Землеустройство городских территорий

Землеустройство - это установленный законом процесс, определяющий деятельность государственных органов по отведению и оформлению земельных участков в землепользование или в землевладение. В этом процессе осуществляется юридическое, техническое и экономическое оформление предоставления и изъятия земель, образование новых, упорядочение существующих и определение границ специальных земельных фондов, землевладений или землепользований, внутреннее устройство их территорий. Реализация закона определяет использование земли в соответствии с существующим земельным строем.

Функциональное назначение землеустроительных мероприятий специалисты определяют со следующих позиций:

• • в буквальном смысле слова - землеустройство - действия по наведению порядка на земле и устройству территории;
• • практической деятельности людей, в том числе деятелей науки (землеустройство - отрасль научной деятельности);
• • организаций (властных структур), осуществляющих механизм земельной политики государства;
• • организаций (властных структур), реализующих способ общественного производства;
• • организаций (хозяйствующих структур), осуществляющих в стране хозяйственный механизм.

Практическая деятельность людей по отношению к территории проживания осуществляется в виде необходимого строительства. На территории строятся дороги, определяются площадки и их границы для парковки транспортных средств, для возведения отдельного жилого и/или производственного здания. Формируются улицы и районы города, закладываются лесопарковые зоны из многолетних растений, а также определяются границы районов и устанавливается их функциональное назначение. Определяются планировочная структура и особенности городского движения.

Для реализации этих действий необходимо иметь первичную информацию, которая характеризует природные условия (почвы, лесные насаждения, рельеф); экономические условия (наличие существующих землепользований и землевладений, их назначение, 1раницы и площади). Принятие решений по изменению статуса территории осуществляют по результатам инвентаризации земель, топографо-геодезических, почвенных, геоботанических, экологических и иных обследованиях и изысканиях. Определяют порядок переустройства территории: составляют, согласовывают и утверждают проект, осуществляют его экспертизу, намечают метод выноса проекта на местность и авторский надзор.

Научное сопровождение заключается в исследованиях и определении путей разрешения возникающих противоречий и/или неопределенностей как внутри системы, так и при взаимодействии этой системы с внешними факторами. Осуществляются практические мероприятия по систематизации знаний об организации рационального использования и охраны земель. Научная деятельность по землеустройству застроенных территорий является самостоятельной научной дисциплиной со своей структурой, предметом и объектом исследований. В результате научного подхода формируются законы и правила землеустройства, которые принимаются гражданами и организациями государственных органов для обязательного исполнения.

Земельная политика государства вырабатывается и осуществляется на практике различными органами законодательной и исполнительной власти. К законодательным органам относятся: Государственная Дума Российского и регионального (республиканского, краевого, областного) масштаба. Для координации усилий государства по управлению земельными ресурсами и реализации законов создаются специальные землеустроительные органы (землеустроительная служба) министерства и ведомства федерального и местного уровня. Целью их создания является необходимость реализации политики законодательной власти в реальной жизни, то есть контроль над исполнением земельного законодательства участниками, реализующими право собственности на землю. Такие организации призваны обеспечить ясность и порядок в использовании земель, преодолеть неопределенности в вопросах закрепления права собственности на землю при совершении сделок купли-продажи, определять ставки земельного налога, изымать земельную ренту, осуществлять охрану земли и контроль за хозяйственно целесообразным направлением ее использования. На эти органы возлагаются обязанности ведения государственного кадастра недвижимости, оценки земельных участков, предоставления и изъятия земли юридическим и физическим лицам, разрешения земельных конфликтов, организации территории и контроль по использованию земли по назначению.

Порядок возбуждения, исполнения, утверждения и движения землеустроительного дела осуществляется в соответствии с юридическими правилами его ведения; порядок составления, оформления, выдачи документов и их содержание - техническая сторона землеустройства; организация, проектирование, реализация технологии землеустроительных работ, а также их финансирование и стоимость определяются экономическими отношениями участников процесса.

Способ общественного производства реализуется организациями (властными структурами), осуществляющими политику землеустройства и землевладения как государственными, так и индивидуальными (частными) субъектами общества, то есть предполагается возможность владения землей юридическими и физическими лицами. Такое владение должно иметь место, так как целью эффективной эксплуатации земли и применения прогрессивных технологических мероприятий является свободный выбор хозяйствующих субъектов в укрупнении или разукрупнении земельных участков. Такая ситуация определяется разнообразием внутренних критериев развития производительных сил и производственных отношений общества, выраженным в возможности самоорганизации процессов землепользования и землевладения.

Хозяйственный механизм землеустройства, принятый на территории страны, признается системой инженерно-технических, экономических, правовых, экологических действий и мероприятий по регулированию земельных отношений между хозяйствующими субъектами государства. То есть механизм землеустройства отражает объективные законы природы и общества, находящиеся в постоянном развитии и определяющие последовательную и закономерную смену событий в субъективных отношениях этих хозяйствующих субъектов государства. С другой стороны, процесс землеустройства неразрывно связан с землей. Такая организация признается социально-экономическим явлением, которое должно изучаться и управляться на основе целенаправленной деятельности как отдельных граждан страны, так и юридических лиц.

Города и иные населенные пункты представляют собой территории, застроенные жилыми, административными, культурными, медицинскими, хозяйственными зданиями, инженерными коммуникациями и промышленными предприятиями, которые организованны в виде улиц (см. главу 1). Также к городской территории относятся транспортная инфраструктура (тротуары, проезжие части улиц, городские площади), водоемы и водные акватории, территории лесов, парки, скверы, бульвары, рекреационные зоны и резервные территории в пределах городской черты (рис. 5.7).

Рис. 5.7. Карга Градостроительного зонирования г. Саратова

Таким образом, землеустройство городских территорий - это система мероприятий по планированию и организации рационального использования земель и их охраны, а также упорядочение существующих и образование новых объектов путем установления их границ на местности.

Задачами землеустройства городских (застроенных) территорий, осуществляемых совместно с градостроительной деятельностью, являются:

• • инвентаризация земель застроенных территорий и границ населенных пунктов;
• • определение границ функциональных зон, зон с особыми условиями их использования, а также определение границ деления территорий на участки для их землеустройства;
• • обеспечение землеустроительных работ для формирования генерального плана застроенной территории (города, городского округа);
• • планирование земельно-хозяйственного устройства резервных территорий;
• • землеустроительное проектирование и межевание территорий;
• • землеустроительное обеспечение участков для их постановки на государственный кадастровый учет;
• • определение и закрепление на местности межевыми знаками границ населенных пунктов, устанавливаемых генеральным планом городского округа поселения или муниципального района;
• • формирование земельных участков (территорий) как объектов недвижимости для совершения правовых сделок: предоставления или продажи, изъятия или выкупа, а также установление ограничений и обременений (сервитутов) в использовании земель;
• • формирование общих и тематических (специальных) карт (атласов) состояния и использования земель застроенных территорий.

Земельно-хозяйственное устройство города или определение границ функциональных зон устанавливают в период формирования генерального плана городского округа поселения или муниципального района. Например, карта Градостроительного зонирования г. Саратова (см. рис. 5.7). Проект же землеустройства территорий разрабатывают как составную часть планировочных решений по определению инфраструктуры, кварталов, микрорайонов, рекреационных зон и иных элементов планировки города. Эти решения являются основанием для определения и закрепления на местности 1раниц земельных участков.

К основному муниципальному имуществу относятся земельные участки и объекты капитального строительства, которые можно продать либо сдать в аренду. Для этого необходимо определить границы земельных участков и установить разрешенное использование в документации по планировке территорий и в правилах землепользования и застройки. Содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных сооружений в границах городского поселения являются особенностью проектирования систем развития транспортной инфраструктуры. Важнейшим и обязательным условием является разработка местных градостроительных нормативов. При проектировании варианта моделирования транспортных потоков они обеспечат обоснованный выбор развития улично-дорожной сети.

Эффективность улично-дорожной сети обеспечивается принятием схемы организации дорожного движения по созданию условий для организации транспортного обслуживания населения. В полной мере можно решить вопрос организации велосипедного движения (см. параграф 1.3) в деятельности управления развитием территории муниципального образования. Объединяющим элементом является градостроительный проект землепользования, который состоит из ряда планируемых событий, обеспечивающих гармоничное состояние городской среды. Содержание градостроительного проекта обеспечивается корректировкой генерального плана и его реализации, проектами планировки и межевания, правила землепользования и застройки, градостроительными нормативами и информационным обеспечением градостроительной деятельности. Например, на карте градостроительного зонирования г. Саратова (см. рис. 5.7) установлены границы территориальных зон с учетом параметров их планируемого развития, определенных Генеральным планом муниципального образования. По линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющих транспортные потоки противоположных направлений, и по иным рубежам, установлены границы сформированных земельных участков (рис. 5.8). Градостроительные регламенты установлены в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территориальных зон. Действие их распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства в границах территориальных зон, за исключением земельных участков, расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ.

Рис. 5.8. Земельные участки территориальной зоны г. Саратова

В границах территорий общего пользования и занятых линейными объектами действие градостроительного регламента имеет ограниченное право. В градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указываются основные виды разрешенного использования и их вспомогательные образы. Минимальные и максимальные размеры земельных участков определяют предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объекта капитального строительства. Ограничения использования земельных участков устанавливаются в соответствии с законодательством РФ. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства позволяют осуществлять вид деятельности и разрешают размещать на земельных участках поименованные в составе градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам при условии обязательного соблюдения требований и правил землепользования и застройки территории. Размер земельного участка определяется площадью, которая имеет минимальные и максимальные размеры.

Примером разрешенного использования земельных участков в пределах поименованного вида деятельности может служить организация велосипедного движения (см. параграф 1.3). Удобство и безопасность дорожного движения обеспечиваются организацией пропускной способности муниципальными органами власти (рис. 5.9) с выделением самостоятельного блока - движения велосипедистов.

Рис. 5.9. Программа заседания постоянно действующего совещания при главе администрации муниципального образования «Город Саратов»

Главная проблема в развитии велосипедного транспорта заключается в том, что жители российских городов отказываются от поездок на велосипеде из-за отсутствия соответствующей инфраструктуры, безопасности дорожного движения. При этом одним из ключевых моментов является малое количество велосипедных парковок (рис. 5.10), что особенно актуально для Саратова. Рекомендуется устраивать парковки для велосипедов в количестве не менее 5 % от парковочных мест, занятых автомобилями.

Рис. 5.10. Проект павильона для парковки велосипедов

Нормативные документы предусматривают необходимость выделения или устройства самостоятельных путей для движения велосипедистов, а также применения технических средств, для регулирования их движения. Например, при использовании требований землеустройства в проектах формирования транспортной инфраструктуры велосипедная дорожка должна выделяться на улицах как крайняя полоса тротуара (рис. 5.11 а) или как параллельная тротуару и отделенная от него разделительной полосой (рис. 5.11 б). В стесненных условиях городской улицы или дороги и на подходах к искусственным сооружениям велодорожку проектируют рядом с проезжей частью (рис. 5.11 в) и отделяют бордюром высотой не менее 0,25 метра.

в

Рис. 5.11. Велосипедная дорожка:

• а) крайняя полоса тротуара; б) отделенная от тротуара разделительной полосой:
• в) часть полосы движения автомобилей

Вдоль автомобильных дорог велодорожка должна устраиваться за пределами проезжей части на специальной берме, удаленной не менее 1 метра от кромки проезжей части. Велодорожки могут быть предназначены для одностороннего (ширина не менее 1,2 м, см. рис. 5.11 б) или двустороннего (ширина 2,5 м, см. рис. 5.11 а) движения. При нормативной ширине полосы для одного ряда движения и пропускной способности одной полосы 300 ед./ч проектируют велодорожку с двумя проезжими частями. Применяется разделительная полоса, шириной нс менее 0,5 метра (см. рис. 5.11 а). Продольные уклоны на велодорожках не должны превышать 5%.

Решением проблем велосипедного движения и пешеходных зон является техническая проработка проекта (рис. 5.12), а именно исследование городских улиц города Саратова на предмет того, какие из них наиболее подходят для устройства велодорожек. Приспособить городской центр под велосипедное движение не позволяют особенности застройки. И, тем не менее, в границах Глебычева оврага, улиц Октябрьской, Челюскинцев, Кутякова, Астраханской, Рабочей, Радищева и Чернышевского в перспективном проекте развития городской инфраструктуры планируется отдать приоритет общественному транспорту, пешеходному и велосипедному движению. Здесь же должны появиться пункты проката велосипедов (см. рис. 5.10). Изолированные от автомобильного движения велосипедные дорожки вписываются на Кумысной поляне, в Городском парке, парке Победы, на Набережной Космонавтов, в сквере «Солнечный», на бульварах улиц Астраханской и Рахова, а также в других зонах отдыха.

Рис. 5.12. Перспективный проект развития городской инфраструктуры Саратова