Земельный кадастр города (поселений)

Требования и развитие отношений закрепленных в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 07.05. 98 № 73-ФЗ и Земельном кодексе Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ отражены в государственном земельном кадастре (ГЗК). ГЗК «представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В ГЗК также включают информацию о субъектах прав на земельные участки». Законы и иные нормативные правовые акты, действующие на территории Российской Федерации, применяются, если они нс противоречат Градостроительному кодексу (из статьи 72). В Градостроительном кодексе установлено, что предоставление земельных участков в городских и сельских поселениях осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 56, п. 3).

Поселения - первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка, отличающегося постоянством использования его, как места обитания. Поселения бывают городские (города и поселки городского типа) и сельские.

Город - поселение с численностью более 12 000 жителей, преимущественно (85 %) занятых несельскохозяйственным производством, которое формирует муниципальные образования (кроме г. Москвы, Санкт-Петербурга и городов федерального - регионального -значения). Городские поселения в зависимости от численности их жителей подразделяют: на мегаполисы, сверхкрупные, крупные, большие, средние, малые и поселки городского типа (см. главу 1). Средняя плотность населения в РФ составляет 8,6 чел. на км².

К землям поселений относятся земли, предназначенные и используемые для застройки и развития этих поселений и отделенные границей (чертой) от земель других категорий. Городская черта (черта поселения) - внешняя граница, отделяющая земли, принадлежащие поселению, от земель иных категорий или от земель иных административно-территориальных образований. Порядок определения (изменения) черты поселения устанавливает законодательный орган государственной власти Российской Федерации. Готовит к утверждению градостроительную и землеустроительную документацию орган городской архитектуры совместно с комитетом но земельным ресурсам и землеустройству. Значение и функции земель городских поселений заключаются в их предназначении для удовлетворения различных видов жизнедеятельности людей. По функциональному назначению территорию города делят на зоны (см. главу 1), а земля выступает как природный носитель (основа) пространственно-временного объекта недвижимости. При этом имеют значение природные качества: почв или грунтов, наземных и/или грунтовых вод, рельефа и его расчлененности, загрязненность вод и захламленность территории, наличие и виды растительности.

Недвижимость - это юридически индивидуализированный обособленный объект, состоящий из одного земельного участка и прочно связанного с ним строения или его частей, перемещение которых не может быть достигнуто без нанесения ущерба их назначению. При этом земельный участок определяет местоположение и единую основу существующей или создаваемой недвижимости и является объектом права. Недвижимость без земли существовать нс может. Однако пустующие земельные участки являются потенциальными доходными объектами при условии возведения на них зданий и/или сооружений. Наличие земельного участка делает его объектом недвижимости, а способ реализации потенциальных или существующих строений является привлекательной возможностью для потребителя и формирует спрос на рынке недвижимости. Чем шире потенциал возможного использования земельного участка, тем выше может быть его стоимость. При этом имеют значение размер и форма участка. К преимуществам, соответственно повышающим стоимость, относятся большой размер и правильная форма (квадрат, прямоугольник). К недостаткам формы относят всякого рода закругления, большое число поворотов границы, вытянутость участка, наличие тупого или острого угла и другие недостатки. Следует помнить, что сформированные и зафиксированные границы участка «в документах земельного кадастра практически не поддаются корректировке, поэтому наличие дефекта затрудняет как оборот этого объекта, так и его развитие».

Сложное городское хозяйство образует комплексная социальнохозяйственная система, характеризуемая множеством относительно самостоятельных функциональных объектов. Происходит взаимодействие производственных и непроизводственных сфер экономического развития, движущими силами которых являются его жители. Используются городские ресурсы: земельные участки и связанные с ними здания и сооружения, в совокупности, представляющие собой объекты недвижимого имущества. Кадастровые системы необходимы для фиксирования информации о состоянии окружающей среды, а также для определения правового и экономического статуса территории. Задачи учета и регистрации изменений компонентов окружающей среды появились в связи с фискальными интересами государства и потребностями рынка в правовой поддержке сделок с недвижимостью. Наиболее полно данные мониторинга используются в Единой системе государственных кадастров (ЕСГК), в которые входят следующие основные группы:

• • кадастры природных ресурсов: земельный, водный, месторождений полезных ископаемых, экологический, растительного и животного мира и др.;
• • кадастры недвижимости: инженерных сетей и коммуникаций, жилых и нежилых строений, транспортных магистралей, уличнодорожных сетей и др.;
• • регистры: населения, предприятий, административно-

территориальных образований.

ЕСГК в полном объёме ещё не создана. Понятие «кадастр» находится в дискуссионном поле. Однако очевидно, что данные мониторинга являются информационной базой кадастровых систем. Постоянный мониторинг территории, является необходимым условием кадастровой оценки установления платы за ресурс, регулирования правовых отношений и составления прогнозных моделей решения задач перспективного управления. Основная цель государственного земельного кадастра заключается в обеспечении органов власти, а также граждан и юридических лиц кадастровой информацией, которая используется для решения следующих задач:

• • управления земельными ресурсами;
• • контроля по использованию и охране земель;
• • сохранения и повышения плодородия земель;
• • регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• • формирования проектов землеустройства;
• • определения стоимости земли в составе природных ресурсов;
• • обоснования платы за землю;
• • оформления юридических документов на право владения, пользования и распоряжения земельными участками.

В России и за рубежом все больше внимания уделяется выявлению неучтенных объектов в населенных пунктах. В отдельных случаях они определяют причины появления аварий и повреждений подземных сооружений при новом строительстве и реконструкции. Это происходит в связи с отсутствием картографических данных по расположению объектов на территории города и комплексной информацией об их характеристиках. Активное использование пространства улично-дорожной сети связано с необходимостью детальных инженерно-технических изысканий. В то же время отсутствие отдельных видов пространственной информации приводит к снижению эффективности работы органов исполнительной власти и городских организаций: недостаточную оперативность в принятии ответственных управленческих решений, снижение качества государственных и иных информационных услуг. Проблема решается путем создания комплексной системы учета наземных сооружений, в рамках которой будет сформирована единая база данных о подземных объектах на территории города. Обязательными данными базы является информация о местоположении, основных характеристиках и правообладателях земельных участков, а также информация об участках, выделяемых для строительства и эксплуатации сооружений, зонах с особыми условиями, материалы мониторинга территорий.

Наряду с естественными свойствами объект недвижимости может характеризоваться архитектурно-планировочным, конструктивным, территориальным, целевым, хозяйственным и иным назначением, которые требуют своего прилегающего пространства или дополнительных территорий. Эти характеристики являются фактором развития объекта недвижимости, включая метод освоения земли и построек. Таким образом, конкретный земельный участок и сооружения (здания) построенные на ней представляют собой единый комплекс недвижимости или единицу кадастрового учета. Например, выделяемые для строительства и эксплуатации подземных сооружений участки недр (горные отводы) представляют собой геометризованные блоки подземного пространства, уточненные границы которых описываются в трехмерной системе прямоугольных координат. Трёхмерные кадастровые системы позволяют ускорить и повысить эффективность процедуры принятия решений: точно определять пространственные координаты объектов; получать информацию о высоте (глубине) сооружения; осуществлять реалистичное отображение территории и виртуальное передвижение по модели; проводить интерполяцию по точкам высот; представлять результаты анализа в наглядном и удобном для восприятия виде. То есть на территории города учет участков подземного хозяйства рационально производить в трёхмерном кадастре недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) должен эксплуатироваться на основе информационных фондов и материалов инженерных изысканий, формируемых в отраслевых информационных ресурсах. К отраслевым ресурсам относятся базы данных организаций технической инвентаризации, информационная система обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), информация предприятий, эксплуатирующих инженерные сети и метрополитен. Информация ГКН формируется путем непрерывного межведомственного взаимодействия.

Таким образом, наиболее перспективным направлением исследований в сфере управления городскими территориями является моделирование взаимоотношений объектов в трёхмерном представлении. Потребность в реалистичном отображении окружающего мира увеличивает значимость моделирования, которое способно изменить технологию и практику управления городом. Для решения этих и многих других вопросов в области эффективного использования подземного пространства и планирования городской среды требуются новые возможности учёта объектов и формирования пространственных данных.

Создание кадастровых систем (КС) особенно актуально при формировании объектов наземного пространства городских территорий. При проектировании, строительстве и эксплуатации сооружений особую значимость приобретает оценка взаимного расположения объектов, в том числе визуальная, с учетом особенностей рельефа и реальной глубины залегания, трудоемкости доступа, связи с наземными объектами. Трёхмерные ГКС позволяют ускорить и повысить эффективность процедуры принятия решений: точно определять пространственные (географические) координаты объектов; получать информацию о высоте (глубине) сооружения; осуществлять реалистичное отображение территории и виртуальное передвижение по модели; проводить интерполяцию по точкам высот; представлять результаты анализа в наглядном и удобном для восприятия виде.

Все иные государственные (муниципальные, отраслевые) регистрационные и учетные системы (регистры и/или реестры) жилых и/или нежилых помещений, организаций, предприятий всех форм собственности базируются на информации, сосредоточенной в земельном кадастре. Поэтому в первую очередь данные мониторинга застроенной территории поселений (районов города): селитебных, промышленных, коммунально-складских, транспортной инфраструктуры, санитарнозащитной, отдыха населения и земель специального назначения направлены на ведение земельного кадастра. Поскольку все земли на территории Российской Федерации находятся в собственности (постоянном или бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде), то есть, закреплены за субъектами прав на землю, то прежде, чем предоставить земельный участок для строительства, необходимо решить вопросы, связанные с изъятием (выкупом) земельного участка у обладателя прав на него.

Основным результатом процесса мониторинга является разнородная и разнообразная информация о динамике изменений на земельном участке, а также о современном и перспективном состоянии окружающей среды и ее отдельных компонентов. Применение современных компьютерных технических земельно-информационных систем в процессе ведения государственного земельного кадастра дает возможность осуществлять решение следующих задач:

• • государственный контроль распределения участков земли и качества их использования;
• • документальное закрепление границ и площадей земельных участков, а также законность осуществления прав собственности и земельных сделок (аренды, залога, дарения, обмена, купли-продажи);
• • обеспечение гласности, устойчивости и оперативности земельных сделок и оборота земли, разрешение земельных споров;
• • определение (установление) нормативной и рыночной цены на землю;
• • формирование и проведение налогового обложения земли и земельных сделок;
• • информационное обеспечение органов государственной власти, юридических и физических лиц о наличии земельных ресурсов, их хозяйственном использовании, правовом режиме земельных сделок, а также о собственниках или пользователях земельных участков;

Городской кадастр в реализации генерального плана является основным градостроительным документом, определяющим условия формирования среды обитания населения. Достигается функциональное зонирование территорий, развитие инженерной и транспортной инфраструктур, градостроительные требования к экологическому и санитарному благополучию. Проектными параметрами (элементами) при этом являются: местоположение, характеристики общей площади и площади застройки, цена земли, стоимость строительства, источник финансирования и сроки реализации проекта. Решение о подготовке документации по планировке территории принимается органами местного самоуправления, если иное не установлено законодательством. Например, уставом муниципального образования и/или муниципальными правовыми актами предусмотрено, что решение о подготовке документации по планировке территории и/или внесение изменений в утвержденную документацию принимается главой местной администрации в форме распоряжения. Физические и юридические лица, начиная со дня опубликования решения о подготовке документации, вправе представить в орган местного самоуправления городского округа предложения (заявление) о порядке, сроках и содержании документации по планировке территории. При этом принята стандартная последовательность прохождения документов (работ) по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием места размещения объекта.