следующими свойствами:

  • 1. Полезность. Объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника.
  • 2. Фундаментальность. Объект недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить.
  • 3. Стационарность. Объекты недвижимости тесно связаны с землей.
  • 4. Неповторимость. Каждый объект недвижимости уникален;
  • 5. Ликвидность. Недвижимость обладает низкой ликвидностью -сделки купли-продажи с одним и тем же объектом недвижимости происходят достаточно редко или не происходят вообще.

Недвижимость обладает следующими особенностями:

  • 1) недвижимость невозможно перемещать на другое место без нанесения объекту ущерба;
  • 2) недвижимость прочно связана с землей как физически (имеет фундамент), так и юридически (имеет собственника, правообладателя);
  • 3) объекты недвижимости долговечны, срок их службы составляет десятки лет;
  • 4) недвижимость обладает высокой стоимостью по сравнению с другими материальными вещами;
  • 5) каждая единица недвижимости уникальна по своим физическим характеристикам - местоположению, площади, составным конструктивным элементам;
  • 6) потеря потребительских свойств недвижимости происходит постепенно по мере износа составляющих её элементов;
  • 7) на стоимость недвижимости особенно влияет рядом находящееся новое строительство;
  • 8) сделки с недвижимостью строго регулируются государством;
  • 9) полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади.

Объекты недвижимости могут быть простыми (здание, сооружение, помещение, земельный участок) и составными - едиными. Под единым объектом недвижимости понимается:

  • - предприятие в целом как имущественный комплекс (земельный участок с цехами, складами, гаражами, административным корпусом и т.д.),
  • - земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть здание (сооружение), обособленные водные объекты, многолетние насаждения, инженерные сооружения и сети, элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, например домовладение',

В городах и других населённых пунктах можно выделить три основных типа недвижимости: земля (земельные участки); жилые и нежилые здания и помещения; сооружения.

Земля в населённых пунктах подразделяется на:

  • - земельные участки, застроенные и предназначенные под застройку;
  • - природные и рекреационные комплексы, предназначенные для отдыха жителями населённого пункта (парки, водные объекты, городские леса и т.д.).

Объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменениям и проходят следующие этапы жизненного цикла:

1) формирование — это постройка, т. е. создание нового объекта капитального строительства, покупка или выделение земельного участка;

  • 2) эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
  • 3) прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация объекта.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида: стоимость обмена и стоимость в использовании.

Стоимость обмена применяется при покупке, продаже, сдаче в аренду, передаче в залог, то есть на рынке недвижимости.

Стоимость в использовании выражает ценность объекта для собственника, который не собирается его продавать. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами использования объекта недвижимости и других целей. К видам стоимости в использовании относятся: инвестиционная; балансовая; кадастровая;

налогооблагаемая; восстановительная; стоимость замещения.

Кадастровая стоимость — стоимость земельного участка или объекта капитального строительства, определяемая методами государственной массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке.

2.2. Понятие «земля» и «земельный участок». Виды земельных участков

Понятие земельного участка является центральным в земельном законодательстве.

За рубежом (США, Англия, Швеция и т.д.) под земельным участком понимается конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку.

В Российском законодательстве имеется несколько определений земельного участка, не урегулирован вопрос о соотношении понятий «земля» и «земельный участок», нет точного указания на то, когда следует применять понятие «земля», а когда - «земельный участок».

Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется Законом РФ «О недрах».

Все, что выше земной поверхности и находящихся на ней зданий, строений и сооружений, также принадлежит государству, и его пользование регламентируется Воздушным кодексом РФ.

Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях (наземный, надземный, подземный), у которых может быть несколько различных собственников и пользователей.

Экономико-юридический словарь дает определение не понятию «земля», а понятию «земли»'.

Земли - ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог, один из основных компонентов производства (другие компоненты: труд, капитал, природные ресурсы).

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.

Земля является объектом недвижимости, причем любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей, имеет определенный правовой статус, который определяет форму законного владения, целевое назначение и разрешенное использование.

Когда мы говорим о земле как объекте земельных правоотношений, мы имеем в виду землю не в ее естественном состоянии, а землю, в отношении которой установлен определенный правовой режим, в силу чего она и становится объектом права -объектом земельного правоотношения.

Статья 6 Земельного Кодекса РФ выделяет 3 вида объектов земельных отношений:

  • - земля как природный объект и природный ресурс;
  • - земельные участки;
  • - части земельных участков.

Субъектами (участниками) земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Однако в большинстве случаев объектом земельных отношений является не земля как объект природы или ресурс, а земельный участок - индивидуализированная в установленном порядке часть поверхности земли.

Юридический словарь терминов определяет:

«Земельный участок - пространственная граница государственного суверенитета, территория, на которую распространяются властные полномочия государства».

Приведем определения земельного участка из земельного законодательства.

Статья 11.1 Земельного Кодекса РФ (федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ) даёт понятие земельного участка:

«Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

Статья 130 «Недвижимые и движимые вещи» Гражданского кодекса РФ относит земельные участки к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Таким образом, изучив эти определения, мы можем назвать основной признак земельного участка, который разграничивает понятия «земля» и «земельный участок». Этот признак -индивидуализация на поверхности Земли, то есть границы земельного участка однозначно описаны и удостоверены в установленном порядке. В целом определение земельного участка может выглядеть следующим образом:

Земельный участок - это часть земли, имеющая определенный правовой режим и целевое назначение (разрешенное использование), границы которой определены.

Границы этой части земли устанавливаются и закрепляются в ходе проведения кадастровых работ и удостоверяются путём внесения сведений о земельном участке в Государственный кадастр недвижимости.

Когда мы не индивидуализируем конкретный участок земли, мы можем употреблять понятие «земли» или «земля», также это понятие употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик, следует употреблять понятие «земельный участок».

Юридически значимые признаки земельного участка, его пространственная сфера как объекта права собственности отражены в ст. 261 Гражданского Кодекса РФ. Так, территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами.

В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом РФ входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения (ГК РФ, ст. 261).

Каждый земельный участок относится к одной из семи определённых Земельным кодексом РФ категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

  • 1) земли сельскохозяйственного назначения;
  • 2) земли населённых пунктов;
  • 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • 4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • 5) земли лесного фонда;
  • 6) земли водного фонда;
  • 7) земли запаса.

Порядок использования земель внутри той или иной их категории определяется собственником, пользователем, владельцем, арендатором земельных участков в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, природно-сельскохозяйственным районированием земель, их зонированием, территориальным планированием использования и землеустроительной документацией.

Категория земель в обязательном порядке указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; а также в договорах, предметом которых являются земельные участки.

Перевод земель из одной категории в другую должен осуществляться в полном соответствии с Земельным Кодексом РФ следующими уполномоченными органами:

  • 1) перевод земель, находящихся в федеральной собственности, -Правительством РФ;
  • 2) перевод земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
  • 3) перевод земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
  • 4) перевод земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

- земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок образования земельных участков установлен главой 1.1 Земельного кодекса РФ.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Границы образованных земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Вновь образованные земельные участки должны соответствовать установленным предельным минимальным и максимальным размерам земельных участков, определёнными Градостроительным регламентом. Помимо предельных размеров земельных участков, в градостроительном регламенте устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий.

В законодательстве закреплены определения отдельных видов земельных участков. Так, согласно ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

садовый земельный участок представляет собой земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

дачным земельным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

С правовой точки зрения земельный участок может быть признан делимым либо неделимым.

Делимым признается участок, который может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Если эти требования не соблюдены, то земельный участок является неделимым.

Вместе с понятиями «земля» и «земельный участок» в законодательстве используется понятие «угодье». Земельные угодья являются основным элементом государственного учета земель и подразделяются на:

  • - сельскохозяйственные угодья;
  • - несельскохозяйственные угодья.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашня, залежь, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения.

Несельскохозяйственные угодья - это земли под поверхностными водными объектами, включая болота, лесные земли и земли под древесно-кустарниковой растительностью, земли застройки, земли под дорогами, нарушенные земли, прочие земли (овраги, пески и т. п.).

Земельные участки могут быть выведены из оборота либо ограничены в обороте. Земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесённые к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Особенности правового положения земельного участка. Земля является объектом недвижимости. Это означает, что с земельные участки являются объектом гражданских прав и с ними могут совершаться сделки. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 Земельного кодекса РФ.

Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности. Право собственности на землю считается одним из древнейших и главных прав человека. Полная реализация этого права обеспечивается не только правом пользоваться земельным участком, но и возможностью передавать его другим лицам с целью получения взамен иного необходимого имущества, а также передавать его своим детям по наследству или иным лицам - по завещанию, то есть в полной мере осуществлять все элементы права собственности (владение, пользование и распоряжение). Право собственности на земельный участок распространяется не только на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, но и на замкнутые водоемы, находящиеся на земельном участке, лес и растения при условии, если иное не установлено законодательством РФ.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками Российской Федерации, находящимися на приграничных территориях и на иных особо установленных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Земельный участок также может находиться на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, на праве ограниченного пользования чужим участком (сервитут), на праве аренды и на праве безвозмездного срочного пользования.

Все лица, являющиеся собственниками, владельцами, арендаторами земельных участков или использующие земельные участки на любом ином праве, называются землепользователями и правообладателями земельных участков.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, распоряжаться такими участками они также не могут. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие нового Земельного Кодекса РФ, сохраняется, но предоставление гражданам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Распоряжение гражданами земельным участком, находящимся на таком праве, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образуемые земельные участки.

Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. Обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Одна из важнейших характеристик земельного участка — его площадь. Различают физическую и геодезическую площадь земельного участка. Физическая площадь земельного участка — это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотных точек границы. Фактически площадь земельного участка - это площадь многоугольника, получающегося при проекции границ участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат. При описании участка в кадастровых документах указывается его геодезическая площадь.

2.3. Классификация городских земельных участков по видам использования

В соответствии со ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации, к землям населенных пунктов относятся земли, используемые и предназначенные для застройки и развития территории и отделенные границей (чертой) от земель других категорий. Современный город представляет собой комплексную социальную и хозяйственную систему, сложный производственнотерриториальный, инженерно-строительный, а также культурный комплекс, в состав которого входит множество объектов недвижимости и разнофункциональных земельных участков, образующих в совокупности сложное городское хозяйство.

Основным структурным элементом и пространственной базой системы городского хозяйства выступает земля, городская территория.

Сложная многофункциональная структура городского землепользования, особый режим использования отдельных видов городских земель, организация их использования и оценки являются особыми характеристиками городской среды. На небольших городских территориях сосредоточено большое число производственных, общественно-деловых, социальных, культурно-бытовых объектов, а также инженерно-технической инфраструктуры, которые в своей совокупности оказывают существенное влияние на ценность отдельных территорий, потенциальный уровень стоимости земли и уровень налогооблагаемой базы в системе городского хозяйства.

Городская земля - это компонент природной среды, предназначенный для обеспечения разнообразных видов жизнедеятельности населения: удовлетворения их физиологических потребностей в жилье, рекреационной, культурной и социальной деятельности; обеспечения производственной деятельности и других направлений, связанных с обеспечением жизнедеятельности либо непосредственно с этим не связанных.

Под земельным участком в городе понимается часть городских земель, имеющая определенный юридический статус, границу и конкретное целевое назначение.

Городские земли рассматривают с трех позиций:

  • 1) как природный объект;
  • 2) как природный ресурс;
  • 3) как объект земельно-имущественных отношений.

Городская земля как природный объект выступает как естественная экологическая система в виде поверхности Земли, которая является составной частью окружающей среды, взаимодействующей с другими природными объектами: лесами, недрами, водами.

К числу природных свойств земли на городской территории, определяющих её функционирование, относятся:

- грунты (плотность, водопроницаемость);

грунтовые воды (глубина залегания, химический и бактериологический состав);

  • - наземные воды;
  • - рельеф и расчлененность территории;
  • - растительность;
  • - почвы (загрязнение, засоление, качество).

Для города принципиально важно, что земельные участки могут располагаться на разных физических уровнях, поскольку на разных уровнях могут располагаться обременения земельного участка - т.е. объекты инфраструктуры: водо- и газоснабжение, электроснабжение, транспортные артерии (например, метрополитен). Такой подход делает возможным деление городских земель на вертикальные зоны, которые повышают общественное значение земельных ресурсов города.

В качестве объекта земельно-имущественных отношений городские земли выступают как объекты недвижимого имущества в форме единого земельно-имущественного комплекса.

Городские земли имеют сложный состав, в который входят:

  • 1) земли жилой и общественной застройки, застроенные и предназначенные для застройки жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями;
  • 2) земли общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами и иными объектами и предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения;
  • 3) земли промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки, предназначенные для размещения промышленных, коммунальных и иных объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов;
  • 4) земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, инженерной инфраструктуры и связи;
  • 5) земли особо охраняемых территорий, объектов природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, природными и национальными парками, садами, а также земли, на которых располагаются памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы;
  • 6) земли водоемов и акваторий, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями, а также водоохранными зонами;
  • 7) земли сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;
  • 8) земли военных объектов и режимные зоны, предназначенные для размещения различных объектов с особым правовым режимом;
  • 9) резервные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

Архитектурно-градостроительные классификации городских земель основаны на делении территории города в соответствии с его функциональной организацией, целевым назначением и правовым режимом, а также свойствам земель.

Основное предназначение земли в городе заключается в том, что земля выступает как «территория для застройки». В городе в результате антропогенного воздействия плодородный слой земли накрыт асфальтом дорог, тротуаров, площадей, занят жилыми зданиями, промышленными сооружениями и другими объектами городского хозяйства. Линиями электропередач обустроено также пространство над городской землей, а под поверхностным слоем городских земель расположены все подземные инженерные коммуникации. В зависимости от наличия зданий, строений и сооружений, городские земли подразделяются на застроенные и незастроенные. Из них по характеру покрытия поверхностного слоя выделяют запечатанные (застроенные и покрытые асфальтом) и незапечатанные (открытые) земли.

Городские земли обладают особым правовым режимом установленным нормами земельного, градостроительного и иного законодательства. Законодательно установлен порядок использования и охраны земельных участков в пределах границы населенного пункта, определяющий права и обязанности субъектов прав на земельные участки посредством градостроительного планирования, территориального зонирования и регулирования застройки в целях обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности и устойчивого развития населенного пункта. Главной целью вышеперечисленных мероприятий является компактное размещение разнородных объектов и обеспечение их функционирования при соблюдении экологических, санитарных, противопожарных, архитектурно-градостроительных, технических и иных норм.

Принцип приоритета земель сельскохозяйственного назначения на территорию городских земель не распространяется, а действует приоритет Генерального плана развития города. При застройке города и других населенных пунктов прежде всего учитываются интересы настоящих и будущих поколений, поэтому использование земель городов и иных населенных пунктов осуществляется соблюдением градостроительных регламентов, правил землепользования и застройки.

По особенностям ведомственного использования в каждом городе выделяются две основные группы городских земель:

  • 1. Промышленные зоны. В этих зонах располагаются промышленные и обслуживающие предприятия и сооружения, автомобильные, железнодорожные ветки и другие транспортные сооружения, непосредственно связанные с этими предприятиями, культурно-бытовые учреждения, обслуживающие работников производственных предприятий и санитарные зелёные зоны.
  • 2. Селитебные территории. Эти территории предназначены для размещения индивидуальной малоэтажной и многоэтажной жилой застройки, зданий культурно-бытового назначения, парков, скверов, бульваров, улиц и площадей, обслуживающих жилую застройку.

Для города характерно полифункциональное использование земельных участков. В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, разрешенное использование земельных участков в городах и иных населённых пунктах может быть следующих видов:

  • 1) основные виды разрешенного использования;
  • 2) условно разрешенные виды использования;
  • 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Например-, если на земельном участке построен многоэтажный многоквартирный жилой дом, на первом этаже которого размещён продуктовый магазин, а во дворе жилого дома организована парковка для автотранспорта, то:

- основным видом использования такого земельного участка является «многоэтажное жилищное строительство»;

вспомогательными видами использования являются «размещение объекта торговли» и «автостоянка»;

- условно разрешенными видами использования будут являться все виды использования, установленные градостроительным регламентом города для городской территории (зоны), на котором расположен этот земельный участок.

Применительно у территории населенного пункта на основании Градостроительного Кодекса Российской Федерации устанавливаются территориальные функциональные зоны, к каждой территориальной зоне Градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки устанавливаются конкретные виды разрешенного использования земельных участков:

  • 1. В жилых зонах земельные участки предназначены и используются для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение сопутствующих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового назначения, объектов здравоохранения, дошкольного, начального и среднего образования, и, в качестве условно разрешенных видов использования, - культовых зданий, небольших стоянок автомобильного транспорта, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и проч.).
  • 2. Земельные участки в общественно-деловых зонах предназначены для размещения центров деловой, финансовой и общественной активности, как основного вида использования территории, в том числе административные, научно-исследовательские учреждения и организации, культовые здания, объекты предпринимательской деятельности, учреждения здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, гостиницы, спортивные комплексы, объекты среднего профессионального образования, высшего профессионального образования, иные здания, строения и сооружения инженерной и транспортной инфраструктуры необходимые для обслуживания общественно-деловых зон, гостевые стоянки автомобильного транспорта, скверы и бульвары. Сопутствующие объекты капитального строительства, разрешенные для размещения в общественно-деловых зонах: жилые комплексы, отдельные жилые дома, школы, детские сады, спортивные сооружения и детские игровые площадки, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
  • 3. Земельные участки в производственных зонах предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур, обеспечивающих их функционирование, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. В производственных зонах допускается размещение объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, а также образовательных учреждений среднего и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, общественно-деловых центров и прочих учреждений, связанных с обслуживанием производственных зон. В производственных зонах допускается размещение подземных и многоэтажных гаражей, комплексы автолюбителей (гаражей-боксов), стоянок автомобильного транспорта, скверов и бульваров, спортивных сооружений. В зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также не допускается производство сельскохозяйственной продукции.
  • 4. Земельные участки в зонах инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования. Для предотвращения вредного воздействия сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон. Сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования, эксплуатация которых оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, должны размещаться за пределами городских и сельских поселений.

В пределах зон инженерной инфраструктуры допускается размещение сопутствующих объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, а также размещение скверов, бульваров, спортивных и прочих объектов связанных с обслуживанием данной территориальной зоны. В пределах зон транспортной инфраструктуры допускается размещение сопутствующих объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, скверов, открытых автостоянок.

  • 5. Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В состав этих зон могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты. Целевое назначение рекреационных зон - организация мест отдыха населения. В состав этой зоны включаются парки, скверы, бульвары, прибрежные территории рек, активно используемые населением для отдыха. Территория этой зоны может использоваться для устройства пляжей; спортивных и игровых площадок; аттракционов; летних театров, концертных площадок. В качестве неосновных и сопутствующих видов использования недвижимости допускается размещение мемориалов, автостоянок, вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (администрация, кассы, пункты проката, малые архитектурные формы и т.д.). На территориях рекреационных зон не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
  • 6. Территории зон сельскохозяйственного использования заняты пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями и могут быть использованы в целях ведения сельского хозяйства. В границах садоводств по санитарным условиям запрещается строительство капитальных жилых домов.
  • 7. Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для размещения объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим. В указанных зонах допускается в качестве разрешенных видов использования размещать военные базы, городки, полигоны, аэродромы, иные объекты безопасности и космического обеспечения, образовательные учреждения, реализующие военные профессиональные программы, предприятия, учреждения и организации федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи по обороне, безопасности и космическому обеспечению. Неосновными и сопутствующими видами использования в этих зонах являются: строительство жилых домов, общественных зданий, сооружений, связанных с выращиванием овощей (парники, теплицы); возведение хозяйственных построек; гаражей, размещение открытых стоянок. Условно разрешенными видами использования, т.е. требующими специального согласования, в этих онах признаются строительство производственных зданий, учреждений связи и иных коммуникаций, превышающих установленные параметры, временных сооружений.
  • 8. Зоны специального назначения включают коммунальные предприятия и организации, использование которых не совместимо с другим использованием территории. К ним относятся: зона кладбищ и крематория;- зона складирования твёрдых бытовых отходов (ТБО), и мусороперерабатывающего завода; озеленение санитарно-защитных зон не вошедшие в другие территориальные зоны.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

В пределах территориальных зон при градостроительном зонировании могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Разрешенное использование земельного участка подтверждается в форме акта разрешенного использования земельного участка, разрабатываемого и оформляемого уполномоченным органом исполнительной власти городов и посёлков - Градостроительном плане земельного участка.

2.4. Понятие объекта капитального строительства. Виды объектов капитального строительства

Объектами капитального строительства, подлежащими учёту в государственном кадастре недвижимости и иных видах кадастров, являются здания, сооружения, помещения и объекты незавершённого строительства.

Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к недвижимым вещам.

Законодательное определение исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает, в качестве примера построек: киоск — строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца; навес —

сооружение полузакрытого типа (крыша на опорах с незамкнутыми стенами или без них).

В российском законодательстве понятие «объект капитального строительства» существует с 2005 г. В прежнем градостроительном законодательстве использовались правовые конструкции «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности».

Рассмотрим подробнее виды объектов капитального строительства (далее - ОКС)

Зданием называется наземное строительное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное для определенного вида человеческой деятельности и отдыха, или архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, проживания, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, содержания животных.

Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (оборудование). Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.

Здание является одним из видов строительных сооружений. Основной задачей зданий является пространственная организация бытовых, трудовых процессов и отдыха людей.

Здания изучает наука Типология, классифицирующая архитектурные объекты в их сравнении по общим признакам:

  • - функциональному назначению;
  • - типам;
  • - объемно-планировочным параметрам;
  • - закономерностям формообразования;
  • - градостроительным функциям и требованиям к ним;
  • - эксплуатационным качествам.

По функциональному назначению здания подразделяются на четыре основные группы, соответствующие основным видам человеческой деятельности: быту, труду и общественноадминистративной деятельности:

  • - общественные здания;
  • - жилые дома;
  • - промышленные здания;
  • - здания и сооружения, предназначенные для нужд сельского хозяйства.

Каждая из этих групп имеет в свою очередь собственную типологическую структуру в зависимости от функционального назначения зданий, или их специфики. Основным признаком зданий, по которому определяют принадлежность его к той или иной группе, является назначение здания определенного типа для определенной цели.

Например-, общественные здания классифицируются по областям культурно-бытового обслуживания населения:

  • 1) здравоохранение;
  • 2) наука, просвещение и обучение;
  • 3) воспитание и обучение;
  • 4) физкультура и спорт;
  • 5) массовый отдых;
  • 6) транспорт и связь;
  • 7) общественное питание;
  • 8) торговля;
  • 9) хозяйственно-бытовое обслуживание;
  • 10) управленческо-административная деятельность;
  • 11) коммунальные предприятия.

По объемно-планировочным параметрам здания классифицируют по этажности, планировочным схемам, функциональному зонированию зданий на генеральном плане и помещений в самом здании.

Например-, жилые здания подразделяют на следующие типы:

  • - одноквартирные (одноэтажные, мансардные, двухэтажные);
  • - блокированные (двухквартирные одно-, двухэтажные, четырехквартирные двухэтажные; многоквартирные одно- двухэтажные);

секционные (односекционные трехэтажные и выше, многосекционные двухэтажные и выше);

  • - коридорные, коридорно-секционные;
  • - галерейные, галерейно-секционные.

Одним из примеров классификации зданий может служить следующая схема (рис. 2.1):

Пример классификации зданий

Рис. 2.1. Пример классификации зданий

Жилое здание (дом) состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям (домам) относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты, другие дома.

Индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли; коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже — спальни), одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков.

Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Нежилые здания - это здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, и другие.

В процессе развития потребностей населения города типы зданий постоянно видоизменяются. Кроме четко выраженных типов зданий, существует множество переходных форм.

Кроме типологической классификации, т.е. классификации зданий по назначению, существует подразделение зданий на классы по значимости. Выделяют 4 класса зданий. Каждому классу зданий предъявляются определенные требования относительно капитальности (строительные материалы и конструкции, огнестойкость и т. д.), степени градостроительного и народнохозяйственного значения, характеристики эксплуатационных качеств.

Здания I класса. К ним относятся жилые и общественные здания, отвечающие повышенным требованиям (общественные здания, играющие особо важную роль в композиции городов, жилые выше шести этажей и др.).

Здания II класса. Это здания массового строительства, жилые дома в 4—5 этажей.

Здания III класса представляют собой малоэтажные здания с небольшой вместимостью.

Здания IV класса. Это здания, удовлетворяющие минимальным требованиям.

Основными составными частями зданий являются помещения -это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами (стенами), не имеющими разрывов.

В составе помещений могут быть комнаты целевого назначения (комната-ванная, комната-прихожая, комната-кухня, комната для отдыха и др.). Комната - это неделимая функциональная часть здания.

Сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Например'.

  • - плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;
  • - автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.

К сооружениям, представляющим собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, относятся также стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта, например, городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков. Площадки расположены на земле и являются приспособлением её для целей физкультуры и спорта. В данном случае эти сооружения были созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Строения. Законодательных определений понятия «строения» в Российском законодательстве не имеется. Как и ранее в законодательстве РСФСР, термин «строения» используется как общее понятие зданий и сооружений. В настоящее время понятие «строение» преимущественно используется либо в одном терминологическом ряду — «здание, строение, сооружение», либо как равнозначное понятию здание, либо подчеркивается второстепенное значение: «жилые и хозяйственные строения, расположенных на садовых и дачных участках», хозяйственные строения для содержания домашних животных, строения вспомогательного использования, строения потребительского назначения (дачи, садовые дома, гаражи).

В отличие от иных объектов капитального строительства, строение не является объектом учета, применяемом при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Объекты незавершённого строительства — объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

2.5. Понятие кадастра недвижимости, мониторинга земель, управления городскими территориями, территориального планирования, прикладной геодезии, инженерного обустройства территории населённых пунктов

Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, о геодезической и картографической основе ГКН и кадастровом делении территории Российской Федерации (далее -кадастровые сведения).

Государственный кадастр недвижимости состоит разделов:

  • 1) реестр объектов недвижимости;
  • 2) кадастровые дела;
  • 3) кадастровые карты.

Сведения ГКН используются при планировании использования земель, для государственной регистрации прав на землю и иное недвижимое имущество и сделок с ним, для проведения землеустройства, при государственном контроле (надзоре) за рациональным использованием и охраной земель, при совершении сделок с землей, для установления размеров платежей за землю, при предоставлении и изъятии земель.

Сведения ГКН имеют юридическую силу и государственный статус, они являются на сегодня единственно достоверными для налоговых, правоохранительных, судебных и иных органов.

Объектами, сведения о которых подлежат внесению в ГКН, являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, а также в кадастр вносятся сведения о прохожденииграницы Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территорий.

Принципы государственного кадастра недвижимости - единство технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечение общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимость кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Земельные участки и объекты капитального строительства становятся объектами прав и сделок только после их государственного кадастрового учёта в ГКН.

Государственный кадастровый учет (далее - ГКУ) осуществляется в связи с образованием земельного участка, созданием на земельном участке объекта капитального строительства (объекта недвижимости), либо изменением уникальных характеристик земельного участка, объекта капитального строительства. Сведения о физических, правовых и экономических характеристиках объектов недвижимости в процессе государственного кадастрового учёта вносятся в ГКН из документов, представляемых в Орган кадастрового учёта (далее -ОКУ) заинтересованными лицами (заявителями) либо органами государственной власти и местного самоуправления.

Источниками сведений об объектах недвижимости в ГКН являются:

  • 1) сведения государственного земельного кадастра (ГЗК), поводившегося в РФ до 01.03.2008 года;
  • 2) сведения об объектах капитального строительства, переданные в орган кадастрового учёта органами технического учёта и технической инвентаризации;
  • 3) сведения из документов, предоставляемых в орган кадастрового учета заявителями;
  • 4) сведения, поступающие в орган кадастрового учёта в порядке информационного взаимодействия от органов государственной власти и местного самоуправления:
    • - сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются органами местного самоуправления,
    • - сведения о прохождении Государственной границы РФ -Министерством иностранных дел РФ;
    • - сведения о прохождении границ между субъектами РФ, о границах муниципальных образований, о границах населенных пунктов, о границах территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий, об установлении или изменении категорий земель, разрешенного использования адреса и т.п.) - органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления;
    • - сведения о лесах и водных объектах расположенных на земельных участках - органами, осуществляющими ведение государственного лесного и водного реестров.

Основным документом, являющимся основанием для государственного кадастрового учёта и внесения в ГКН сведений о земельном участке является Межевой план. Основным документом, являющимся основанием для постановки на государственный кадастровый учёт и внесения в ГКН сведений об объектах капитального строительства, расположенном на земельном участке, является Технический план. Межевой и Технический планы изготавливаются уполномоченными лицами - кадастровыми инженерами в результате проведения кадастровых работ, заключающихся в установлении на местности и согласовании со смежными землепользователями границ земельных участков, установлению категории земель и вида разрешённого использования земельного участка и объекта капитального строительства, определении площади и других характеристик земельного участка и объекта капитального строительства.

В соответствии с действующим законодательством проводить кадастровые работы и изготавливать Межевой план и Технический план имеет право только аттестованный кадастровый инженер -физическое лицо, имеющее действующий квалификационный аттестат.

Ведение ГКН и государственный кадастровый учет осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и подведомственным ему ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», их структурными подразделениями в субъектах РФ.

Государственный кадастр недвижимости ведётся с

использованием автоматизированной системы АИС ГКН.

Государственный мониторинг земель является частью государственного экологического мониторинга (государственного мониторинга окружающей среды) и представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации.

Задачами государственного мониторинга земель являются:

  • 1) своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;
  • 2) информационное обеспечение государственного земельного надзора, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;
  • 3) обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Государственный мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами мониторинга и управления земельными ресурсами. Порядок осуществления государственного мониторинга земель устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Управление городскими территориями. Целью управления современным городом является поддержание системы жизнеобеспечения населения на основе разработанной экономической политики в рамках действующей законодательной системы. Объектом управления является вся территория в пределах городской черты: земельные участки, отличающиеся по характеру использования и правовому статусу, а также земли общего пользования.

Предметом управления городскими территориями являются процессы организации использования территории, которые в пределах городской территории обеспечивают реализация всего многообразия потребностей его жителей. Многообразие потребностей приводит к многообразию способов использования городских земель.

Способы управления городскими территориями: территориальная организация использования земли (землеустройство, планировка, зонирование и др.)

  • - инженерное обеспечение использования земли (инженерные коммуникации);
  • - установление правового статуса земель (собственность, пользование, аренда, ограничения, обременения);
  • - установление направлений и видов использования земель (разрешённое использование);

внедрение экономически и экологически эффективных технологий использования земли;

- анализ природного и экономического состояния земель;

экологическое благоустройство городской территории, регулирование плотности застройки и расселения

  • - формирование и развитие транспортной инфраструктуры города;
  • - иные мероприятия, влияющие на статус и состояние земель.

Субъектом осуществления управленческой деятельности на территории города является муниципалитет. Муниципалитетом является представительный орган власти, осуществляющий функции законодателя и контролера в пределах границ муниципального образования. Исполнительные функции муниципалитета лежат на мэрии (управы, администрации), которая является составной частью муниципалитета.

Территориальное планирование. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, территориальное планирование -это планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документами территориального планирования муниципальных образований являются:

  • 1) схемы территориального планирования муниципальных районов;
  • 2) генеральные планы поселений;
  • 3) генеральные планы городских округов.

В соответствии со статьей 23 Градостроительного Кодекса РФ подготовка генерального плана поселения, генерального плана городского округа может осуществляться применительно ко всей территории такого поселения или такого городского округа. Содержание генерального плана определено статьей 23 Градостроительного кодекса РФ.

Прикладная геодезия. Геодезия - это наука о методах определения фигуры и размеров Земли и изображения ее поверхности на картах и планах, а также о способах проведения различных измерений на поверхности Земли, в околоземном пространстве и на других планетах. Прикладная геодезия — один из разделов общей геодезии, где, используя современные электронные и спутниковые приборы, профессиональное программное обеспечение, занимаются подготовкой строительства, созданием планов и карт в следующих видах деятельности:

- выполнение работ по созданию геодезических, нивелирных сетей и сетей специального назначения;

выполнение топографических съемок, графического и цифрового оформления их результатов;

проведение работ по геодезическому сопровождению строительства и эксплуатации зданий и инженерных сооружений.

Инженерное обустройство территории населённых пунктов. Понятие «Инженерное обустройство территорий населенных пунктов» включает:

  • - инженерную подготовку территории для строительства,
  • - инженерное оборудование территорий населенных пунктов,
  • - систему озеленения населенных пунктов,
  • - благоустройство населенных пунктов.

Инженерное обустройство территорий предполагает овладение теоретическими знаниями и практическими навыками в области инженерной подготовки территории для строительства (схема вертикальной планировки), проектирования и размещения сетей инженерного оборудования (энергоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, очистных и канализационных сооружений, систем теплофикации, связи и др.) в населенных пунктах. Озеленение и благоустройство территорий населенных пунктов предусматривает изучение вопросов проектирования и организации благоустройства и озеленения населенных пунктов. По градостроительным нормам удельный вес всех озелененных территорий различного назначения в пределах застройки городов должен быть не менее 40%.

2.6. Понятие землеустройства и межевания земель

Землеустройство представляет собой систему мероприятий, направленных на организацию использования земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов.

Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства. Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим порядок проведения землеустройства, является Федеральный закон от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве».

Землеустройство осуществляется на всех землях независимо от их целевого назначения и форм собственности. Объектами землеустройства являются территории субъектов РФ, территории муниципальных образований, территориальные зоны.

Основные направления землеустройства включают в себя: разработку федеральных и региональных программ использования и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства с учетом экономических, градостроительных, экологических и иных особенностей территории;

установление (восстановление) на местности границ административно-территориальных образований, изменение городской черты, поселковой черты и черты сельских поселений, границ земельных участков субъектов земельных отношений по единой государственной системе;

  • - составление проектов землеустройства по упорядочению существующих землевладений и землепользований с устранением неудобств в расположении земель;
  • - определение границ земельных участков, установление их границ и отвод в натуре (на местности), оформление планов (чертежей) границ, подготовку документов для государственного кадастрового учёта и удостоверения прав на земельные участки;
  • - разработку рабочих проектов по рекультивации нарушенных земель, защите почв от водной и ветровой эрозии, селей, оползней, подтопления, заболачивания, иссушения, уплотнения, засоления, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, сохранению и повышению плодородия почв;
  • - обоснование размещения и установления границ особо охраняемых территорий;

проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических, историко-культурных и других обследований, а также изыскательских работ;

- проведение инвентаризации всех земель и систематическое выявление неиспользуемых земель, используемых нерационально и не по целевому назначению.

Мероприятия по землеустройству оформляются в установленном порядке в виде утвержденной землеустроительной документации -прогнозов, программ, схем и проектов, материалов обследований и изысканий. Землеустроительная деятельность проводится за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов и заказчиков государственными проектными организациями, другими предприятиями и физическими лицами.

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Порядок проведения межевания земель установлен Инструкцией по межеванию земель, утверждённой Роскомземом в 1996 году, а также Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (Росземкадастр, 2003 г.).

При проведении межевания земель определяются направления и протяженность границ земельных участков и территорий, определяются (вычисляются) координаты поворотных точек границ, вычисляется площадь земельного участка, составляется План (Чертёж) земельного участка. Обязательным мероприятием при межевании земель является согласование границ со смежными землепользователями с составлением Акта согласования границ земельного участка.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле - продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности. В результате межевания земель подготавливается Землеустроительное (межевое) дело, один экземпляр которого выдаётся на руки заказчику, второй экземпляр подлежит обязательной передаче в Фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. В случае, если межевание земельного участка производится при его первичном формировании (образование из государственных и муниципальных земель), по результатам межевания также составляется Межевой план для представления в орган кадастрового учёта с целью государственного кадастрового учёта сформированного земельного участка в государственном кадастре недвижимости.

Ведение Фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, возложено на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков. Исходными данными для восстановления границ земельных участков являются сведения Государственного кадастра недвижимости.

2.7. Понятие технической инвентаризации объектов капитального строительства

В системе управления недвижимым имуществом населённых пунктов одним из основных направлений является достоверный технический учёт, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости и проведении технической инвентаризации зданий и сооружений.

Техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов капитального строительства на основе результатов периодических обследований в натуре.

Техническая инвентаризация объектов недвижимости заключается в проверке и определении на конкретную дату наличия, местоположения, назначения, фактического использования, состава, состояния и стоимости объекта. Технической инвентаризации подлежат здания и сооружения на стадии строительства и эксплуатации. Передвижные, временные строения не подлежат технической инвентаризации.

Единицей учета при инвентаризации является инвентарный объект.

Основы федеральной политики и правовое регулирование государственного технического учёта и технической инвентаризации объектов капитального строительства разрабатывает Министерство экономического развития Российской Федерации на основании федеральных законов, нормативно-правовых актов Президента РФ и Правительства РФ.

Необходимость проведения технической инвентаризации в последние годы обусловлено расширением сферы практического использования результатов технической инвентаризации, применения результатов инвентаризации и технических паспортов:

  • - при разрешении судебных и внесудебных споров в отношении недвижимого имущества, связанных с передачей и оформлением прав собственности на помещения инвесторов долевого участия в строительстве многоквартирных домов и офисных центров, реальным разделом объектов капитального строительства, оспариванием сделок, вступлением в наследство, признанием прав собственности на самовольно возведенные объекты капитального строительства;
  • - при оформлении и переоформлении прав аренды на помещения, части объектов капитального строительства;
  • - при осуществлении оценочной деятельности оценщиками и заказчиками оценочных работ используются технические паспорта, в качестве доказательной базы для применения в расчетах сведений о количественных и качественных характеристиках объектов оценки. При этом основным требованием кредитных учреждений при ипотечном кредитовании является соответствие объекта оценки данным технического паспорта и правоустанавливающим документам;
  • - при уточнении данных об объекте капитального строительства и первичном внесении данных в реестр федерального имущества;
  • - при вводе объектов капитального строительства в эксплуатацию после завершения строительства и реконструкции застройщики заказывают первичную техническую инвентаризацию во избежание дальнейших судебных споров.

Техническую инвентаризацию объектов недвижимости осуществляют аккредитованные Росреестром организации технической инвентаризации (ОТИ), которые ежегодно представляют в налоговые органы и органы Росстата сведения об объектах капитального строительства.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

  • а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
  • б) формирование обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений;
  • в) обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
  • г) информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости;
  • д) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Итоговым документом проведения технической инвентаризации является Инвентарное дело и Технический Паспорт объекта капитального строительства.

Инвентаризационно-техническая документация имеет многоцелевое назначение. Она используется в том числе:

  • - в капитальном строительстве - для разработки схем районной планировки, сравнения вариантов застройки по критерию стоимости сносимых строений, разработки проектов вскрытия котлованов, планирования воспроизводства жилищного фонда, контроля качества вводимых в эксплуатацию зданий, контроля качества строительной исполнительной документации;
  • - в финансовой системе - для взимания земельной ренты, определения размера налогов на строения, государственного обязательного страхования, расчетов компенсации за сносимые строения, исчисления госпошлины при свершении сделок;
  • - в социальной сфере - для выдачи гражданам разрешений на строительство жилых домов и служебных строений, определения уровня благоустройства населенных пунктов и строений, учета и распределения жилых и нежилых зданий и помещений, установления фактов самовольного строительства, определения границ землевладений, расчетов рыночных запасов топлива для населения, выдачи разрешений на продажу домов и строений, исчисления размеров квартплаты и арендных платежей, определения пригодности зданий для использования по тому или иному назначению;
  • - в жилищно-коммунальном хозяйстве - для планирования работ по капитальному ремонту, разработки проектов и смет на реконструкцию и ремонт, определения стоимости основных фондов и их фактического износа.

Сведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости обязательны для применения в следующих случаях:

  • 1) составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;
  • 2) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • 3) исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости;
  • 4) ввод в эксплуатацию строительных объектов;
  • 5) определение технического состояния и физического износа объектов капитального строительства;
  • 6) регистрация товариществ собственников жилья (кондоминиумов);
  • 7) государственный кадастровый учёт объектов капитального строительства.

ТЕМА 3

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >