Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости

Необходимо оценить двухкомнатную квартиру, расположенную в Советском районе (ул. Берег реки Дон) г. Воронежа. Основные характеристики объекта оценки приведены в табл. 6.1.

Таблица 6.1

Характеристики объекта оценки

Этаж	4
Количество квартир на этаже	4
Тин планировки	Фиксированный
Количество комнат (в случае фиксированной планировки)	2
Общая площадь (с учетом лоджий и балконов)	57.2 кв. м
Общая площадь (без учета лоджий и балконов)	54.1 кв. м
Жилая площадь (без учета лоджий и балконов)	30.8 кв. м
Площадь кухни	8.0 кв. м
Балкон/лоджия	Есть (3.1 кв. м)
Высота помещений	2,65 м
Остекление балкона	Нет
Санузел, количество санузлов	Один, раздельный
Смежные комнаты	Нет
Телефон	Нет
Выход окон (стороны света)	Окна выходят на запад
Пол	Линолеум, плитка
Стены	Обои, плитка
11ОТОЛОК	I (обелка
Входная дверь	Деревянная
Окна	пвх
Сантехника/состояние	Хорошее
Подключение к электричеству	Есть
Подключение к холодному/горячему водоснабжению	Есть
Подключение к канализации	Есть
Межкомнатные двери	Установлены
Кондиционирование	Нет
Отопительные приборы	Металлические
Кухонная плита	Г азовая
Наличие следов протечек на потолке	Нет
Наличие перепланировки	Нет
Дополнительные удобства	Пет
Состояние отделки	Чистовая отделка
Необходимые ремонтные работы	Ремонтные работы не требуются
Текущее использование объекта оценки	Объект оценки используется в качестве жилой двухкомнатной квартиры

Пять сопоставимых объектов-аналогов, которые используются в данном анализе, расположены в одном районе с оцениваемым объектом. В табл. 6.2

приведены основные ценообразующие характеристики объектов аналогов и проводится расчет наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки путем последовательного внесения корректировок к объектам-аналогам.

Обоснование введенных корректировок

Корректировка на состав прав

Так как оценивается право собственности на рассматриваемую квартиру и в качестве объектов-аналогов подобраны квартиры, на которые продастся право собственности, данная поправка в расчетах нс применялась.

Корректировка на условия продажи

Корректировка на условия продажи, отражающая изменение цены сделки («уторговывание») по сравнению с ценой предложения. Практика продаж на рынке жилой недвижимости свидетельствует о том, что цена предложения выше реальной сделки на 3-7%, с учетом того, что объект оценки относится к вторичному рынку жилья новостроек, сроки реализации которого снизились по сравнению с вторичным жильем старой застройки. Оценщик применил поправку на торг в размере -5% как наиболее вероятную величину торга.

Корректировка на время продажи (предложения)

Ввиду того, что объекты-аналоги выставлялись на продажу в течение января 2014 г., оценщик данную корректировку не применял.

Корректировка на местоположение

Так как объект оценки и подобранные объекты-аналоги расположены в одном районе г. Воронежа (Советский район, ул. Берег реки Дон), данная корректировка в расчётах не применялась.

Корректировка на материал стен дома

Так как оцениваемая квартира и объекты-аналоги расположены в панельных домах, Оценщик данную корректировку в расчетах не применял.

Корректировка на количество комнат в квартире

Так как и объект оценки, и объекты-аналоги представляют собой двухкомнатные квартиры, данная корректировка в расчёте не применялась.

Корректировка на этаж

Этаж, на котором расположен жилой объект, как правило, является одним из факторов, который влияет на выбор потенциального покупателя, а значит, и стоимость объекта. Следовательно, корректировка по данному фактору при расчете стоимости объекта оценки необходима (табл. 6.3). Величина корректировки определялась методом парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, сходных по всем характеристикам, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене (в данном случае этаж, на котором расположена квартира).

Таблица 6.2

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог-1	Аналог-2	Аналог-3	Аналог-4	Аналог-5
Наименование (описание)объекта	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира
Назначение	жилая квартира	жилая квартира	жилая квартира	жилая квартира	жилая квартира	жилая квартира
Источник информации	-	Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ Most т. (473) 229-88-89 пер. Бакунинский 1, оф. 508	Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ ВоронежПроектСтрой т.(473) 240-39-99: ул. Театральная д. 34, оф.1	Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ Сота, г. 8-950-765-3401 ул. Кольцовская 2	Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ Рим. г. 8-952-551-3641 ул. Плехановская 46	Единая база недвижимости INFOLINE: http://www.vrx.ru/ BestRealty. т. 8-952-551-3641 ул. Ленина 73, оф. 6
Цена продажи, руб.	-	1 800 000	I 930 000	2 250 000	1 870 000	1 920 000
Местоположение	г. Воронеж. ул. Берег реки Дон, д. 29е, кв. 18	г. Воронеж. ул. Берег реки Дон	г. Воронеж, ул. Берег реки Дон	г. Воронеж, ул. Берег реки Дон	г. Воронеж, ул. Берег реки Дон	г. Воронеж. ул. Берег реки Дон
Общее примечание	Квартира с ремонтом от застройщика, окна ПВХ. Экологически чистый район: лес, р. Дон. Развитая инфраструктура: ТЦ Ермак, детский сад, школа и тл	Квартира с ремонтом от застройщика, окна деревянные, лоджия не застеклена, развитая инфраструктура	Квартира с ремонтом от застройщика, окна ПВХ, лоджия застеклена, развитая инфраструктура	Квартира с евроремонтом, окна ПВХ, лоджия застеклена, развитая инфраструктура	Квартира с ремонтом от застройщика, окна деревянные, лоджия не застеклена, развитая инфраструктура	Кваргира с ремонтом от застройщика, окна ПВХ, лоджия не застеклена, развитая инфраструктура
Год постройки	2012	2012	2012	2012	2012	2012
Этаж/этажность	4/10	8/10	5/10	4/10	4/10	5/10
Высота потолков	2,65	2,65	2,65	2,65	2,65	2.65
Материал стен	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный
Площадь общая, кв. м с учетом лоджии	57,2	57,00	58,00	58,00	58,00	58,00
Площадь общая, кв. м без учета лоджии	54,1	54,00	55.00	55.50	55,46	56.00
Площадь жилая, кв. м	30.8	32.0	32,0	32.0	32.0	32,0
Площадь кухни, кв. м	8,0	8.0	8,0	9,0	8,0	8,0

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог-1	Аналог-2	Анало1-3	Аналог-4	Аналог-5
Состояние квартиры / уровень отделки	хорошее/чистовая	хорошее/чистовая	хорошее/чистовая	хорошее/евроотделка	хорошее/чистовая	хорошее/чистовая
Наличие 1 отсутствие балкона	+	+	+	+	+	+
Наличие / отсутствие коммуникаций	+	+	+	+	+	+
Качество остекления окон	пвх	деревянное	ПВХ	ПВХ	деревянное	ПВХ
Остекление балкона	нет	нет	есть	есть	нет	нет
Дата продажи	январь. 2014	январь. 2014	январь. 2014	январь. 2014	январь. 2014	январь. 2014
Вид стоимости	Рыночная	Предложение	11рсдложснис	Предложение	11рсдложснис	Предложение
Условия сделки	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Цена продажи, руб. за кв. м	-	33 333	35 091	40 541	33 718	34 286
Внесение корректировок
Состав прав па объект оценки	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственно сти
Корректировка на состав прав, %	-	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	33 333	35 091	40 541	33 718	34 286
Условия продажи	Цена сделки	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Корректировка на условия продажи (поправка на торг), %	-	-5,0%	-5.0%	-5.0%	-5,0%	-5,0%
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	31 666	33 336	38 514	32 032	32 572
Время продажи (дата предложения)	январь. 2014	январь. 2014	январь. 2014	январь. 2014	январь. 2014	январь. 2014
Корректировка на время продажи (дату предложения), %	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%

Наименование показателя	Обьек! оценки	Аналог-1	Аналог-2	Аналог-3	Аналог-4	Аналог-5
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	31 666	33 336	38 514	32 032	32 572
Местоположение	г. Воронеж, ул. Берег реки Дон, д. 29е, кв. 183	г. Воронеж, ул. Берег реки Дон	г. Воронеж. ул. Берег реки Дон	г. Воронеж. ул. Берег реки Дон	г. Воронеж, ул. Берег реки Дон	г. Воронеж. ул. Берег реки Дон
Корректировка на местоположение, %	-	0,0%	0,0%	0.0%	0,0%	0.0%
С корректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	31 666	33 336	38 514	32 032	32 572
Физические характеристики - количество жилых комнат в квартире	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира	Двухкомнатная квартира
Корректировка на физические характеристики, %	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0.0%
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	31 666	33 336	38514	32 032	32 572
Физические характеристики - материал степ дома	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный	панельный
Корректировка на материал стен дома, %	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0.0%
С корректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	31 666	33 336	38 514	32 032	32 572

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог-1	Аналог-2	Аналог-3	Аналог-4	Аналог-5
Физические характеристики - 31 аж, на котором расположена квартира	4/10	8/10	5/10	4/10	4/10	5/10
Корректировка на физические характеристики, %	-	+2,6%	0.0%	0.0%	0.0%	0.0%
С корректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	32 489	33 336	38 514	32 032	32 572
Физические характеристики - состояние квартиры	хорошсе/чистовая	хорошсе/чистовая	хорошсе/чистовая	хорошсс/свроотдслка	хорошсе/чистовая	хорошсе/чистовая
Корректировка на отделку, %	-	0	0	-5 000	0	0
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	32 489	33 336	33 514	32 032	32 572
Физические характеристики - площадь помещений с учетом лоджии	54,1	54.0	55.0	55,5	55.5	56.0
Корректировка на физические характеристики, %	-	-0.01%	+0,05%	+0,08%	+0,08%	+0,10%
С корректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	32 486	33 353	33 541	32 058	32 605
Состояние рынка	Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки	Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки	Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки	Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на да-ту оценки	Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки	Рынок жилья г. Воронежа по состоянию на дату оценки

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог-1	Аналог-2	Аналог-3	Аналог-4	Аналог-5
Корректировка на состояние рынка, %	-	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	32 486	33 353	33 541	32 058	32 605
Экономические характеристики	Документы готовы	Документы готовы, чистая продажа	Документы юговы, чистая продажа	Документы готовы, чистая продажа	Документы юговы, чистая продажа	Документы готовы, чистая продажа
Корректировка на экономические характеристики, %	-	0%	0%	0%	0%	0%
Скоррск! ированная стоимость. руб. за 1 кв. м	-	32 486	33 353	33 541	32 058	32 605
Компоненты стоимости (дополнительные улучшения)	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют
Корректировка на наличие коммуникаций. %	-	0%	0%	0%	0%	0%
С корректированная стоимость, руб. за 1 кв. м	-	32 486	33 353	33 54!	32 058	32 605
Скорректированная стоимость объекта оценки, руб.	-	1 757 493	1 804 397	1 814 568	1 734 338	1 763 931
Физические характерно икн - остекление окоп и балкона	-	-	-	-	-	-
Остекление окон	ПВХ	деревянное	ПВХ	ПВХ	деревянное	ПВХ
Корректировка на физические характеристики. наличие окон ПВХ руб.	-	+36 (XX)	0	0	+36 (XX)	0

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог-1	Аналог-2	Аналог-3	Аналог-4	Аналог-5
Остекление балкона	нет	нет	есть	есть	нет	нет
Корректировка на физические характеристики, руб.	-	0	-17 500	-17 500	0	0
Скорректированная стоимость объекта оценки, руб.	-	1 793 493	1 786 897	1 797 068	1 770 338	1 763 931
Количество поправок	-	4	3	4	3	2
Расчётный коэффициент		12	13	12	13	14
Удельный вес	-	0,188	0.203	0,188	0,203	0,219
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.		1 783 445

Для расчета корректировок использовалась формула К ₌ ^с.„~^с. _х100% с,

(6.3)

где Сон- стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

С_а - стоимость объекта-аналога.

Таблица 6.3

Расчет корректировки на этаж

Наименование объекта

Местоположение

Этаж

Стоимость квартиры, руб. за 1 кв. м

Поправка на этаж, %

Двухкомнатная квартира в многоэтажном жилом доме

Поз. 31,32,33

пос. Тенистый

Поз. 19

п. Тенистый

(1,2,3 подъезды)

3-5

39 800

+2,6%

Двухкомнатная квартира в многоэтажном жилом доме

1.8.9

38 800

Корректировка на состояние квартиры / отделку

Так как оцениваемая квартира имеет стандартную внутреннюю отделку (отделку от застройщика), а среди подобранных объектов-аналогов имеются квартиры с качественной улучшенной внутренней отделкой, в расчетах необходимо введение соответствующей корректировки. Корректировка введена в денежном выражении, так как стоимость ремонта преимущественно определяется именно в рублях на 1 кв. м. Величина корректировки принята в соответствии с информацией строительных компаний Воронежа в размере 5

ООО руб./кв. м (как затраты на улучшенную отделку с применением высококачественных отделочных материалов).

Корректировка на площадь помещения

Корректировка на размер объекта определялась на основе метода интегральных показателей. Для сравнения параметров использовалась формула

Л.

-1 х100%,
(6.4)

где S₍, - величина общей площади объекта-аналога;

Son - величина общей площади оцениваемого объекта недвижимости;

к - коэффициент торможения стоимости.

Коэффициент торможения - это показатель степенной функции, определяющий запоздавшее уменьшение стоимости 1 кв. м объекта оценки при увеличении площади объекта оценки по сравнению с площадью аналога. Коэффициент торможения предлагается выбирать в диапазоне 0,03...0,10. В данном случае коэффициент торможения принят равным 0,03. Следует отметить, выбор происходит экспертно.

Корректировки на состояние рынка, экономические характеристики и компоненты стоимости (дополнительные улучшения) нс применялись, так как и объект оценки, и подобранные объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка, готовы к продаже (имеются все необходимые правоустанавливающие документы) и не имеют дополнительных улучшений.

Корректировка на качество остекления окон и остекление балкона -данная поправка была определена в абсолютных величинах из расчета стоимости пластикового остекления одного окна и балкона. Стоимость остекления с учетом монтажа одного окна и материалов ПВХ составляет 12 000 руб., стоимость остекления балкона составляет 17 500 руб.

Соответственно поправка на ПВХ остекление окон для 2-комнатной квартиры:

К_ост.ок= 3*12 000 руб. = 36 000 руб.

Поправка на отсутствие остекления балкона составит:

К_ост.бал= 17 500 руб.