§ 3.2. Основания возникновения и прекращения права застройки несобственником земельного участка

Ввиду того что способы застройки земельного участка несобственником в зависимости от юридической природы права застройщика на земельный участок подразделяются на вещно-правовые и обязательственно-правовые и, как следствие, несут в себе различное содержание, говорить о тождественности юридических фактов, лежащих в их основе, также не представляется возможным.

Общность всех способов застройки земельного участка несобственником и, как следствие, юридических фактов, их порождающих, заключается в их основаниях, производных от права собственности и зависимости от него. Права застройщиков несобственников всегда возникают в силу юридической связи, образующейся между собственником вещи и застройщиком.

В зависимости от юридической природы права на земельный участок (вещной или обязательственной), в содержание которого входит право застраивать земельный участок, право застройки несобственника представляет собой лишь возможность реализовать чужое правомочие (суперфипиарное право) или право, наделяющее властью над поведением другого лица (право аренды).

Как следствие, специфика юридической природы прав, влекущих наделение правом застройки, оказывает влияние на их появление и прекращение, в результате чего юридические факты, влекущие возникновение и прекращение суперфициарного права и права аренды, не тождественны.

3.2.1. Основания возникновения и прекращения права застройки земельного участка арендатором

Юридическая природа права аренды как права обязательственного, с присущей последнему высокой степенью свободы субъектов при формировании правового содержания этого права, с неизбежностью оказывает влияние на юридические факты, влекущие возникновение, изменение или прекращение правоотношения.

В отличие от суперфициарного права, содержание которого определяется законом, а право возводить строения является его неотъемлемым компонентом, содержание права аренды определяется сторонами, и вполне возможна ситуация, при которой арендатор будет лишен упомянутого права. Иными словами, само по себе право аренды земельного участка не предполагает наличие права застройки у арендатора, т.е. не наделяет его этим правом.

На наш взгляд, право арендатора возводить строения требует непосредственного упоминания в договоре об установлении права аренды или закрепления в дополнительном соглашении, по которому собственник земельного участка (арендодатель) наделяет арендатора правом застройки. Следовательно, возникновение права застройки у арендатора не обязательно является одномоментным с возникновением права аренды, эти два субъективных права основываются на различных юридических фактах, составляющих сложный юридический состав.

Предложенный подход встречает возражения в доктрине и судебной практике, однако в абсолютном большинстве случаев авторы ограничиваются ссылками на положения ст. 41 ЗК РФ, не объясняя внутренний механизм и причины включения в содержание права аренды права на застройку[1].

Так, при рассмотрении дела по иску гаражно-строительного кооператива к собственнику земельного участка о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, арбитражный апелляционный суд указал, что в соответствии со ст. 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием. В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка[2].

Другим аргументом сторонников признания за любым арендатором права на застройку является указание на целевое назначение и вид допустимого использования земельного участка. В литературе отмечается, что арендатор имеет право возводить строения, и настоящее право не может быть ограничено или запрещено договором об установлении права аренды, если целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование допускают подобное использование[3]. Тем самым проводится связь между целевым назначением земель и содержанием права арендатора, исходя из того, что публично-правовой режим земель способен оказывать влияние и формировать содержание гражданского имущественного права.

Более глубокий анализ приведенных доводов позволяет убедиться, что позиция, поддерживающая изначальное включение в содержание права аренды права на застройку земельного участка, является спорной, так как в ее основе лежит ряд проблем и недостатков, делающих последнюю непоследовательной и противоречивой.

В первую очередь следует обратить внимание на положения ст. 41 ЗК РФ, наделяющие арендаторов в сфере использования земель правами, равными правам собственника. Настоящее положение уже подвергалось критике ввиду того, что оно не отражает реальных различий в правах землепользователей, противоречит существу этих прав и снижает значение права собственности.

Необоснованность автоматического включения положениями ЗК РФ в содержание права аренды земельного участка права возводить строения обусловливается тем обстоятельством, что подобное решение существенным образом изменяет и даже ухудшает положение собственника земельного участка. Частное право традиционно позиционируется как право, свободное от произвольного вмешательства государства[4], следовательно, арендатор должен становиться обладателем права застройки не на основании закона, а на основании воли арендодателя. В противном случае возникает ситуация, при которой законодатель, наделяя арендатора правом застройки, распоряжается правом частного собственника не только без его ведома, но и возможно, вопреки его желанию.

Другим недостатком законодательного решения (ст. 41 ЗК РФ) о наделении арендатора правом застройки является игнорирование существа этого права и тех негативных правовых последствий, которые оно может влечь для собственника земельного участка. Среди них появление строения как самостоятельного объекта недвижимости, бессрочно принадлежащего арендатору на праве собственности, обременяющего земельный участок и после прекращения права аренды, является еще не самым нежелательным.

Опасность наделения арендатора правом застройки в силу закона (ст. 41 ЗК РФ) обусловлена тем, что собственник земельного участка может быть вообще лишен права собственности на земельный участок в целом (на основании принудительного выкупа в порядке, установленном в п. 2 ст. 272 ГК РФ).

Так, по одному из дел истец обратился в арбитражный суд с иском об освобождении земельного участка, переданного в аренду ответчику, от строения, принадлежащего последнему. Как следует из материалов дела, после прекращения срока договора аренды земельного участка истец потребовал от ответчика снести строение. Ответчик с требованиями истца не согласился. Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций отметили, что «ответчик является собственником объекта недвижимости на арендуемом земельном участке и в силу ст. 36 ЗК РФ и абз. 3 и. 2 ст. 272 ГК РФ имеет право на приобретение участка в аренду или собственность»[5].

Аргументы иного рода, связывающие возникновение права застройки у арендатора с целевым назначением земельного участка[6], также вызывают обоснованные возражения. Устанавливая типы целевого назначения земель, законодатель руководствуется необходимостью обеспечения сохранности и недопущения причинения вреда землям при ведении на них хозяйственной деятельности[7]. Следовательно, в видах допустимого использования отражается не имущественное право, являющееся юридическим основанием для ведения конкретной деятельности, а только перечень возможно-допустимых видов деятельности, осуществление которых законом разрешается и не причиняет вреда землям. Это публично-правовые условия (предпосылки) осуществления субъективных частных прав, но никак не сами имущественные права и тем более не основания их возникновения, позволяющие субъекту использовать земельный участок[8].

Публично-правовые категории целевого назначения земельного участка и разрешенного использования не формируют и не могут формировать содержание права аренды и, как следствие, наделять арендатора правом застройки, так как это прерогатива исключительно гражданского законодательства.

Изложенное с очевидностью свидетельствует о том, что право застройки арендатора является элементом, способным оказывать самое существенное влияние на положение собственника земельного участка, вплоть до утраты принадлежащего ему этого недвижимого имущества, что в свою очередь делает решение законодателя о наделении арендатора непосредственно законом правом застройки необоснованным.

Таким образом, возникновение права застройки у арендатора земельного участка представляет собой сложный юридический состав, включающий право аренды земельного участка и акт наделения его собственником недвижимости правом возводить строения.

Арендатор утрачивает право застройки при наступлении любого из двух оснований:

  • 1) прекращения права аренды земельного участка,
  • 2) прекращения права застройки при сохранении права аренды.

Первое из указанных оснований является наиболее распространенным, согласно ему арендатор утрачивает право возводить строения в силу отсутствия у него легальной возможности обладать земельным участком, пригодным для использования в качестве строительной площадки. Право аренды может не включать в свое содержание право застройки, но не наоборот: отдельное существование права застройки без права на земельный участок является невозможным в принципе.

Существование права застройки связано с наличием права аренды, в то время как существование права аренды не зависит от права застройки арендатора. Тем самым юридические факты, влекущие прекращение права аренды, будут выполнять схожую функцию и применительно к праву застройки, принадлежащему арендатору, так как последнее входит в содержание права аренды.

Стоит заметить, что перечень оснований прекращения права аренды является крайне обширным и открытым, однако основания, установленные в законе, могут быть классифицированы в зависимости от их юридического характера на:

  • — общие — положения, влекущие прекращение обязательств и договоров как таковых (ст. 407—419, 450—451 ГК РФ);
  • — специальные — положения, разработанные исключительно для прекращения права аренды (ст. 610, 619, 620 ГК РФ и т.д.);

— факультативные — дополнительные основания прекращения права аренды, согласованные сторонами.

В период действия договора аренды, включающего право на застройку земельного участка, стороны могут изменить его содержание и изъять упомянутое право. Такое действие может быть облачено в форму дополнительного соглашения, и, на наш взгляд, действительность последнего не вызывает сомнений в связи с тем, что отказ арендатора от права возводить строения не противоречит гражданскому законодательству. В нем отражается взаимная и согласованная воля участников правоотношения, один из которых отказывается от принадлежащего ему субъективного права, а другой с этим отказом соглашается. И если действующее законодательство позволяет сторонам свободно формировать содержание обязательственного права аренды, то было бы нелогичным не признавать за ними право на его изменение.

Акт отказа арендатора от права застройки будет выступать одновременно в двух ипостасях. С одной стороны, это правоизменяющий юридический факт, так как он преобразует существующее между сторонами обязательственное правоотношение. С другой — он будет нести и черты правопрекращающего юридического факта в связи с тем, что прекратит право арендатора возводить строения.

Подводя промежуточный вывод, можно отметить, что связь права застройки с правом аренды земельного участка является более сложной, нежели в случае с суперфиииарным правом, так как правовая природа последней делает право аренды гибким и подлежащим свободному изменению. Связанность права застройки с правом аренды проявляется исключительно в случаях наличия права аренды на земельный участок.

  • [1] Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М: Волтере Клувер, 2007. [Электронный ресурс].Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [2] Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2008г. № 06АП-А73/2008-1/1894 по делу № А73-16/2008-4. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [3] 5<м Алексеев В.А. Указ. соч.
  • [4] Суханов Е.А. Указ. соч.
  • [5] 5“’ Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2009 г. № 15АП-998/2009 по делу № А32-15717/2008-69/213. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [6] Ялбулганов А.А. Указ. соч.
  • [7] См. там же.
  • [8] Целевое назначение и тип допустимого использования не формируют правасубъекта по использованию недвижимости, они только конкретизируют, какие изимущественных прав могут быть реализованы, а реализация каких запрещена.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >