Перспективы развития градостроительного (городского) кадастра

Правовой режим земель населенных пунктов

Земельные ресурсы муниципального района образуют его земельный фонд. В соответствии с земельным законодательством все земли района делятся но целевому назначению на 7 категорий, каждая из которых имеет определенный правовой режим использования и охраны (таблица 21).

Земля в пределах государственных границ (включая занятую водой) составляет территориальную основу суверенитета государства и образует его земельный фонд. Этот фонд делится на земли различного целевого назначения, распределяется по землевладельцам и землепользователям. В различных сферах деятельности земли используются по-разному, поэтому земельный фонд подразделяют на категории земель, которые различают по двум признакам: основному целевому назначению, и правовому режиму использования и охраны. Следовательно, категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим использования и охраны. Целевое назначение - это установленный законодательством порядок, условия и предел использования земель для конкретных целей.

Таблица 21- Категории земельного фонда

Категория

Наименование

1 категория

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции

2 категория

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий

Окончание таблицы 21

3 категория

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности соответствующих организаций и предприятий

4 категория

К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты полностью или частично из хозяйственного пользования и оборота и для которых установлен особый правовой режим

5 категория

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые и не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие)

6 категория

К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

7 категория

К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и нс предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель

Статья 83 Земельного кодекса РФ посвящена категории земель населенных пунктов, в которой написано, что «землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам».

Статья 85 устанавливает состав земель населенных пунктов и зонирование территорий. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) обществен но-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие осооос природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Правовой режим земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах города, определяется градостроительными регламентами, устанавливаемыми Правилами землепользования и застройки муниципального образования.

Разберем пример на конкретном земельном участке.

Исследуемый земельный участок расположен на территории г. Саратова, Волжский район, Зеленый остров (рисунок 46).

Фотография Зеленого острова

Рисунок 46 - Фотография Зеленого острова

На рисунке 47 представлено месторасположение земельного участка на Публичной кадастровой карте, представленной на официальном сайте Портала госуслуг.

Месторасположение исследуемого земельного участка на Публичной кадастровой карте

Рисунок 47 - Месторасположение исследуемого земельного участка на Публичной кадастровой карте

Кадастровое обследование, осмотр - обследование границ земельных участков. Результаты кадастрового обследования территории сведены в таблице 22, на рисунке 48.

Таблица 22 - Кадастровое обследование территории

Адрес земельного участка (местоположение)

г. Саратов, Волжский район, Зеленый остров

Категория земель

Земли населенных пунктов

Вид разрешенного использования

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Площадь, кв. м

1771

Кадастровая стоимость, руб./кв. м

517.04

Кадастровый номер

64:48:010407:128

Здания, расположенные на земельном участке

11 объектов, занятых садовыми домиками

Исследуемый земельный участок в электронной карте АИС ГКН

Рисунок 48 - Исследуемый земельный участок в электронной карте АИС ГКН

Исследуемый земельный участок расположен в границах населенного пункта - г. Саратова. Основная проблема состоит в том, что, исследуя генеральный план г. Саратова, видно - 1рапица города проходит по р. Волге, и те земельные участки, которые расположены на островах, входят в границу населенного пункта. Но данная территория не охвачена Генеральным планом, и земельные участки нс разграничены функционально по градостроительному зонированию.

Согласно Земельному кодексу РФ, исследуемый земельный участок может входить либо в рекреационную зону, либо в зону особо охраняемых территорий в составе земель населенных пунктов.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса (категория земель особо охраняемых территорий и объектов).

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Согласно Генеральному плану. Зеленый остров не только не относится к какой-либо территориальной зоне, но также его границы полностью не изображены на данном градостроительном документе (рисунок 49).

Функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

При градостроительном зонировании - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов - выделяют территориальные зоны.

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Месторасположение земельного участка Зеленый остров

Рисунок 49 - Месторасположение земельного участка Зеленый остров

При совмещении кадастровой карты г. Саратова с Генеральным планом можно сделать вывод о том, что кадастровые данные о границах населенного пункта (г. Саратова) не совпадают с границей, установленной Генеральным планом (рисунок 50). Зеленый остров с исследуемым земельным участком расположен в кадастровом квартале 64:48:010407:.

В результате земельно-кадастрового обследования можно сделать вывод, что исследуемый земельный участок имеет кадастровую основу и подлежит формированию для последующего кадастрового учета. Но градостроительная документация г. Саратова не позволяет однозначно определить его градостроительный регламент, что в дальнейшем может повлиять на его использование в соответствии с видом разрешенного использования.

Карта кадастрового деления и Генеральный план г. Саратова (фрагмент)

Рисунок 50 - Карта кадастрового деления и Генеральный план г. Саратова (фрагмент)

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

  • • виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
  • • их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Также Земельным кодексом РФ выделяют пригородные зоны. В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за границами населенных пунктов, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >