Содержание права застройки арендатора земельного участка

Использование права аренды для регулирования несвойственных ей отношений породило многочисленные проблемы в доктрине права и судебной практике, свидетельствующие о неспособности обязательственного права выступать в качестве средства, гармонизирующего отношения по застройке земельных участков[1]. В самом общем смысле право аренды земельного участка для возведения на нем строений представляет собой обязательственное правоотношение, возникающее между собственником земельного участка и застройщиком по поводу наделения последнего срочным и возмездным правом пользования недвижимым имуществом в целях возведения и последующего временного использования строений для удовлетворения собственных потребностей арендатора.

Арендатор не наделяется возможностями по распоряжению вещью, касающимися ее уничтожения или передачи третьим лицам, однако наделяется незначительными возможностями по изменению физических свойств вещи[2]. Аренда представляет собой всегда срочное право, и даже в тех случаях, когда срок прямо не указан, факт ее прекращения предполагается и мыслится как событие неизбежное[3]. Настоящие позиции отражены еще в работе К.П. Победоносцева[4].

Аренда земельных участков, принадлежащих публичноправовым образованиям, сопровождается снижением роли диспозитивных начал в вопросах установления срока, так как он в подавляющем большинстве случаев определен законом и не может превышать 49 лет. Результатом подобного императивного воздействия становятся негативные последствия[5], которые отмечал еще М.И. Митилино[6]. В результате арендатор не заинтересован вкладывать значительный капитал в возводимое им строение, так как власть над вещью носит краткосрочный характер и не гарантирует возмещение вложенных инвестиций[7].

Проблема оборотоспособности права аренды заключается в том, что в отличие от суперфициарного права, обладающего имущественным наполнением, которое и составляет его стоимость, право аренды его лишено. Суперфициарное право состоит из связи двух объектов недвижимости: права на земельный участок и права собственности на строение, которое и формирует имущественную стоимость суперфициарного права[8]. Схожую позицию разделяют Л.В. Елизаров[9], Л.Н. Буркова[10], Я.С. Кошелев[11]. Именно поэтому суперфициарий имеет доступ к ипотечному кредиту, так как его право обладает экономической стоимостью, а арендатор практически лишен такой возможности.

Право аренды обычно принимается в качестве сопутствующего закладываемому праву собственности на строение, иначе говоря, выступает не в качестве самоцели ипотеки, а только в той части, в которой обеспечит залогодержателя наибольшей властью над обремененной вещью[12]. Схожая позиция отмечается и в судебной практике[13].

Так, рассматривая одно из дел по иску Общества об обращении взыскания на заложенное имущество, арбитражный суд кассационной инстанции отметил, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части»[14].

Содержание права аренды земельного участка определяется обязательственным правоотношением, возникающим между арендатором (застройщиком) и арендодателем (собственником земельного участка) по поводу использования последнего. Как и в любом обязательственном правоотношении, арендатор приобретает некую юридическую власть, однако ее предметом выступает не вещь как самостоятельный объект гражданских правоотношений, а поведение контрагента[15]. Посредством договора аренды собственник земельного участка приобретает обязанность претерпевать действия другого лица, застраивающего этот земельный участок и обладающего корреспондирующим правом застройщика требовать от собственника такого поведения. Арендатор не приобретает непосредственного господства над вещью.

Последнее время в доктрине права актуализировалась проблема признания права аренды земельного участка правом вещным или обладающим вещно-правовыми свойствами[16], в результате чего настоящую проблему нельзя обойти стороной.

Доктрина дореволюционного отечественного[17] и современного гражданского права зарубежных стран[18] не испытывает подобных сложностей, так как в ее основе лежит господствующее и общепризнанное деление гражданских прав на вещные и обязательственные.

Римские юристы считали, что, поскольку вещное право имеет объектом вещь, телесный предмет, а на телесный предмет может посягнуть каждый, вещное право и защищается иском против всякого нарушителя права, кто бы им ни оказался; вещное право пользуется абсолютной (то есть против всякого нарушителя) защитой[19]. Обязательственное право состоит в праве лица требовать от одного или нескольких, но точно определенных лиц совершения известного действия. Поэтому нарушителями обязательственного права могут быть одно или несколько определенных лиц, и только против них субъект права может предъявить иск. В этом смысле защита обязательственного права имеет относительный характер.

Подобное деление предопределяло отнесение любого субъективного гражданского имущественного права, в силу присущих ему свойств, к одной из двух групп. Существование прав, обладающих сложной юридической природой (вещнообязательственных), не допускалось и считалось невозмож5

ным. Право аренды земельного участка (найма) признавалось правом обязательственным, закрепляющим в себе относительное правоотношение, влекущее установление власти над поведением встречной стороны и не обладающее признаками прав вещных[20].

Предпосылками доктринального обоснования существования вещно-обязательственных прав в советский период стали взгляды В.К. Райхера об отсутствии принципиальных различий между абсолютными и относительными правами[21]. В последующем М.М. Агарков отмечал: «Различие абсолютных и относительных правоотношений является различием именно правоотношений, а не институтов. В пределах одного и того же института могут быть правоотношения как абсолютные, так и относительные. Так, например, институт имущественного найма охватывает как вещные правомочия (право арендатора на пользование арендованной вещью), так и чисто обязательственные (право наймодателя на арендную плату)»[22].

В доктрине современного права предложенный подход получил значительное распространение, и, как следствие, была признана возможность существования вещно-обязательственных прав[23], к которым относят и право аренды[24].

С другой стороны, и сегодня существует иной подход, основанный на взглядах охарактеризованной выше доктрины дореволюционного и европейского частного права, в основе которой лежит деление прав на вещные и обязательственные, не допускающее существования смешанных правовых институтов[25].

Проблемы отнесения права аренды земельного участка к правам вещным или обязательственным присущи исключительно отечественному правопорядку, так как вещные признаки у права аренды стали появляться в период советского права в силу того обстоятельства, что единственным собственником недвижимого имущества признавалось государство, а землепользователи нуждались в вещных средствах защиты своих прав, так как присущие им обязательственные способы защиты не были способны обеспечить всестороннюю защиту законных интересов субъектов[26].

Первым действием, придавшим праву аренды свойства вещных прав, было признание за арендатором положения владельца вещи и наделение вещными средствами правовой защиты. Дореволюционное российское право, признавая субъектов обязательственных прав производными владельцами, тем не менее, не давало им вещных (владельческих) исков против собственника[27]. Результатом подобной практики стало наделение права аренды свойствами, ему не присущими, такими, как право следования[28].

Описывая вещно-правовые свойства, присущие современному праву аренды, сторонники признания права аренды правом вещным не отмечают, что подобные свойства являются результатом «искусственного» вмешательства законодателя (необходимости защитить права арендаторов в условиях, когда приобретение права собственности являлось невозможным), а не закономерным развитием существа права аренды или общественных отношений.

Признаки вещных прав, такие, как принцип следования, закрытого перечня, определения содержания законом, наличия особых средств правовой защиты, являются не отдельными дополнениями, появившимися в связи с политическими нуждами, а необходимыми компонентами, обеспечивающими осуществление самого главного свойства вещных прав абсолютного характера. Субъект становится обладателем непосредственного господства над вещью в силу того, что обладание ею не сопровождается воздействием со стороны третьих лиц, способных изменить или ограничить положение владельца вещи. Вещное право определяет связи управомоченного лица со всеми другими лицами, а не с конкретным обязанным лицом, что характерно для обязательственных прав, являющихся в силу этого относительными по своей юридической природе. Абсолютность вещных прав обусловлена как раз тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения[29].

Обеспечение абсолютного господства над вещью достигается посредствам наделения ее обладателя особыми вещными средствами правовой защиты против всех третьих лиц, так как в основе абсолютного характера вещного права и лежит противостояние всем иным субъектам.

Поддержание общественного мира и ненарушение прав обладателя вещных (абсолютных) прав достигается с помощью того, что все третьи лица осведомлены об их содержании, что немыслимо без определения содержания упомянутых прав исключительно законом[30]. Принцип следования обусловлен тем обстоятельством, что обладатель ограниченного вещного права освобожден от необходимости подкреплять свое положение при смене собственника вещи, так как в основе его права лежит господство над вещью, достаточное для того, чтобы противостоять даже собственнику вещи[31].

В доктрине французского права право следования считается непременным атрибутом вещного права собственности и реализуется исключительно в связи с его передачей[32].

Тем самым признаки, присущие вещным правам, являются средством выражения их юридических свойств (существа), так как изъятие любого из них повлияет на юридическое содержание и сделает существование вещных прав невозможным. Каждый из признаков выступает не в качестве самостоятельного и независимого явления, а в качестве носителя отдельного свойства, только совокупность которых и порождает абсолютный характер власти и заключенное в нем непосредственное господство над вещью. Следовательно, наличие у вещных прав одноименных свойств обусловлено необходимостью существования и проявления абсолютного характера, заложенного в существо вещных прав, которое, в свою очередь, проявляется в том, что наделяет обладателя вещей непосредственным правовым господством над ними.

Производный характер права аренды, основанный на установлении слабой юридической власти над поведением иного лица, позволяющего пользоваться вещью, принадлежащей последнему на праве собственности, не может считаться основанием возникновения права, обладающего свойствами абсолютного, так как окружающие лица не знают и не могут знать о его содержании. Свобода определения содержания права аренды исключает возможность требовать от третьих лиц его соблюдения в связи с тем, что о его содержании они не осведомлены и не могут знать заранее, какими правами обладает арендатор, а какие сохраняются за собственником вещи.

Настоящее положение Е.А. Суханов описал следующим образом: «Права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер. Они всегда возникают в силу договора с собственником имущества, и их содержание определяется условиями конкретного арендного договора, для вещных прав такое положение невозможно»[33].

Таким образом, придание праву аренды отдельных свойств вещных прав не позволяет утверждать, что отныне оно может характеризоваться как право вещное, так как в его существе и юридической природе не произошли изменения, порождающие основное свойство вещных прав, а именно приобретение абсолютного характера и непосредственного господства над вещью.

Допустимость включения в структуру института права аренды вещно-правовых компонентов вызывает обоснованные возражения и с точки зрения науки теории государства и права. В связи с этим ранее приведенная позиция М.М. Агаркова представляется спорной.

Под институтом права подразумевается упорядоченная совокупность юридических норм, регулирующих определенный вид общественных отношений[34]. Институт права является единым целым и представляет собой самостоятельную систему, которой присущи признаки последовательности и непротиворечивости. Тем самым совокупность норм права образует институт права только тогда, когда заложенные в нормы права (модели поведения) являются однородными и схожими, а в их основании лежат схожие общественные отношения[35].

В связи с этим возникает сомнение, что институт аренды, регулирующий обязательственные правоотношения, может содержать в себе нормы права, предназначенные для регулирования абсолютных отношений, возникающих по поводу прав вещных как прав принципиально отличных и несущих совершенно иное юридическое содержание.

Применение способов правового регулирования общественных отношений, несущих в себе отражение свойств вещных прав и изначально предназначенных для последних (абсолютных правоотношений), в отношении прав обязательственных (относительных правоотношений) является недопустимым, так как их свойства обладают принципиальными различиями в связи с тем, что права вещные и обязательственные являются антиподами (полными противоположностями друг друга).

Совмещение в одном институте средств, воздействующих на отношения различной юридической природы и отражающих в себе различные свойства прав, с неизбежностью влечет образование системных противоречий и как следствие — нарушение единства внутренних связей и принципов, обусловливающих существование института права аренды как самостоятельной системной единицы.

Таким образом, право аренды должно характеризоваться не иначе как право обязательственное. Настоящую позицию в свое время занимал О.С. Иоффе, указывая на то, что право аренды, хотя и обладает спецификой, однако остается правом обязательственным[36].

Хотя арендатор приобретает владение и пользование земельным участком, упомянутые меры возможного поведения не могут быть сопоставимы по объему с правомочиями, принадлежащими собственнику.

Стоит отметить, что самое «сжатое» ограниченное вещное право наделяет его обладателя властью над вещью, несравненно большей, чем наиполнейшее обязательственное право. Если даже обладатель ограниченного вещного права, наделенный непосредственным господством над вещью, не признается носителем прав владения и пользования вещью, сопоставимых по объему с мерами возможного поведения собственника, то говорить о равенстве права владения и пользования, осуществляемого арендатором с искомыми правомочиями, принадлежащими собственнику, представляется решением неверным и необоснованным.

Соответственно, представляется возможным утверждать, что отдельные нормы отечественного законодательства противоречат общепринятым представлениям о пределах власти лиц, не являющихся собственниками вещи. В частности, п. 1 ст. 41 ЗК РФ наделяет арендатора возможностями по владению и пользованию земельным участком, равными возможностям собственника.

Как отмечал еще К.П. Победоносцев, «праву собственности присуще свойство исключительности, которое значит, что, когда я имею право на вещь, никому не может в то же время принадлежать подобное же право на ту же самую вещь, и если бы по какому-нибудь случаю такое право предоставлено было другому лицу, оно само по себе ничтожно, недействительно»[37].

Особое значение свойства исключительности, присущего праву собственности, отмечается и в доктрине зарубежного частного права. В частности Г. Гауе характеризует его следующим образом: «Если правомочия, присущие праву собственности, можно сравнить с ветвями дерева, то такое свойство, как исключительность, претендует на роль его ствола или корня»[38].

Нельзя не заметить, что исключительность права собственности влечет не только уничтожение равных ему прав на вещь, но и формирование условия действительности всех иных прав на вещи. В любом случае объем юридической власти, порождаемой производным правом, всегда существенно уже по сравнению с объемом власти собственника[39].

Права владения, пользования и застройки земельного участка арендатором заключаются в установлении господства над поведением собственника вещи и не наделяют арендатора непосредственным господством над вещью, следовательно, они ограничены по сравнению с правомочиями, принадлежащими собственнику вещи.

Строение и право на него выступают в качестве основной цели, побуждающей застройщика несобственника устанавливать право аренды в отношении чужого земельного участка. Сложность рассмотрения настоящего вопроса заключается в том, что строение как самостоятельный объект гражданских прав не может быть предметом договора аренды земельного участка. Договор аренды влечет правовые последствия для сторон, которые касаются исключительно объекта договора и не затрагивают правовой режим иных объектов гражданских прав.

Предметом (объектом) договора аренды земельного участка (разные ученые по-разному подходят к соотношению категорий объекта и предмета договора) является исключительно пространственно-ограниченные части земной поверхности[40]. Неизменность предмета договора аренды отмечается и в случаях строительной аренды[41]. При этом некоторые авторы напрямую отмечают невозможность признания возводимого арендатором строения предметом (объектом) договора аренды земельного участка[42].

В результате строение, выступая в качестве объекта вещных прав, выпадает из состава возникающего между сторонами обязательственного правоотношения. После возведения арендатором строения между последним и земельным участком не возникает каких-либо юридических связей, тем самым застройщик остается связан с арендодателем только обязательственным правоотношением, опосредующим использование земельного участка, в то время как строение принадлежит застройщику на основании права собственности. Таким образом, собственник земельного участка лишается возможности оказывать влияние на судьбу возведенного строения, так как в отношении строения он не имеет каких-либо прав или требований. Более того, с настоящего момента он не может изменять и юридическую судьбу принадлежащей ему вещи (земельного участка): полноценное и свободное использование последнего, обремененного строением, становится невозможным.

Арендатор земельного участка, создавший на нем строение, приобретает на него полноценное право собственности, не ограниченное временем, сопровождающееся установлением абсолютного господства над вещью и, самое главное, оторванное от юридической связи с земельным участком, так как прекращение права аренды не влечет прекращение права собственности на строение[43].

На основании изложенных аргументов можно утверждать, что действующий отечественный правопорядок закрепляет возможность существования вещей, связанных между собой физически, при отсутствии юридических предпосылок и оснований для такой связи. В результате физическое и юридическое положение вещей перестают совпадать, и закрепляется возможность существования объектов гражданских прав, в основании которых лежит не право, а факт[44].

Легальным закреплением подобного положения стало Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 года, в котором суд указал, что «истечение срока действия договора аренды не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект недвижимого имущества, если к моменту подачи заявления о регистрации права срок истек»[45].

Признав за бывшим арендатором возможность зарегистрировать право собственности на возведенное им строение, суд признал два крайне важных обстоятельства:

  • — если право подлежит регистрации, то оно, по сути, является полноценным, действительным и существующим. Ведь в случае, если бы право содержало пороки, его государственная регистрация была бы невозможной;
  • — признание строения, возведенного арендатором земельного участка, в качестве объекта гражданских прав и объекта права собственности, в частности, свидетельствует об отрицании отечественным правопорядком существования юридических связей между объектами недвижимого имущества (строением и земельным участком, на котором оно расположено).

Ситуация, при которой срочное право аренды выступает в качестве основания для возникновения полноценного и бессрочного права на строение, является недопустимой и непоследовательной, так как в ее основе лежит комплекс юридических проблем, находящихся в противоречии не только с существом исследуемых правоотношений, но и с действующим правопорядком.

Физическое, как и юридическое, существование строения немыслимо без связи с земельным участком, так как последний является его базисом и основанием. Таким образом, образуется следующая логическая цепочка:

  • 1. Существование строения в юридическом смысле (как объекта гражданских прав и объекта права собственности) немыслимо без существования вещи в материальном смысле как объективного физического явления.
  • 2. Физическое существование строения недопустимо в отрыве от опоры на земельный участок, наличия между ними физической связи.
  • 3. Физическая связь между строением и земельным участком должна быть основана на праве во всех случаях совмещения упомянутых объектов.

Анализ приведенных логических рассуждений приводит нас к следующему выводу. В основании существования строения как объекта гражданских прав должен лежать не столько факт существования строения как вещи в физическом смысле, сколько наличие юридической связи между строением и земельным участком[46].

Отказ от критерия юридической связи между строением и земельным участком противоречит не только законам логики, но и основным постулатам, сформировавшимся в доктрине права, так как приоритетом всегда обладает правовой режим земельного участка. Юридическое господство, заключенное в праве собственности на земельный участок, является большим, нежели власть над иными объектами недвижимости. В основе подобного положения вещей лежат объективно существующие свойства земельного участка, а именно — первичная физическая природа земельных участков, так как только она способна существовать сама по себе, не требуя связи с другими предметами, в то время как существование иных видов недвижимостей (строений) без связи с поверхностью земли является невозможным.

Сохранение за арендатором застройщиком права собственности на строение после прекращения права аренды является событием сложной юридической природы, содержащей в себе признаки правонарушения, так как подобное положение не основано на праве. Такое строение, с одной стороны, лишает собственника земельного участка возможности осуществить часть из принадлежащих ему правомочий, а с другой — препятствует арендатору всесторонне использовать недвижимость при условии, что после прекращения права аренды какие-либо юридические ограничения права собственности арендодателя прекращают свое действие. Следовательно, степень юридического господства собственника над земельным участком возвращается в первоначальное состояние, и его право не должно испытывать ограничительных воздействий со стороны прав бывшего арендатора.

В результате образуется юридическая коллизия. С одной стороны, в силу действия принципа эластичности[47], право собственности на земельный участок возвращается в персональное состояние, вновь становится самым полным и свободным. С другой стороны, право его собственника обременено фактически расположенным строением, существование которого основано не на праве, а на факте.

Стоит заметить, что использование критерия юридической связи строения с земельным участком в отечественном правопорядке является непоследовательным и противоречивым. Применительно к ст. 222 ГК РФ юридическая связь между строением и земельным участком существует, признается значимой и необходимой, так как без нее право собственности на строение возникнуть не может. В ситуации с правом аренды, когда застройщик арендатор утратил право на чужой земельный участок, однако признается собственником строения, существование критерия юридической связи строения с земельным участком просто отрицается, так как он не оказывает влияния на правовой режим строения. Получается, что критерий юридической связи строений с участком в одних случаях влияет на возникновение или прекращение права собственности на строение, а в других его существование отрицается в принципе и юридическое существование строения становится оторванным от права на земельный участок.

Как уже отмечалось, прекращение права собственности арендатора застройщика на строение после прекращения права аренды является вполне справедливым правовым последствием. Проблема заключается в том, что получившие распространение в судебной практике юридические основания для сноса строений, принадлежащих арендатору, после прекращения права аренды земельного участка содержат существенные недостатки и не могут быть использованы.

Возлагая на бывшего арендатора обязанность снести строения, суды мотивируют свое решение ссылками либо на договор аренды земельного участка (в случае если он содержит условие о возложении обязанности по сносу строений при прекращении права аренды), либо на ст. 622 ГК РФ (за1

крепляющую обязанность вернуть арендованное имущество в первоначальном состоянии)[48] [49].

Стоит заметить, что современное законодательство вообще обходит стороной последствия прекращения договора аренды земельного участка, при этом ГК РФ не содержит отдельного указания на обязанность арендатора снести возведенные им строения при прекращении права аренды. Поэтому расширительному толкованию подверглись положения ст. 622 ГК

рф461

Так, Администрация обратилась в суд с требованием о возложении на арендатора индивидуального предпринимателя обязанности передать земельный участок после прекращения договора аренды и снести возведенный на нем павильон. Обосновывая правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций, арбитражный суд кассационной инстанции отметил следующее: «Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик обязан вернуть спорный земельный участок истцу, приведя его в первоначальное состояние путем сноса расположенного на нем павильона, так как в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором»[50].

На наш взгляд, обязанность вернуть арендодателю вещь в первоначальном состоянии, когда объектом договора выступал земельный участок, предназначенный для застройки, не может быть исполнена в принципе.

Возводя строение, арендатор производит действия, изменяющие земельный участок, причем настоящие изменения касаются как физических, так и юридических свойств вещи, что не может не оказать влияние на предмет договора аренды и само правоотношение. А.А. Иванов описывает настоящий процесс следующим образом: «...после возведения строения земельный участок в том виде, в котором он был предметом договора аренды, отсутствует»[51] [52] [53].

Следовательно, с момента реализации права застройки и сопутствующих ему изменений земельный участок преобразуется, что влечет изменение и предмета договора. С этого момента, как совершенно обоснованно полагает А.А. Иванов, объектом договора аренды должен считаться измененный земельный участок с расположенным на нем строением, что исключает возможность возложения на арендатора обязанности по сносу строений и передаче вещи в первоначальном состоянии, так как земельный участок уже пребывает в новом первоначальном состоянии.

Таким образом, арендатор, приобретая право собственности на строение, обретает всю степень юридической власти над вещью, входящей в содержание его права, а арендодатель не имеет прав в отношении возведенных строений и не может оказывать влияние на их существование. Принятие решения об освобождении земельного участка зависит только от воли собственника строения (арендатора), а не собственника земельного участка[54].

Приведенные аргументы позволяют утверждать, что возложение на арендатора обязанности по сносу возведенных строений, в силу общих положений об аренде ст. 622 ГК РФ, является необоснованным и недопустимым.

Не меньшие сомнения вызывает и возможность закрепления упомянутой обязанности в договоре аренды земельного участка.

Обязанность по сносу строений арендатором не может являться и условием договора аренды земельного участка, так как стороны не наделены правом изменять содержание права собственности, возлагать на застройщика дополнительные обязанности и устанавливать дополнительные основания прекращения права собственности.

Действующее законодательство позволяет третьим лицам только ограничивать право собственности, но подобные ограничения не влекут его прекращения или уничтожения вещи. Более серьезное воздействие на право собственности, влекущее его прекращение (а в нашем случае возложение обязанности по сносу приведет к гибели вещи и прекращению права застройщика на нее), определяется исключительно законом. Сделка не может устанавливать новые или дополнительные основания прекращения права собственности, так как это выходит за рамки свободы договора и должно квалифицироваться по правилам ст. 168 ГК РФ. Справедливости ради стоит дополнить, что к режиму вещных прав принцип свободы договора не применяется в целом, в результате чего договор не [55] [56]

может признаваться источником, закрепляющим обязанность застройщика снести строение, принадлежащее ему на праве собственности. Эту функцию может выполнять исключительно закон, а отечественное законодательство подобного основания прекращения права собственности не содержит.

Таким образом, с момента возведения строения арендатор должен признаваться собственником постройки, а содержание его права как права вещного устанавливается исключительно законом. Договор, возлагающий на арендатора обязанность снести строение, в этой части должен признаваться противоречащим закону, так как собственник свободен при осуществлении господства над вещью (ст. 209 ГК РФ).

Невозможность признания договора аренды в качестве источника, закрепляющего обязанность арендатора снести строения, проявляется и в другом аспекте. Если предположить, что условие о сносе строения является вполне действительным и не противоречит законодательству (хотя в действительности это противоречит основным постулатам вещного права), его осуществление становится невозможным в силу образования коллизии между вещными правами (позволяющими застройщику самостоятельно определять судьбу) и правами обязательственными (обязывающими застройщика снести строение).

Как всем известно, в случае коллизии между правом вещным и обязательственным приоритет отдается праву вещному как более сильному[57]. Тем самым застройщик должен признаваться свободным при выборе юридической судьбы строения и не может быть принужден к его сносу, так как подобное действие не согласуется с существом и значением вещного права собственности.

Обобщая все вышеизложенное, необходимо признать, что возложение на арендатора обязанности снести строение в случае прекращения права аренды должно облекаться в форму вещного правоотношения и быть прямо предусмотрено в законе, выступая в качестве дополнительного основания прекрашения права собственности. Придание вышеприведенной обязанности арендатора формы обязательственного правоотношения, существующей в современной судебной практике, является недопустимым.

Подобные положения не будут являться нововведением для отечественного законодательства. Тем самым ст. 239.1 ГК РФ может быть использована как образец, и на ее основании можно сформировать общее правило поведения, влекущее прекращение прав собственности на объекты недвижимости, принадлежащие арендаторам застройщикам, утратившим право на чужой земельный участок.

  • [1] Именно неспособность права аренды надлежащим образом защитить интересы собственника земельного участка или застройщика и побудили отечественногозаконодателя вернуть в действующее законодательство суперфициарное право.
  • [2] Застройщик становится обладателем возможности распоряжаться земельным участком только в той части, в которой она необходима для реализации правана застройку участка, так как последнее непременно сопровождается изменениемобъема, полезных свойств и других физических качеств участка, что в своей сутипредставляет реализацию права распоряжения вещью. В то же время все правомочия по распоряжению вещыо (в том числе передача ее третьим лицам) полностьюсохраняются за собственником в первоначальном состоянии и не претерпевают изменений.
  • [3] 415 Основу права аренды как права обязательственного составляет стремлениеэтого права к прекращению, в то время как его срочный характер выражает его истинное существо и нацеленность на исполнение обязательств, существующих между сторонами, связанными правом аренды.
  • [4] Победоносцев К.П. Указ. соч.
  • [5] При аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, законодательно установлены только максимальные сроки при отсутствии указаний наминимальные. При этом если продолжительный срок права аренды в 49 лет не можетгарантировать спокойное положение застройщика и возможность извлечь вложенныезатраты, то договоры, установленные на меньший срок, ставят застройщика в еще болееневыгодное положение. Установление незначительных сроков действия права арендывлечет и другие негативные последствия. Арендатор не заинтересован в добросовестном и рациональном использовании земельного участка. Обладающий интересом максимально быстро извлечь вложенные затраты, пользователь прибегает к описываемымР.С. Бевзенко «хищническим способам использования земельного участка», что непременно ухудшит его качество. (Бевзенко Р.С. Указ. соч.).
  • [6] Митилино М.И. Указ. соч. — С. 2, 51.
  • [7] Возможность компенсации вложенных инвестиций и получения прибыли отиспользования возведенного строения становится маловероятной, это и побуждаетзастройщика оптимизировать расходы, которые выражаются в снижении затрат настроительство, что оказывает влияние на качество подобных строений и увеличениеарендной платы для иных пользователей.
  • [8] Право аренды земельного участка оторвано от права арендатора на созданное им строение, в итоге предметом оборота выступает только право на земельныйучасток, при условии, что право на строение сохранится за застройщиком.
  • [9] 41(1 Елизаров Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: дис. ... канд. юрид. наук. Владивосток, 2011. [Электронный ресурс] URL:http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=1435288 (дата обращения 27.08.2015).
  • [10] Буркова Л.Н. К вопросу о правовых проблемах аренды земельных участков[Электронный ресурс] URL: littp:;7cyberlcninka.ru/article/n/k-voprosu-o-pravovyh-problemah-arendy-zemelnyh-uchastkov (дата обращения 28.08.2015).
  • [11] Кошелев Я.С. О некоторых вопросах, связанных с переходом права арендына земельный участок // Хозяйство и право. 2004. №11. — С. 81-89.
  • [12] Фархиуллина О.Р. О залоге права аренды земельного участка // Вестник Омского университета. Серия Право. 2008. №4(17). — С. 80-81.
  • [13] См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 августа 2011 г. по делу № А14-5704/2010; ПостановлениеПятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2014 г. № 15АП-11786/2014 по делу № A32-7011/2014; Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2013 г. по делу № А65-23191/2010; Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2012 г. по делу№ А12-11689/2012. [Электронные ресурсы]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [14] Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2012 г. поделу № А02-1248/2011. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [15] Владение и пользование арендованной вещью осуществляется посредствомконтроля над волей собственника и заключается в возможности совершать действия, против которых собственник не может возражать, так как принял на себяобязанность разрешать арендатору обладать вещью в пределах, установленных договором или законом.
  • [16] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения.М: Статут. 1997, —С. 223.
  • [17] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. — С. 73.
  • [18] Koziol Н., Welser R. Указ. соч.
  • [19] 425 Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетер-ского. М: Юрист, 1997. — С. 74.
  • [20] Райхер В.К. Абсолютные и относительные права II Известия экономического факультета Ленинградского политехнического института. Вып. I. Л., 1928.— С. 275.
  • [21] 435 См. об этом подробнее: Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому
  • [22] праву. Курс в 2-х томах. T. 1. М., 2002. — С. 197.
  • [23] Брагинский М.И., Витрянский В. В. Указ. соч. — С. 223.
  • [24] Сергеев А.П., Толстой. Ю.К. Указ. соч. — С. 152.
  • [25] Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. 2005. № 1. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [26] Белов В.А. Проблемы отмены вещно-обязательственной аренды в рамкахреформы гражданского законодательства // Право и экономика. 2014. № 7. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [27] Суханов Е.А. Указ. соч.
  • [28] 43(1 Церковников М.А. Указ. соч.
  • [29] Wolf М. Sachenrecht. 22. Aufl. Munchen, 2006. S. 13. Пер. E.A. Суханова. Указ,соч.; Koziol Н., Welser R. Указ. соч.
  • [30] Васьковский Е.В. Указ. соч. — С. 428.
  • [31] Kindel W. Das Recht an der Sache : Kritische Bemerkungen zum 3. Buchedes Entwurfs eine biirgerlichen Gesetzbuches fur das Deutsche Reich. Breslau, 1889.[Электронный ресурс] URL: http://dlib-pr.mpier.mpg.de/rn/kleioc/0010/ехес/books/%22158531%22 (дата обращения 30.08.2015).
  • [32] Dross W. Droit des biens. Montchrestien, 2012. P. 126. Пер. по C.A. Синицыну.Вещное право: традиции, новеллы, тенденции развития // Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения. 2013. № 3. — С. 421-429; CarolineCochez. La participation du droit des biens au mouvement de socialisation du droit. Droit.Universit'e du Droit et de la Sant'e - Lille II, 2013. [Электронный ресурс] URL: https://hal.inria.fr/tel-01143298/document (дата обращения 30.08.2015).
  • [33] Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.:Юрист, 1999.—С. 319.
  • [34] Основы государства и права: Учебное пособие для поступающих в вузы /под ред. академика О.Е. Кутафина. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Юристь, 2006. — С.87; Теория государства и права: Учебник для юридических вузов и факультетов /под ред. С.С. Алексеева. М.: Норма, 2005. — С. 145; Теория государства и права:Учебник для высших учебных заведений / под ред. М.И. Абдуллаева. М.: Финансовый контроль, 2004. — С. 312.
  • [35] В основе формирования института права как совокупности норм права, регулирующих общественные отношения, должен лежать учет свойств последних. Таким образом, институт права является отражением свойств и юридической природыгражданских прав, по поводу которых субъекты и вступают в отношения.
  • [36] Иоффе О.С. Избранные труды. Общее учение об обязательствах. ТЛИ. СПб.:Юридический центр Пресс, 2004. — С. 324.
  • [37] 4,18 Победоносцев К.П. Указ. соч.
  • [38] 44,> Gaus G. Property and Ownership // University of Arizona. Philosophy. 2002.[Электронный ресурс] URL: www.gaus.biz/PropertyOwnership.pdf (дата обращения01.09.2015).
  • [39] Все иные права на вещи являются ограниченными по сравнению с правомсобственности, так как только собственник обладает абсолютной монополией в отношении вещи. Производный обладатель вещи, не являющийся ее собственником,должен с неизбежностью признаваться стесненным не только в объеме власти надвещью, но и в свободе ее осуществления. Настоящее правило должно применятьсяне только в отношении всего объема власти собственника, но и в случаях ее проявления при реализации отдельных правомочий. Следовательно, наибольшими возможностями и свободой при определении допустимых способов фактического обладания вещью или извлечения из нее полезных свойств обладает исключительнособственник. Спектр возможностей обладателя производного права, будь то вещноеправо застройки или обязательственное право аренды, всегда будет уже по сравнению с объемом власти собственника вещи, выражающейся в правомочиях владенияи пользования вещью, не говоря уже о правомочиях распоряжения вещью.
  • [40] Гришаев С. П. Новые тенденции в правовом регулировании земельныхучастков как объектов права собственности (подготовлен для системы «Консуль-тантПлюс», 2011). [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [41] Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики (подготовлен для системы «КонсультантПлюс», 2009). [Электронный ресурс]. Доступ изСПС «КонсультантПлюс».
  • [42] 455 Бевзенко Р.С. Указ. соч.
  • [43] Иначе говоря, сохраняя обязательную предпосылку физического существования вещи — опору на земельный участок (физическую связь с землей), подобное строение полностью освобождается от связи юридической, и право аренды неоказывает влияния на юридическую или фактическую судьбу строения. Следовательно, собственник земельного участка не способен при помощи мер юридического воздействия освободить принадлежащую ему вещь от обременений и прочихнегативных последствий, порожденных фактом расположения чужой вещи на егоземельном участке.
  • [44] Только так можно описать укрепившееся в отечественном правопорядке положение, при котором собственник земельного участка не имеет возможности освободить принадлежащее ему недвижимое имущество от расположенного на немстроения, возведенного арендатором в период действия права аренды, сохраняющегося и после прекращения права застройщика на земельный участок.
  • [45] См. об этом подробнее: и. 24 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17ноября 2011 г. «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданскогокодекса Российской Федерации о договоре аренды». [Электронный ресурс]. Доступиз СПС «КонсультантПлюс».
  • [46] Утрата юридической связи между строением и земельным участком делает пребывание строения на чужом участке явлением исключительно физическим,не подкрепленным правом. Оно выступает скорее как акт правонарушения, таккак собственник земельного участка не наделен обязанностями, заставляющимиего мириться с расположением чужого имущества на имуществе, над которым онобладает абсолютным господством. В то же время обладатель строения не имеетправа, позволяющего ему пользоваться чужим земельным участком, однако именноэто обладание и имеет место, и отечественный правопорядок мирится с подобнымположением вещей, хотя в их основании лежит не право, а факт.
  • [47] Ввиду того что право собственности постоянно стремится к установлениюабсолютного господства над вещыо, в доктрине права укрепился взгляд, сравнивающий его с пружиной (см. об этом подробнее: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС«КонсультантПлюс»), В результате суть принципа эластичности заключается в том,что право собственности восстанавливает свое изначальное состояние в силу факта прекращения ограничений, не позволявших собственнику осуществлять полноегосподство над вещыо.
  • [48] См., например; Постановление ФАС Поволжского округа от 8 мая 2013 г.по делу № А12-10048/2012; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2010 г. № 15АП-923/2010 по делу № А32-24835/2008;Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 октября 2001 г. № А29-4466/01А;Постановление ФАС Московского округа от 17 января 2013 г. по делу № А40-23747/12-9-224; Постановление ФАС Поволжского округа от 29 ноября 2013 г. поделу № А57-13826/2012; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 ноября2006 г. по делу № А56-19469/2005; Постановление ФАС Северо-Кавказского округаот 31 января 2012 г. по делу № А53-4552/2011; Постановление Арбитражного судаУральского округа от 11 сентября 2014 г. № Ф09-5227/14 по делу № А71-9409/2013;Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2010 г.по делу № А39-1486/2010. [Электронные ресурсы]. Доступ из СПС «Консультант-Плюс».
  • [49] В сути обязанности застройщика снести возведенные им строения лежитакт, воздействующий не на строение как объект гражданских прав, а на поведениеарендатора как лица, обязанного подчиняться требованиям арендодателя.
  • [50] Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 сентября 2008 г. №
  • [51] АЗЗ-13603/07-Ф02-3549/08. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Консультант-
  • [52] Плюс».
  • [53] Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации: Избранные постановления за 2006 год с комментариями / под ред. председателя ВАС РФ А.А. Иванова. М.: Статут, 2012. [Электронный ресурс]. Доступ изСПС «КонсультантПлюс».
  • [54] 2
  • [55] Там же.
  • [56] Суханов Е.А. Сравнительное исследование владения и собственности в английском и в германском праве // Вестник гражданского права. 2012. № 6. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [57] ш Скловский К.И. Указ. соч.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >