3.1.2. Содержание права застройщика суперфициария земельного участка

Правильное описание и определение содержания права застройки суперфициария невозможно без уяснения существа его права на земельный участок и тех юридических свойств, которые ему присущи.

Законопроект, вводящий суперфициарное право, содержит ряд признаков, позволяющих безошибочно определить положение суперфициарного права в системе гражданских прав и, как следствие, определить его содержание и специфические элементы. Право наделяет субъекта господством над двумя объектами недвижимости: над земельным участком и возведенным на нем строением[1]. Разумеется, степень юридического господства над объектами различна, так как застройщик не становится собственником земельного участка, однако в основе его власти лежит абсолютный характер, направленный непосредственно на вещь, а не на поведение третьих лиц.

Суперфициарное право выступает в качестве права вещного, направленного непосредственно на вещь как объект физической и юридической действительности, что позволяет отнести его к числу абсолютных прав, позволяющих его обладателю весьма эффективно противостоять всем третьим лицам[2], в том числе и собственнику земельного участка[3]. Помимо абсолютного характера и господства над вещью, отнесение этого права к числу вещных влечет применение к нему принципа «закрытого перечня» (numerus clausus) и, как следствие, действие принципов «принудительная типизация» (typenzwang) и «принудительная фиксация» (typenfixierung)[4].

Суперфициарное право влечет признание за его обладателем положения владельца земельного участка, включающего в себя права по владению и пользованию вещью, а в отношении возведенных строений — право собственности, содержащее весь комплекс правомочий, принадлежащих собственнику вещи[5].

Настоящее право выступает в качестве права срочного, существование которого ограничено временными рамками. Определяя промежуток времени, на которое право может быть установлено, законодатель исходил как из потенциального срока службы возведенных строений и времени, достаточного суперфициарию для извлечения пользы от владения строением, так и из необходимости гарантировать положение собственника земельного участка, защищая его от передачи ему откровенных «руин» после прекращения суперфициарно- го права.

Суперфициарное право выступает в качестве права возмездного (ст. 300.4 Проекта ГК РФ), что является вполне обоснованным, так как собственник земельного участка должен иметь возможность капитализировать использование недвижимости, нести публичные повинности и осуществлять ассигнования на поддержание вещи в нормальном состоянии[6].

Отдельно стоит отметить такое свойство, как юридическая прочность суперфициарного права. Установленное на определенный срок, оно не может быть прекращено по одностороннему желанию собственника земельного участка или суперфициария. По общему правилу право должно прекращаться только с истечением срока, на который было установлено. Досрочное прекращение права выступает в качестве исключения из правила и всегда носит обоснованный характер.

Юридическая прочность обеспечивает возможность признания суперфициарного права в качестве отчуждаемого и оборотоспособного[7]. В социальном и экономическом смысле суперфициарий выступает в роли почти собственника земельного участка[8], так как его право обширно и наделено значительным объемом возможностей, которые почти исчерпывают содержание права собственности на земельный участок[9], в результате чего последнее претерпевает значительное ограничительное воздействие.

Подводя промежуточный итог, необходимо отметить, что право суперфициария обладает уникальной юридической природой, порождающей многочисленные споры и проблемы. И в качестве одной из самых серьезных выступает сложность определения правового режима настоящего права.

Выступая в качества вещного права, наделяющего обладателя властью над недвижимым имуществом, суперфициарное право становится самостоятельным объектом гражданских прав и приобретает режим, схожий с режимом недвижимой вещи.

А.Г. Гойхбарг указывал, что право застройки в частных отношениях приобретает режим недвижимого имущества[10]. Схожего мнения придерживались А.О. Выдрин и М.В. Виленкин и относили право застройки к вотчинным (вещным) правам на чужое недвижимое имущество, при этом и само вещное право застройки приобретало режим недвижимости[11]. Аналогичного подхода придерживается и отечественный законодатель, намеревающийся наделить вещное право застройки режимом недвижимой вещи, подлежащим обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 Проекта ГК РФ).

Суперфициарное право наделяет застройщика правами на два различных объекта недвижимого имущества одновременно: правом на земельный участок (суперфиций) и правом собственности на строение. При этом, несмотря на то, что они в самом общем смысле выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, между ними устанавливается прочная юридическая связь. Приоритет отдается праву на земельный участок, так как его прекращение влечет прекращение права на строение (ст. 300.7 Проекта ГК РФ), в то время как гибель строения не влечет прекращения суперфициарного права (ст. 300.6 Проекта ГК РФ).

Исследование содержания права на земельный участок, передаваемый суперфициарию, стоит начать с констатации того факта, что оно не подменяет и не заменяет право собственности[12]. Как уже отмечалось, объем власти суперфициария крайне велик и в значительной степени ограничивает содержание права собственности, однако основной атрибут последнего — правомочие распоряжаться — остается нетронутым, продолжает пребывать в активном состоянии и принадлежит собственнику[13].

Застройщик обладает правом по распоряжению не земельным участком, а своим суперфициарным правом. Распоряжение ограничивается возможностью передать суперфициар- ное право и возведенное на его основании строение другому лицу[14].

Установление суперфициарного права влечет возникновение на стороне его обладателя права владения и пользования земельным участком[15], осуществление которых позволяет возвести строение и использовать его на протяжении длительного времени. Однако стоит отметить, что права, возникающие у застройщика, не равны схожим правомочиям, принадлежащим собственнику недвижимости.

Являясь по своей природе ограниченным вещным правом, суперфициарное право не может наделять его обладателя властью, равной власти собственника. В качестве основополагающего критерия, позволяющего определить меру возможного поведения застройщика, выступает цель, достижение которой составляет существо суперфициарного права. Целью суперфициария является возведение и использование строения, что становится «краеугольным камнем» настоящего права, позволяющим установить его содержание и определить объем власти застройщика.

Недостаток системы триады, не позволяющий различить положение собственника и несобственника, проявляется применительно и к суперфициарному праву. С точки зрения сторонников триады, пришлось бы констатировать, что застройщик наделяется владением и пользованием вещью в том объеме, которым обладает собственник, так как система триады не подразумевает внутрисистемное деление правомочий[16].

В первую очередь необходимо отметить, что в силу действия принципа закрытого перечня содержание суперфи- циарного, как и любого иного вещного права, определяется исключительно законом. И раз закон указывает, что супер- фициарное право позволяет использовать земельный участок только для возведения строений и их последующего обладания, то можно утверждать, что использовать участок в других целях суперфициарий не может. На ограничительный характер суперфициарного права при определении объема прав пользования и владения вещью указывал А.Г. Гойхбарг, отмечая, что «застройщик не вправе пользоваться участком для непредусмотренных целей. Он не вправе запахивать или ухудшать участок, сданный ему под застройку»[17]. Схожий подход в последующем был принят и в доктрине раннего советского гражданского права[18].

Таким образом, возможности по владению и пользованию земельным участком, не затрагивающие строительную деятельность, сохраняются за собственником вещи в активном состоянии и не принадлежат застройщику. Иначе говоря, меры возможного поведения по владению и пользованию недвижимостью распределятся между двумя субъектами — собственником вещи и застройщиком.

Ограниченное положение застройщика, не позволяющее ему в полной мере господствовать над земельным участком, проявляется не только в сжатии комплекса прав, обеспечивающих владение и пользование земельным участком, но и в условиях их осуществления. Речь идет о самом праве (правомочии) застройки, которое в своем первоначальном и самом полном состоянии признается исключительно за собственником земельного участка (ст. 263 ГК РФ).

Наделяя застройщика правом возводить строения (возможностью осуществить правомочие), собственник земельного участка не передает суперфипиарию весь объем указанной возможности. Правомочие застройки, принадлежащее собственнику, является мерой поведения, содержащей больше возможностей (большей по содержанию), нежели мера возможного поведения суперфициария, сам факт возникновения которой всецело зависит от воли собственника земельного участка.

Застройщик суперфициарий, осуществляя правомочие застройки собственника, не обладает полной свободой при осуществлении настоящей меры возможного поведения, так как возведенное им строение выступает в качестве предмета правового интереса нескольких лиц и в первую очередь — собственника земельного участка[19].

Стоит заметить, что интерес собственника земельного участка и основанное на нем влияние на право застройки третьих лиц обусловлены не только экономическими интересами, но и необходимостью быть уверенным в сохранении и недопущении причинения вреда передаваемому имуществу[20].

Застройщик вправе возводить только то строение, которое определено содержанием договора об учреждении суперфи- циарного права (ст. 300.2 Проекта ГК РФ), так как условие о характеристиках возводимого строения считается существенным. Следовательно, на этапе заключения договора собственник оказывает влияние на застройщика, формирует содержание его права, условия реализации и т.д., ведь в противном случае договор не будет заключен и суперфициарное право не возникнет.

Дополнительным аргументом, подтверждающим ограниченный характер права застройки, принадлежащего супер- фициарию, по сравнению с правомочием застройки собственника, является возможность учреждения нескольких суперфициарных прав в отношении одного земельного участка. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 300 проекта ГК РФ в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько вещных прав, позволяющих возводить строения несобственникам.

Законопроект не содержит указаний на максимальное количество подобных прав, следовательно, их количество будет прямо зависеть от площади земельного участка и ненаруше- ния прав других застройщиков. Если собственник может учредить еще хотя бы одно суперфициарное право, следовательно, он может наделить нового застройщика правом на возведение строений, которое не совпадает с правом на застройку, которым наделен предшествующий застройщик.

В противном случае, если бы юридическое содержание прав собственника и застройщика земельного участка было равным, установить еще одно право застройки было бы невозможным, так как, передав первому застройщику упомянутое право, собственник исчерпал существующее у него правомочие на застройку в полном объеме, и, как следствие, наделить последующих застройщиков ему было бы просто нечем.

Тем самым возможность влияния собственника на содержание права застройки суперфициария подтверждает тезис о его производном и, как следствие, ограниченном характере по сравнению с правомочием застройки, принадлежащим собственнику недвижимости и ни при каких обстоятельствах неотделимым от права собственника на земельный участок.

Уяснение положения суперфициария немыслимо без анализа преобразований, происходящих с правом собственности, познание которых является необходимым условием для понимания истинной природы права, приобретаемого застройщиком суперфициарием. В отличие от права обязательственного, где владение и пользование вещью опосредовано господством над поведением контрагента и возможностью требовать не препятствовать пользованию или обладанию имуществом, вещные права закрепляют принципиально иной механизм.

Юридическая природа суперфициарного права как права вещного требует исследования механизма наделения застройщика конкретными правами, так как суперфициарий приобретает непосредственное господство над самой вещью. Иными словами, возникает вопрос: утрачивает ли собственник правомочия владения и пользования земельным участком, наделяя ими суперфициария, или же права пользования и владения застройщика имеют принципиально иную юридическую природу?

Ответ на предложенный вопрос в юридической литературе не получил должного освещения, так как большинство авторов ограничиваются констатацией факта возникновения у застройщика прав в отношении вещи[21], в то время как механизм их возникновения остается неясным.

Поскольку возможность существования права суперфициария поставлена в зависимость от права собственности, именно в нем стоит искать предпосылки для формирования содержания права застройщика на земельный участок.

Основываясь на формальной логике, обоснование возникновения у застройщика прав в отношении земельного участка мыслимо в трех плоскостях.

Первый вариант предполагает, что права владения и пользования земельным участком застройщиком имеют своим источником не право собственности, а закон, в силу которого возникает право застройки.

Второй вариант исходит из того, что упомянутые права производны от права собственности на вещь и передаются застройшику посредством их обособления (отделения) от права собственности.

Третий вариант объяснения механизма наделения застройщика суперфициария правом владения и пользования сводится к тому, что право застройки производно от права собственности, но передаче подлежат не отдельные правомочия собственника участка, всегда и всецело сохраняющиеся за ним, а лишь способы их осуществления (застройщик наделяется собственником земельного участка возможностью реализовать правомочие собственника).

Ограничения, установленные целями и задачами настоящего исследования, не позволяют осуществить полноценное иллюстрирование вышеприведенных подходов, однако надлежит отметить, что первый и второй подход являются непригодными, так как противоречат представлениям о значении и содержании права собственности.

Первый подход приводит к допустимости существования ограниченных вещных прав при отсутствии права собственности, что отрицает основополагающее значение права собственности и противоречит основным теоретическим представлениям о роли и значении этого права.

Второй подход, имеющий значительное распространение в доктрине современного отечественного права[22], основывается, на концепции триады, однако отличается непоследовательностью и находится в диссонансе с представлениями о праве собственности как едином и неделимом праве. Основной недостаток упомянутого подхода заключается в том, что право собственности представляется в качестве арифметической совокупности правомочий, количество которых может изменяться, при этом пусть даже временная передача некоторых правомочий из содержания этого права третьим лицам возможна без прекращения самого права собственности. Тем самым появляется теоретическая допустимость существования права собственности, лишенного юридического содержания (правомочий).

В контексте третьего и, как представляется, единственно верного подхода, принадлежность правомочий исключительно собственнику вещи влечет необходимость обратить внимание на иные элементы, входящие в состав права собственности и при этом пригодные для передачи третьим лицам. Право собственности включает в себя не только правомочия (абсолютные максимы поведения), но и широкий перечень способов по их осуществлению. Одним из таких способов являются входящие в состав права собственности возможности осуществлять принадлежащие собственнику правомочия (юридические средства трансмиссии, опосредующие преобразование мер возможного поведения из пассивного состояния в активное, и наоборот). В противном случае ценность права собственности, содержащего многочисленные правомочия, но не наделяющего субъекта возможностями по их реализации, была бы сведена к нулю, так как социальная значимость права заключается в возможности его реализовать и использовать для достижения определенной цели.

Как отмечает В.П. Камышанский, «ограничения не приводят к уменьшению субъективных прав. При наложении ограничений объем субъективных прав сохраняется. Однако их осуществление затрудняется в силу стеснений, затруднений, вызванных ограничениями»[23]. Формирование господства суперфициария над земельным участком осуществляется не посредством передачи правомочий, а через акт передачи другому субъекту возможности осуществлять правомочия собственника вещи.

Ограниченные вещные права (в том числе вещное право застройки) наделяют их обладателей непосредственным господством над вещью, однако в качестве юридического базиса упомянутых прав выступают переданные обладателю права возможности реализовать чужое субъективное правомочие, которое, оставаясь у собственника, переходит из активного в пассивное состояние, т.е. не предполагает реализацию этого правомочия собственником одновременно с тем, кого собственник наделяет возможностью осуществлять это правомочие.

Собственник земельного участка наделяет частью юридической власти над вещью суперфициария, в результате чего застройщик приобретает возможность (право) осуществлять правомочия собственника по владению, пользованию и застройке. В результате право собственности испытывает ограничение, не сопровождающееся изъятием правомочий, но не позволяющее реализовывать одноименные правомочия собственником в той части, в которой возможности по их реализации переданы застройщику.

В нашем случае господство застройщика суперфициария над земельным участком заключается в переданной ему возможности в пределах, установленных законом и договором, реализовать правомочия по владению, пользованию и застройке недвижимости, входящие в содержание права собственности на вещь и принадлежащие собственнику земельного участка.

Подобный взгляд на право суперфициария не встречает препятствий в теории права, а самое главное, несет предпосылки для объяснения ранее отмеченных проблем. Таким образом, содержание всех ограниченных вещных прав состоит не из правомочий, а из возможностей тем или иным способом реализовывать (осуществлять) чужие правомочия, которые входят в содержание прав собственности третьих лиц. Именно поэтому существование права собственности является основанием для возникновения суперфициарного права, так как в противном случае у собственника будут отсутствовать правомочия, возможность реализовать которые можно было бы передать суперфициарию.

Устраняется проблема с созданием нескольких прав застройки в отношении одного земельного участка. Правомочие застроить земельный участок всегда будет сохраняться только за его собственником, в то время как передача возможности реализовать это правомочие может быть совершена неоднократно, ведь неоднократность подобных действий не изменяет содержание права собственности. Передавать возможность реализовывать правомочие застройки собственник может любому числу лиц, и единственным ограничением будет выступать площадь земельного участка и, как следствие, возможность устанавливать суперфициарные права до того количества, при котором застройщики будут способны в соответствии с законодательством осуществлять свои права и не препятствовать друг другу физически.

Разрешаются проблемы, связанные с возвращением права собственности в первоначальное состояние, так как прекращение действия суперфициарного права, в основе которого лежит не правомочие, переданное собственником, а возможность осуществить отдельное правомочие, является временным ограничением права собственности на земельный участок и подпадает под действие принципа эластичности.

Однако самым главным достоинством подобного подхода является то обстоятельство, что он может обосновать положение суперфициария как обладателя права на вещь, не изменяя содержания права собственности, признавая за собственником земельного участка роль источника всех правомочий и сохраняя за ним наибольшее юридическое господство над этим участком.

В контексте суперфициарного права правовые связи, возникающие у застройщика в отношении возводимого строения, носят неоднозначный характер. С одной стороны, действия по возведению строения, определенного договором об установлении суперфициарного права, представляют собой юридическую обязанность застройщика (ст. 300.1 Проекта ГК РФ), а с другой стороны, с момента возведения строение поступает в собственность застройщика на длительное время и принадлежит ему на праве собственности.

Обязанность застройщика возвести строение обусловлена необходимостью защиты интересов собственника земельного участка, имеющего права на получение упомянутого строения после прекращения суперфициарного права (ст. 300.7 Проекта ГК РФ). Защита права собственника обусловлена тем обстоятельством, что выплачиваемая застройщиком за суперфици- арное право плата, как правило, не является экономическим эквивалентом переданного ему блага (права пользования земельным участком).

Реализация возложенной на суперфициария обязанности возвести строение влечет не только появление нового объекта гражданских прав, но и признание застройщика его собственником. Созданное строение признается недвижимым имуществом и принадлежит застройщику на весь период действия суперфициарного права. В результате право собственности застройщика на строение становится ограниченным во времени.

В доктрине гражданского права намерения законодателя наделить застройщика правом собственности на строение в период действия суперфициарного права уже охарактеризовали введением «временного права собственности на строение»[24].

Конструкция «временного права собственности» является одной из самых спорных категорий в доктрине романо-германской правовой системы на протяжении длительного времени.

Примерно полтора столетия назад от конструкции временной собственности отказался французский законодатель по причинам существования неустранимых противоречий и существенных недостатков, возникающих из временной вещной связи субъекта и объекта права, отмечавшихся в судебной практике и доктрине французского частного права[25].

Схожие преобразования произошли и с польским законодательством. Применение срочного (временного) права собственности при обосновании права суперфициария на возведенное строение было признано неудачным, и законодатель поспешил отказаться от подобного института[26]. Отказ от временного права собственности отмечался и в отечественном дореволюционном праве. С другой стороны, конструкция временной собственности сохраняется и применяется к отношениям по застройке земельных участков суперфициа- рием в Испании[27]. Германский, швейцарский и австрийский правопорядки в целом избежали подобной проблемы в силу существующих там представлений о действии принципа приращения и единого объекта недвижимости.

Проблема заключается в существующих в доктрине права представлениях о бессрочном характере права собственности, в то время как временные ограничения идут вразрез с его существом и представлениями о праве собственности как праве, влекущем абсолютное господство над вещью[28].

На наш взгляд, установление временных ограничений в отношении права собственности застройщика на возведенное им строение вовсе не говорит о «временном характере» этого права. Нельзя не отметить, что любое право собственности само по себе является временным, так как связано с периодом существования вещей, в отношении которых оно установлено, а физическая природа последних неотвратимо влечет их уничтожение[6].

В период действия суперфициарного права застройщик может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться строением, в том числе передавая право собственности на него третьим лицам или уничтожая строение, следовательно, его содержание тождественно содержанию ординарного права собственности. Наибольший интерес вызывают случаи, когда строение при прекращении суперфициарного права будет передано собственнику земельного участка. В настоящем случае право собственности на строение, в силу прямого указания имеющегося законопроекта, переходит к собственнику земельного участка, что повлечет прекращение этого права на стороне застройщика.

Факт передачи права собственности от одного субъекта другому не влияет на юридическую природу этого права, не изменяет его правовое содержание, условия реализации, осно493

494

вания возникновения или прекращения, не отменяет несение риска гибели вещи или бремени ее содержания, само право не претерпевает каких-либо изменений или преобразований. Оно остается в первоначальном идеальном состоянии, так как право собственности — вещное право.

Объем правомочий, входящих в состав права собственности на строение, возведенное суперфициарием, является тождественным совокупности правомочий, принадлежащих собственнику любого иного строения. Объем юридического господства в отношении строений, возведенных суперфициарием, также не содержит каких-либо отличий. Таким образом, содержание субъективного права собственности на строение будет тем же, вне зависимости от субъекта, приобретающего строение у суперфициария. При этом право собственности на строение, возведенное застройщиком, никуда не исчезает, а только передается от одного носителя к другому[30].

Как отмечает Е.В. Вавилин, «по общему правилу с момента передачи вещи у покупателя возникает право собственности на данное имущество, т.е. как только осуществление субъективного гражданского права достигло своей цели (реализовалось), возникает новое для лица гражданское право — право собственности»[31]. Но новым оно является только для приобретателя и только потому, что ранее он им не обладал, а в своей сущности переданное право представляет собой ранее существовавшее у отчуждателя субъективное право собственности на вещь. Переход права собственности осуществляется посредством переноса исключительно субъективного права собственности от отчуждателя приобретателю имущества, в то время как право объективное в настоящем процессе участия не принимает[32].

Таким образом, субъективное и объективное права собственности застройщика на возведенное им строение являются ординарными, не носят какого-либо особого характера, не обладают иными отличительными свойствами или содержанием и, как следствие, не отличаются от обычного права собственности. В результате говорить о появлении особого или отличного от обычного права собственности (права временной собственности на строение), на наш взгляд, не представляется возможным.

Однако не стоит отрицать, что право собственности на строение, принадлежащее суперфициарию, обладает уникальной особенностью, которая и делает его господство ограниченным во времени. Причины «временного характера» этого права надлежит искать не в содержании, а в наличии уникального (дополнительного) основания для прекращения права собственности на строение: истечение периода времени, на который было установлено суперфипиарное право, является одним из оснований для его срабатывания.

Законопроект предполагает установить прочную юридическую связь между правом на земельный участок и правом на возведенное строение. Тем самым существование права на строение в отрыве от права на земельный участок становится недопустимым[33]. Отталкиваясь от довода о наличии взаимосвязи между правом на строение и правом на земельный участок, их взаимное влияние может быть представлено следующим образом.

Установление права собственности на строение, возведенное суперфициарием, происходит потому, что в этот момент он является обладателем права, позволяющего использовать чужой земельный участок в качестве строительной площадки, который выступает как физическая опора для расположения на нем строения. Застройщик будет признаваться собственником строения до тех пор, пока суперфициарное право на земельный участок, наделявшее его правом владения и пользования недвижимостью и обязывающее собственника земельного участка претерпевать нахождение на нем чужой вещи, не прекратилось.

С прекращением суперфициарного права собственник земельного участка возвращается в свое первоначальное состояние. Присущее ему право собственности расширяется до своего обычного положения в силу действия принципа эластичности, так как установленное в его отношении ограничение, сужавшее власть собственника и не позволявшее ему реализовывать часть своих правомочий, отпало.

Тем самым в момент прекращения действия права застройщика на земельный участок, основанием для которого могут служить истечение времени, невыплата платы, отказ застройщика от суперфициарного права, собственник земельного участка приобретает право собственности на все возведенные застройщиком строения. Как отмечалось ранее, суперфициарное право — это не только вещное право, но и обременение, оказывающее ограничительное влияние на право собственности.

Застройщик приобретает право собственности на строение в силу указания закона, а в качестве основания приобретения права выступает факт наличия у него суперфициарного права на земельный участок. Схожее правило действует и в отношении случаев прекращения права собственности на строение, которое происходит в силу указания закона, но в качестве его основания выступает нс факт истечения времени, а факт прекращения права на земельный участок.

Тем самым подтверждается наличие юридической связи между возникновением и прекращением права собственности на строение, возведенное застройщиком несобственником земельного участка, и наличием у него вещного права на земельный участок.

Стоит заметить, что действующее гражданское законодательство содержит основания, позволяющие прекращать право собственности на объекты недвижимого имущества в случаях прекращения права на земельный участок. В частности, речь идет о положениях ст. 239.1 ГК РФ, опосредующих прекращение права собственности застройщика на объекты незавершенного строительства в случаях прекращения права аренды на земельный участок, на котором они располагались.

Следовательно, в упомянутых случаях право собственности застройщика на незавершенные строения, так же, как и в случаях с суперфициарным правом на строение, носит ограниченный во времени характер и основывается на схожих правовых началах. И в том, и в другом случаях право на строение прекращается в момент прекращения права на земельный участок, а права на строения носят изначально ограниченный характер. Однако применительно к суперфициарному праву ученые отмечают, что право на строение является особым, отличным от обычного права собственности «правом временной собственности на строение»[34]. В случаях прекращения права собственности арендатора на строение по ст. 239.1 ГК РФ в нем не усматривают каких-либо особенностей или временного характера, а только отмечают, что появляется дополнительное основание для прекращения обычного права собственности, в основе которого лежит консолидация объектов недвижимого имущества[35].

Тем самым обнаруживается непоследовательность в доктрине права, так как правовые явления схожей юридической природы квалифицируются разным образом. В упомянутых случаях существует право собственности на недвижимое имущество, пусть и ограниченное во времени, только в одном случае временное ограничение права связывается с особенностями его содержания (право суперфициария на строение), а в другом выступает в качестве дополнительного основания прекращения права собственности (право арендатора на строение).

Подводя итог, можно отметить, что застройщик приобретает полноценное право собственности на возведенное им строение, существование которого связано с существованием ограниченного вещного суперфициарного права на земельный участок, в том числе во времени.

  • [1] Митилино М.И. Указ. соч. — С. 98.
  • [2] ш Суперфициарий может пользоваться самостоятельной защитой, объем которой является значительным и не уступает средствам защиты нарушенных прав,присущих собственнику вещи.
  • [3] т Генкин Д.М. Право собственности как абсолютное право // Советское государство и право. 1958. № 6. — С. 93-95.
  • [4] Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданскомправе // Журнал российского права. 2006. № 12. [Электронный ресурс]. Доступ изСПС «КонсультантПлюс».
  • [5] Хотя суперфициарий и приобретает юридическое господство над земельным участком, заключающееся в наделении его значительным комплексом прав,стоит отметить, что его власть не равна власти собственника. Право владения ипользования земельным участком ограничены целью, ради достижения которойправо учреждается.
  • [6] Бевзенко Р.С. Указ. соч.
  • [7] 475 Длительный срок существования права позволяет застройщику спокойноиспользовать имущество и извлекать выгоду от вложенных инвестиций. Прочнаяюридическая связь, устанавливаемая между строением и правом на земельный участок, обеспечивает их единство и невозможность расщепления между разными обладателями, тем самым обладатель суперфициарного права всегда будет являтьсясобственником строений, обладающих экономической стоимостью, что и обусловливает возможность оценки самого права на земельный участок и, как следствие,его самостоятельного участия в гражданском обороте. При этом суперфициарий волен самостоятельно и свободно отчуждать и передавать упомянутое право третьимлицам, не спрашивая согласия у собственника земельного участка.
  • [8] Мелихова А.В. Право застройки по законодательству Эстонской Республики: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. [Электронный ресурс] URL: http://law.edu.ru/book/book.asp'/booklD^ 1274757 (дата обращения 30.08.2015).
  • [9] Митилино М.И. Указ. соч. — С. 60.
  • [10] Гойхбарг А.Г. Указ. соч. — С. 37.
  • [11] Выбрин А.О. Виленкин М В. Указ. соч. — С. 25.
  • [12] Митилино М.И. Указ. соч. — С. 98.
  • [13] 'от Возможности установления залога, отчуждения, передачи в порядке наследования и все иные правомочия сохраняются за собственником участка, так как незатрагивают и не изменяют положение застройщика.
  • [14] 'ls0 Митилино М.И. Указ. соч. — С. 107.
  • [15] JSI Там же.
  • [16] Скловский К.И. Указ. соч.
  • [17] Гойхбарг А.Г. Указ. соч. — С. 36.
  • [18] Варшавский К.М. Право застройки в СССР. М., 1926. — С. 52-54; Канторович Я.А. Указ. соч. — С. 9-10; Мовчановский Б.Ф. Право застройки. М., 1923. — С.12-13.
  • [19] Истечение срока действия права пользования земельным участком застройщиком по общему правилу влечет передачу права собственности на строение собственнику земельного участка (ст. 300.7 Проекта ГК РФ), что предопределяет наличие на егостороне некой заинтересованности в определении характеристик возводимого строения. Намерение приобрести строение от застройщика обусловлено желанием собственника земельного участка увеличить капитализацию земельного участка, так как при ееопределении будет учитываться в том числе и стоимость строения, что увеличит рыночную стоимость недвижимости.
  • [20] Собственнику небезразлична судьба земельного участка, который продолжает принадлежать ему. Длительное использование вещи другим лицом, особенносопряженное с деятельностью по возведению строений, не может не сказаться наземельном участке и в некоторых случаях может сопровождаться существеннымухудшением состояния недвижимости. Влияние воли собственника на формирование содержания права застройщика обусловлено необходимостью защитить и егоинтересы как лица, сохраняющего абсолютное господство над вещью и несущегориск гибели вещи и бремя ее содержания.
  • [21] •>87 Челышева НЛО. Право застройки: понятие и предпосылки введения в условиях реформирования российского гражданского права // Правовые вопросы строительства. 2014. № 1. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»;Свистунова М. В. Указ. соч.
  • [22] Андреев А.Н. Указ, соч.; Ланина О.В. Оговорка о сохранении права собственности в договорных обязательствах. М.: Статут, 2014. [Электронный ресурс].Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; Андреев В.К. Право собственности в России.М.: Издательство БЕК, 1993. — С. 67; Институциональная экономика: Учебное пособие / под ред. А.Н. Олейника. М.: ИНФРА-М, 2002. — С. 265; Канапухин П.А.Спецификация и реализация собственности в фирме. Новосибирск: ИздательствоЦРНС,2014, —С. 78.
  • [23] '1S9 Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М:ЮНИТИ-ДАНА, 2000. — С. 156.
  • [24] 450 Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. № 10. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; Леонтьева Е.А. Указ, соч.; ЕмелькинаИ.А. Указ. соч.
  • [25] Кассо Л.А. Указ. соч.
  • [26] Gniewek Е. Prawo rzeczowe. Warszawa: C.H. Beck, 2003. S. 163. Пер. A.A.Богустова. Ограничения права собственности в законодательстве Польши: сравнительный анализ // Вещные права: постановка проблемы и ее решение. М: Статут,2011. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [27] Рыбалов А.О. См. там же.
  • [28] Венедиктов А.В. Указ. соч. — С. 89.
  • [29] Бевзенко Р.С. Указ. соч.
  • [30] Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М.: Статут, 2001. [Электронный ресурс] URL: http://civil.consuItant.ru/elib/books/22/page_3l.html#35 (дата обращения 03.09.2015).
  • [31] Вавилин Е.В Указ. соч.
  • [32] Kind J. Eigentumsvorbehalt und Anwartschaftsrecht // Zeitschrift fur dasJuristische Studium. 2008. [Электронный ресурс] URL: http://zjs-online.com/dat/artikel/2008_5_100.pdf (дата обращения 03.09.2015); Berger F. Eigentumsvorbehaltund Anwartschaftsrecht — besitzloses Pfandrecht und Eigentum. Frankfurt am Mein;New York; Nancy, 1984. P. 4-5.
  • [33] 4,9 Достаточно точно юридическая связь, существующая между правом на земельный участок и правом на строение, прослеживается в п. 1 ст. 300.5 Проекта ГКРФ. в котором отмечается, что передача права собственности застройщика на возведенное строение возможна только при одновременной передаче суперфициарногоправа, и наоборот. В качестве абсолютного и бесспорного доказательства наличияюридической связи между строением и правом застройщика на земельный участоквыступают положения п. 1 ст. 300.7 Проекта ГК РФ, в котором отмечено, что единственным правовым последствием прекращения суперфициарного права являетсяпереход права собственности на строения, возведенные застройщиком, собственнику земельного участка.
  • [34] Леонтьева Е.А. Указ, соч.; Емелькина И. А. Указ. соч.
  • [35] Грызыхина Е.А. Прекращение права собственности на объект незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды // Вестник Омскогоуниверситета. Серия «Право». 2015. № 3 (44). — С. 117-120.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >