Применение сравнительного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости

Сравнительный подход при оценке недвижимости включает два метода:

• • метод сравнения продаж;
• • метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж

Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения: при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка.

Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на сегменты (секторы), аналогичные по следующим параметрам: назначению использования объекта; качеству объекта; передаваемым юридическим правам и ограничениям; инвестиционной мотивации; путям финансирования и т. д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем нужно обратить внимание на следующие моменты:

• • характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случаях сделка нс типична для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой;
• • независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между головной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом;
• • инвестиционную мотивацию. Она должна быть одинаковой при осуществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов.

• 1) Выбор объектов недвижимости-аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ нс менее 3-5 сопоставимых продаж.
• 2) Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения.
• 3) Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта.

На первом этапе сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

• • единицам сравнения;
• • элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

• • цена на 1 га —для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;
• • цена за 1 м² — в деловых центрах городов, для офисов;
• • цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;
• • цена за фронтальный метр —при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

• • цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;
• • цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах — это одно посадочное место; в гаражах и на автостоянках — место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

• • переданные имущественные права;
• • условия финансирования сделки. Могут иметь место различные варианты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;
• • условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;
• • время продажи. Оно служит одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;
• • местоположение;
• • физические характеристики объекта недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т. д.

На втором этапе метода используются поправки.

«Поправками» называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Здесь необходимо учитывать, что:

• • поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например назначение использования объекта;
• • не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, на условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на характеристики следует вносить прежде всего.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка; если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся: на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, — на относительные и абсолютные.

Процентные поправки. Они вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки:

С_н = Ц_ед-Кед П_пр,

(3.13)

где Ц_ед —цена продажи единицы сравнения; К_ед — количество единиц сравнения; (Ц_ед • Кед) — цена продажи аналога до учета поправки; П„_р — величина процентной поправки.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительно денежной поправки:

С_н = (Ц_ед • К_ед) + (П_од • Кед) = (Ц_ед + П_од) • К_ед, (3.14)

где П_ол — величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее вносить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цены всего объекта, и се величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например, наличие автостоянки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки

С_н = (Ц_едК_ед) + Под, (3.15)

где П_ад — величина абсолютной денежной поправки.

Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок она должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи. Последовательность внесения процентных поправок должна быть следующей: переданные имущественные права, условия финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики.

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

• • метод, связанный с анализом парных продаж;
• • метод прямого анализа характеристик;
• • экспертный метод расчета.
• 1. Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. Суть данного метода заключается в таком логическом рассуждении: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.
• 2. Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в рублях, поэтому для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности рубля.

Такую информацию можно почерпнуть во многих финансово-экономических справочниках и специализированных периодических изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того, чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос: за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов нужно ввести процентные поправки, которые с учетом индекса инфляции могут быть рассчитаны по формуле:

П_в = ^, (3.16)

* до

где П_в — поправка на время продажи; У_лсс — индекс покупательной способности рубля на дату совершения сделки; У_ло — индекс покупательной способности рубля на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов:

_г _ (ЦаГПв1) + (Ца₂ Пв2)+ --+(Ца_П-П_вп)

Vz_H “ > А ' )

П

где Ц., — цена продажи аналога; П_в — поправка на время продажи; п — число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле: где П_и — поправка на износ; И_о — износ объекта; И_а — износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ:

С„ = Ц_аП_и, (3.19)

где С_н — вероятная стоимость оцениваемого объекта; Ц_а — цена продажи аналога; П„ — поправка на износ.

3. Экспертный метод расчета и внесения поправок. Этот метод основан на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с преимуществами или недостатками аналога. Поправки рассчитываются как процентные.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продаж-k ной цены или к потенциальному, или к действительному валовому

Lдоходу.

Этот метод осуществляется в три этапа.

• 1) Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
• 2) Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
• 3) Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор:

/ Цы Ц<„,

I--Ь . . . + -----------I

I ВЛ ВЛ /

С„ = ВД₀ ? ВРМ = ВД₀ ? (3.20)

п

ВРМ =

(3.21)

где С_н — вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ВД₀ — потенциальный или действительный валовой доход оцениваемого объекта; ВД_а — потенциальный или действительный валовой доход аналогичного объекта; ВРМ — валовой рентный мультипликатор; Ц_а — цена сделки с аналогичным объектом недвижимости; п — число используемых аналогов.

Валовой рентный мультипликатор нс корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как за основу расчета ВРМ взяты фактические арендные платежи и цены продажи, в которых учтены эти различия.