ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Техническая экспертиза в совокупности с другими видами экспертиз -правовой, местоположения, экологической, экономической и управленче ской - направлена на получение максимального эффекта от использования недвижимости.

Важнейшие ее составляющие: обследование строительных конструкций и систем инженерного оборудования объектов, поверочные расчеты несущей способности оснований, фундаментов и конструкций надземной части, техническое заключение с выводами и рекомендациями на уровне технических решений по их модернизации и усилению в случае необходимости.

В соответствии с действующими нормативными документами под обследованием строительных конструкций следует подразумевать «комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления».

Критериями оценки технического состояния являются нормативные значения параметров, характеризующих прочность, устойчивость и другие нормируемые характеристики строительных конструкций.

Техническая экспертиза (обследование) зданий и сооружений проводится при возникновении отклонений от проектных (расчетных) параметров с целью их объективной оценки.

Базовая оценка здания как объекта недвижимости определяется как разница его балансовой стоимости и суммы износа. В условиях функционирования рынка недвижимости операции купли-продажи невозможно производить с должной эффективностью без исчерпывающих сведений о техническом состоянии здания, сооружения или комплекса в целом. Анализ проектной документации по обследуемому зданию дает лишь общее представление о его параметрах. Эта документация не фиксирует всех отступлений от проекта, допущенных в период строительства, а также дефектов, возникших в процессе эксплуатации, поэтому необходимо проводить предварительное обследование конструкций здания. Обследование проводят визуально, по внешним признакам, с применением измерительных инструментов и приборов. Результаты обследования сопоставляют с требованиями действующих в момент обследования нормативных документов к прочности и качеству материалов изделий и конструкций, уровню комфортности, соответствующих функциональным, санитарно-гигиеническим, теплотехническим условиям, а также условиям безопасности (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и др.). Приближенно определяется остаточный жизненный ресурс здания и отдельных его частей с целью принятия решения о необходимости детального (инструментального) технического обследования.

Детальная техническая экспертиза выполняется для оценки технического состояния здания и его элементов с целью принятия решения о его реконструкции или капитальном ремонте.

В этом случае одной из главных задач является выявление возможности дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости и факторов, снижающих его стоимость (обесценивание) на момент детального технического обследования.

Главной целью детального технического обследования зданий и сооружений является выявление реального остаточного жизненного ресурса и принятие решения о его продлении на основе устранения выявленных дефектов несущих, ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования.

К выявленным дефектам в данном случае относят не только разрушения конструкций, инженерных систем и оборудования, но и все отдельные несоответствия их состояния действующим на момент обследования нормативам (например, требуемое сопротивление теплопередаче и др.). Конечной целью и заключительным этапом детального обследования является техническое заключение с обоснованными предложениями и конкретными техническими решениями для последующей разработки проекта реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости. Техническое заключение, входящее в состав исходных данных для разработки рабочей проектной документации, содержит в себе также архитектурные, конструктивные характеристики, поверочные расчеты несущих и ограждающих конструкций, инженерных сетей и оборудования.

Результаты обследования используют, кроме перечисленных выше целей, также при страховании, паспортизации недвижимости и в ряде других случаев.

Техническую экспертизу с обследованием зданий и сооружений проводят не только для объектов, находившихся в эксплуатации, но и для вновь построенных при наличии в процессе строительства зданий недопустимых отклонений от проекта, а также объектов незавершенного строительства («недостроев» и «долгостроев»). При этом основные методы технического обследования остаются едиными, хотя в каждом конкретном случае могут быть некоторые отличия. Поверочные расчеты, определение остаточного жизненного ресурса выполняются по СНиПам, ведомственным и территориальным строительным нормам. В соответствии со СП 13-102-2003 [36] под поверочным расчетом подразумевается расчет существующих конструкций по действующим нормам проектирования с использованием полученных в результате обмерно-обследовательных работ фактических геометрических параметров конструкций, фактической прочности материалов, действующих нагрузок, уточненной расчетной схемы с учетом имеющихся дефектов и повреждений.

В соответствии с правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 Госстроя РФ по результатам обследования могут быть составлены как техническое заключение, так и акт или отчет о техническом состоянии конструкций здания или сооружения. Эти документы составляются и подписываются исполнителями, а также утверждаются руководством организации, проводившей экспертизу.

Техническая экспертиза является составной, наиболее важной частью системы экспертиз объектов недвижимости. Экспертами путем технического обследования строительных конструкций - оснований, фундаментов, ограждающих и несущих конструкций - определяются их прочностные характеристики (несущая способность, устойчивость) и остаточный ресурс.

Кроме того, проводится определение теплотехнических характеристик ограждающих конструкций наружных стен, покрытий, перекрытий над подвалом, заполнений оконных и дверных проемов.

Главной целью технической экспертизы является определение технического состояния объекта в целом, что отражается в техническом заключении по итогам технического обследования.

Техническая экспертиза проводится на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости: во время выполнения проектно-изыскательских работ - государственными региональными учреждениями экспертизы на основании отдельного договора экспертного сопровождения разработки проектов строительства или законченного проекта здания; при возведении объектов - путем архитектурно-строительного надзора за соответствием выполненных работ проектным решениям и нормативным требованиям; при эксплуатации - в форме обследований технического состояния постепенно изнашиваемых физически конструктивных систем зданий и сооружений.

Главной целью последовательно проводимых технических экспертиз всегда остается получение объективных данных для принятия решений по обеспечению надежности как комплексного свойства объекта сохранять во времени способность выполнения требуемых функций в заданных условиях.

Экспертиза проектно-сметной документации проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроект-ной и проектной документации» от 27.12.2000 г., № 1008 [30]. Проектная документация на строительство подлежит государственной экспертизе независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности зданий и сооружений - объектов недвижимости, за исключением технически несложных и небольших по объему строений, таких как:

  • - индивидуальные жилые, дачные и садовые дома, хозпостройки, расположенные на дачных и садовых участках;
  • - реконструкция существующих индивидуальных, дачных, садовых домов, в том числе надстроек, пристроек и т.п.;
  • - торговые павильоны общей площадью до 100 м2;
  • - любые пристройки и надстройки к другим существующим зданиям площадью до 100 м2 и количеством этажей не более двух, кроме общественных зданий или объектов, финансируемых за счет государственных бюджетных средств и бюджетов всех административных уровней. Целью государственной экспертизы проектно-сметной документации

является выявление соответствия принятых проектных решений требованиям утвержденных норм и правил, выявление грубых нарушений, которые могут повлечь за собой снижение или потерю прочности, или устойчивости зданий и сооружений, или создать предаварийные и аварийные ситуации.

Функции государственной экспертизы проектно-сметной документации выполняют региональные государственные органы (госучреждения, центры государственной вневедомственной экспертизы и т.п.), созданные в каждом субъекте Федерации.

Результатом комплексного рассмотрения проектной документации является экспертное заключение - сводный комплексный документ, в котором, кроме технической, учтены результаты специализированных экспертиз, выдаваемых федеральными и территориальными органами, уполномоченными на разработку специализированных экспертных заключений. К ним относятся заключения по архитектурно-планировочным решениям, энергоэффективности, охране окружающей среды, предупреждению чрезвычайных ситуаций и др., в зависимости от назначения и специфики разработанного проекта недвижимости.

В случае реконструкции зданий и сооружений сводное экспертное заключение разрабатывается с учетом технического заключения по обследованию существующих конструкций зданий и их оснований, приведены данные расчетов по оценке остаточных ресурсов строительных конструкций и грунтов основания, а также рекомендации по их дальнейшему использованию.

При возведении объектов недвижимости и во время ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов технические обследования, съемки, замеры, вскрытия конструкций и конструктивных элементов для лабораторных исследований проводят органы Главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (Главархстройнадзора).

В соответствии с МДС 12-4.2000 [31], они осуществляют учет произошедших на территории Российской Федерации аварий зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов, проводят ежегодный технический анализ их причин, разрабатывают рекомендации по предупреждению аварий зданий и сооружений.

Кроме этого, органами Госархстройнадзора осуществляются проверки строящихся на территории РФ объектов, предприятий (производств) по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций независимо от их форм собственности, ведомственной принадлежности и источников финансирования на предмет соблюдения юридическими и физическими лицами нормативных документов и утвержденных проектов.

Приказ Госстроя России от 24.12.2003 г., № 510 [32] устанавливает порядок взаимодействия Госархстройнадзора с другими органами надзора и контроля, с органами Госэкспертизы, лицензирования, сертификации, учреждениями науки и вузами по вопросам безопасности зданий и сооружений и соблюдения нормативного уровня качества строительства.

Технические обследования строительных конструкций эксплуатируемых объектов выполняются специалистами, имеющими Государственный квалификационный сертификат на осуществление профессиональной деятельности в этом направлении и работающими в организациях, которым предоставлено право на проведение обследований и имеющими лицензии, выданные Госстроем РФ или его правопреемником.

В соответствии с «Положением по техническому обследованию жилых зданий» Госстроя РФ ВСН 57-88 [7] система технического обследования жилых зданий включает в себя четыре вида инструментального контроля и обследования в зависимости от целей обследования и периода эксплуатации зданий:

  • - инструментальный приемочный контроль отремонтированных зданий;
  • - инструментальный контроль в период плановых и внеочередных осмотров - профилактический контроль;
  • - техническое обследование зданий для проектирования их реконструкции или капитального ремонта;
  • - техническое обследование (экспертиза) зданий при повреждениях, износе конструкций и авариях в процессе эксплуатации.

В настоящем издании основное внимание уделяется двум последним видам технического обследования, предусматривающим определение физического износа и остаточного жизненного ресурса основных конструкций здания. Каждый из них, в соответствии с действующими «Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» СП 13-102-2003 [36], состоит из трех этапов:

  • - подготовка к проведению обследования;
  • - предварительное (визуальное) обследование;
  • - детальное (инструментальное) обследование.

Территориальными строительными нормами допускается проведение обследования реконструируемых зданий путем совмещения детального технического обследования с визуальным.

Основными причинами неудовлетворительного технического состояния являются: низкий уровень технической эксплуатации инженерных систем и здания в целом, ошибки проектировщиков и подрядчиков в проектировании и при строительстве, транспортировке и складировании материалов и конструкций.

Во многих случаях конструктивные решения проектов в части обеспечения прочности и устойчивости зданий, выполнения теплотехнических и других требований к ограждающим конструкциям выполняются с ошибками. Так, не учитывается наличие слабых подстилающих грунтов, расположенных в активной толще оснований, а глубина заложения фундаментов назначается без учета глубины промерзания пучинистых грунтов и др.

Низкое качество строительно-монтажных работ (СМР) приводит к размораживанию, выветриванию и снижению прочности кирпичной кладки, коррозии арматуры и закладных частей в сборных зданиях.

Как правило, в технических заключениях приводятся квалифицированные технические решения, позволяющие проектировщикам и строителям принять исчерпывающие меры по восстановлению эксплуатационной пригодности зданий и сооружений.

Проведенный выше анализ, накопленный специалистами опыт обследования конкретных объектов, а также данные литературных источников, позволяют назвать причины неудовлетворительного состояния большинства зданий и сооружений, подлежащих реконструкции.

Прежде всего, это неравномерные деформации оснований и фундаментов, что, в свою очередь, вызвано неоднородностью грунта в плане и по глубине основания, ухудшением физико-механических свойств грунтов вследствие их замачивания, разными по величине осадками неодинаково нагруженных фундаментов, морозным пучением грунтов (в основном глинистых) и т.п. Отсутствие отмосток, некачественное уплотнение пазух фундаментов, отсутствие гидроизоляции также приводят к попаданию влаги под фундаменты и, как следствие, к снижению прочности оснований.

Основные дефекты в надземных конструкциях и причины их возникновения:

- трещины в стенах кирпичных зданий и швах панельных зданий - неравномерные осадки фундаментов. Техническое состояние бутовых и кирпичных фундаментов зданий старой застройки, в основном неудовлетворительное: вымыт раствор, ослаблено сцепление между камнями, развиты трещины, сечение фундаментов приобретает бочкообразную форму;

перегрузка кирпичных простенков или стен при передаче на них повышенных нагрузок, например, при реконструкции - необоснованное увеличение количества и веса перегородок, веса пола, оборудования, эксплуатационных нагрузок;

разрушение перемычек и их прогибы, приводящие к появлению трещин; размораживание и, как следствие, снижение расчетного сопротивления кладки за счет ее замачивания из-за повреждения карнизов, малого их вылета, повреждений водосточных труб, размещения помещений с влажным режимом у наружных стен;

отсутствие горизонтальной гидроизоляции, качественной отмостки с достаточным выносом и уклоном от здания ведет к подсосу влаги в кладку и появлению плесени на внутренней поверхности стен первого этажа;

при течах и некачественной теплоизоляции инженерных коммуникаций в подвалах, а также при дефектах или отсутствии пароизоляции в перекрытии над подвалом, возникает повышенная влажность в помещениях первого этажа и, как следствие, конденсат на стенах и окнах, который усугубляется из-за недостаточного термического сопротивления стен, окон и их уплотнений;

наружные ограждения зданий (стены, цокольные перекрытия и покрытия) не отвечают современным нормам по термическому сопротивлению теплопередаче, а это обстоятельство, в совокупности с дефектами вентиляционных систем, пароизоляции, перебоями в отопительных системах, также приводит к повышению влажности в помещениях и появлению конденсата на стенах, окнах, в углах помещений;

течи в кровлях приводят к отслаиванию штукатурки потолков и стен в верхней части помещений, появлению черных пятен, плесени;

несущие балки деревянных перекрытий чаще всего имеют дефекты в опорных частях: гниль из-за попадания влаги и отсутствия гидроизоляции, поражения жучками-точильщиками. По длине балки из-за изменения режимов эксплуатации перекрытий (ремонт с заменой подшивок, швов) происходит расслаивание древесины, что приводит к снижению несущей способности балок (уменьшению их расчетного сечения);

железобетонные ригели и колонны подвержены карбонизации защитного слоя, что ведет к попаданию влаги и коррозии арматуры, отслаиванию защитного слоя и, как следствие, снижению несущей способности;

аналогичные дефекты в плитах перекрытий и покрытия приводят к снижению их несущей способности, появлению недопустимых прогибов; недопустимые прогибы и разрушения появляются и при перегрузках перекрытий;

- значительные перерывы в строительстве при отсутствии консервации приводят к размораживанию верхних слоев и наружных поверхностей кладки из-за попадания влаги. Аналогична причина появления трещин в швах панельных недостроенных зданий. Попадание влаги в пустоты плит и ее замерзание приводят к продольным трещинам, отслаиванию бетона, коррозии арматуры. Признаками разрушения зданий, на которые следует обращать особое

внимание, являются:

  • - трещины в стенах подвалов - в швах сборных блоков и в их теле, в кирпичной кладке, уложенной поверх блоков, и стенах цокольной части, в местах ослабления простенков, на стыках по-разному нагруженных стен;
  • - изменение геометрической формы здания и отдельных конструкций, отклонение углов здания от вертикали, перекос заполнений оконных и дверных проемов, приводящий в отдельных случаях к разрушению стекол, отклонение от горизонтали фундаментных балок (при столбчатых фундаментах) полов и перекрытий;
  • - раскрытие швов между стеновыми панелями и панелями перекрытий, повреждение стыковых соединений;
  • - шумовые эффекты в аварийных зданиях: треск, скрежет, свидетельствующие о разрушении конструкций.

Каждое здание, несмотря на то, что оно строилось по типовому проекту, имеет индивидуальные (иногда схожие) дефекты и причины, вызвавшие их, поэтому для того, чтобы усилить конструкции, восстановить поврежденное здание, надо привлечь квалифицированных специалистов, которые после обследования разработают технические решения, позволяющие проектным и строительным организациям принять соответствующие меры.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >