§ 2.2. Основания возникновения и прекращения права (правомочия) застройки собственником земельного участка

Исследование оснований возникновения и прекращения права (правомочия) застройки собственником земельного участка целесообразно проводить совместно, так как в их существе лежат действия схожей юридической природы, непосредственно связанные с существованием права собственности на недвижимое имущество.

Как уже было отмечено и аргументировано выше, возможность застройки выступает в качестве правомочия в составе права собственности на земельный участок. Потому представляется возможным утверждать, что момент возникновения или прекращения правомочия застройки собственником совпадает с моментом возникновения или прекращения его права собственности на земельный участок и зависит от него. Иначе говоря, право собственности на земельный участок и правомочие застройки возникают и прекращаются одновременно и основываются на одних и тех же юридически значимых фактах.

Как было отмечено в предыдущем параграфе, возникновение или прекращение права собственности на недвижимое имущество основывается не на акте государственной регистрации права, а на действиях принципиально иной правовой природы. Тем самым право собственности на недвижимое имущество возникает из материально-правовых оснований, волевых действий субъектов.

Способы возникновения права собственности традиционно разделяются на первоначальные и производные[1]. Упомянутое деление применимо и к таким специфическим объектам гражданских прав, как земельные участки. Руководствуясь задачей выявления надлежащего момента возникновения или прекращения права собственности на земельный участок и, как следствие, правомочия застройки, основное внимание необходимо уделить производным способам приобретения права собственности на земельный участок. Подобное решение обусловлено рядом конкретных причин, однако в самом общем плане именно производные способы приобретения права собственности, основанные на правопреемстве, являются наиболее распространенными, сложными и неоднозначными[2].

В подавляющем большинстве случаев отношения по передаче права собственности на земельный участок облачаются в форму договора купли-продажи[3]. Сложности возникают при исполнении обязанностей продавца по передаче вещи (земельного участка) и права собственности на нее в связи с тем, что настоящие действия по действующему законодательству не совпадают и разделены временным интервалом. Тем самым возникает обоснованный вопрос: в какой момент времени или совершением какого действия покупатель становится собственником земельного участка и, как следствие, приобретает правомочие застройки, а продавец перестает быть таковым и, как следствие, вместе с правом собственности утрачивает правомочие застройки как элемент содержания этого права?

В доктрине гражданского права укрепилось представление о том, что договор купли-продажи выступает исключительно в качестве обязательственно-правовой основы материального правоотношения по передаче права собственности на недвижимое имущество, однако сам по себе не способен порождать и обеспечивать непосредственный переход вещных прав и возникновение вещно-правового эффекта[4]. Автор не разделяет вышеприведенное представление, так как анализ реально существующих отношений позволяет выявить вещно-правовые признаки, содержащиеся в правах и обязанностях покупателя.

Проблема определения правового положения покупателя недвижимого имущества в период с момента передачи ему недвижимой вещи и до регистрации перехода права собственности на нее является актуальной на протяжении длительного времени. Попытки всестороннего описания вышеприведенной проблемы и поисков путей ее решения предпринимались неоднократно, в этой связи нельзя не отметить труды Б.Л. Хаскельберга[5], В. В. Ровного[6] и Д.О. Тузова[7]. Бесспорным достоинством работ вышеприведенных авторов является не только правильная постановка проблемы, основанная на всестороннем анализе спорных правоотношений, но и предложение последовательных и логически верных путей ее разрешения [8].

Несмотря на то, что действующее законодательство не содержит в себе описания содержания и существа права покупателя на недвижимое имущество в период с передачи последнего покупателю и до момента регистрации перехода права, в искомый период покупатель обладает совокупностью мер возможного поведения в отношении переданной ему вещи. По справедливому замечанию Н.Ю. Шеметовой, «вещь и право на вещь не могут быть антагонистами по отношению друг другу в связи с тем, что между ними существуют связи, основанные на физических и юридических свойствах вещи, особенно вещей недвижимых»[9].

Так, Г.Ф. Шершеневич распространял презумпцию принадлежности права собственности фактическому владельцу как движимой, так и недвижимой вещи[10]. Среди современников схожего подхода придерживается А.П. Сергеев, указывая на существование фактической презумпции правомерности фактического владения вещью[11]. Следовательно, факт владения недвижимой вещью, основанный на законе, с неизбежностью влечет возникновение прав у ее обладателя.

Определяя объем возможностей, принадлежащих покупателю земельного участка с момента передачи ему последнего и до регистрации права собственности на него, судебные инстанции и представители доктрины права используют систему триады правомочий и отмечают, что покупатель признается владельцем земельного участка[12].

Рассматривая дело по иску Общества о внесении изменений в ЕГРП и признании за ним права собственности на недвижимое имущество, арбитражные суды первой и второй инстанций пришли к следующему выводу: «истец с момента исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества владеет и пользуется недвижимым имуществом на законных основаниях и в связи с прекращением деятельности продавца не имеет возможности зарегистрировать свое право на указанные объекты недвижимости»[13].

Характеризуя положение приобретателя недвижимого имущества, Е. Никифорова отмечает, что «покупателю недвижимости принадлежат правомочия собственника, за исключением правомочий по распоряжению вещью»[14].

Если факт передачи правомочий по владению вещью при передаче земельного участка покупателю является очевидным, то вопрос о факте передачи правомочий пользования и распоряжения вещью является открытым. В.А. Белов, комментируя позицию Высшего Арбитражного Суда, отмечал, что «суд прямо не признает покупателя обладателем права пользования земельным участком, но под словами законный владелец может пониматься только такой управомоченный субъект»[15].

Признание за покупателем недвижимости возможности пользования основывается и на других доводах. Как уже упоминалось, признавая покупателя владельцем земельного участка, суды ссылаются на положения ст. 305 ГК РФ — наделения последнего средствами правовой защиты, присущими собственнику вещи и определенными в ст. 301—304 ГК РФ. Следовательно, покупатель недвижимости приобретает средства правовой защиты своего права и правомочий, в него входящих, в том числе позволяющих защищать права пользования (ст. 304 ГК РФ). Итак, если покупатель наделяется средствами защиты права, предусмотренными ст. 304 ГК РФ, которые в своей сути представляют конструкцию негаторного иска[16], обеспечивающего защиту права пользования[17], то необходимо признать, что покупатель недвижимости является обладателем возможности пользования.

Владение является основной предпосылкой для осуществления права собственности и реализации правомочий пользования и распоряжения вещью[18], без которого осущсствление господства над вещью не представляется возможным. По общему мнению, подкрепленному судебной практикой, покупатель не признается обладателем правомочий по распоряжению вещью в связи с тем, что продавец все еще сохраняет право собственности[19].

Рассматривая кассационную жалобу Общества по одному из дел о прекращении права собственности на недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи, арби- ражный суд отметил следующее: «Объект недвижимости (земельный участок) был передан во владение истца, и до государственной регистрации права собственности истец является законным владельцем этого имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку элемент права собственности в виде распоряжения на это имущество до момента государственной регистрации формально к нему не перешел»[20].

Непризнание как со стороны законодателя, так и со стороны судебной практики за покупателем недвижимости правомочий по распоряжению вещью не учитывает специфических физических свойств, присущих земельным участкам. Как отмечали Ф.А. Брокгауз и И.А. Ефрон, «любые действия, касающиеся пользования земельным участком, влекут обязательное изменение последнего, так как его физические свойства с неизбежностью преобразуются и способны привести вплоть до уничтожения вещи»[21]. Таким образом, земельный участок воспримет человеческую деятельность и сохранит следы последней.

Изменения, возникающие в процессе использования земельного участка, затрагивают не только физические свойства вещи, но и ее правовой режим. Если покупатель участка до регистрации права на него возведет строение, то между последним и земельным участком возникнут юридические связи, которые совершенно очевидно изменят правовой режим земельного участка.

В случаях возведения строений происходят изменения правового режима обеих недвижимых вещей из-за того, что, по общему правилу, потенциальное отчуждение строения влечет и отчуждение земельного участка, и наоборот[22]. Иначе говоря, реализация правомочий покупателя, направленных на использование земельного участка и возведение строения, влечет изменение физических свойств земельного участка и его правового режима, а также позволяет изменять дальнейшую юридическую судьбу вещи, что и составляет содержание правомочия распоряжения. Стоит заметить, что допустимость совершения покупателем земельного участка действий по его застройке до регистрации перехода права собственности подтверждается судебной практикой.

Так, по одному из рассмотренных дел, Общество приобрело на основании договора купли-продажи земельный участок. Сразу же после исполнения сделки (до регистрации перехода права собственности, от которого продавец впоследствии уклонился) покупатель начал возводить ряд объектов недвижимого имущества на переданном ему земельном участке. Впоследствии Общество обратилось в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности. Продавец с требованиями покупателя не согласился, оспаривал факт передачи земельного участка и заявил встречные требования о сносе самовольно возведенных строений, так как, по его мнению, на момент возведения жилых строений покупатель не являлся собственником земельного участка, следовательно, не имел права возводить строения. Решением суда первой инстанции иск покупателя удовлетворен полностью, в удовлетворении встречного иска отказано, так как суд не выявил признаков, позволяющих отнести строения, возведенные покупателем, к самовольным постройкам[23]. Впоследствии суд апелляционной инстанции, подтверждая верность выводов суда первой инстанции, отметил что, земельный участок истцу передан, и на нем истец осуществлял строительство жилых домов. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска не имеется[24].

Таким образом, отказывая в иске о признании самовольными постройками строений, возведенных покупателем земельного участка (до государственной регистрации перехода права собственности), суд признал покупателя обладающим возможностями по распоряжению вещью, обыкновенно присущими собственнику.

Подводя промежуточный вывод, необходимо отметить, что физические свойства земельного участка не позволяют осуществлять пользование последним в отрыве от правомочий по распоряжению.

Вопреки распространенному мнению о невозможности распоряжаться вещью покупателем, переданной продавцом во исполнение договора купли-продажи до государственной регистрации перехода права, в ряде случаев за покупателем признается возможность вводить недвижимое имущество, право собственности на которое еще не зарегистрировано, в гражданский оборот. В частности, отсутствие акта государственной регистрации права на вещь за отчуждателем не препятствует ему заключать договоры, влекущие отчуждение недвижимости[25]. Подобные сделки признаются действительными и влекут возникновение соответствующих обязательств[26], что немыслимо без признания за продавцом возможности распоряжаться вещью.

Рассматривая одно из дел, арбитражный суд апелляционной инстанции отметил, что «отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли- продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке»[27].

Таким образом, в судебной практике при определении правового положения приобретателя обнаруживается коллизия, так как, с одной стороны, покупатель недвижимости, не зарегистрировавший право собственности, не признается лицом, обладающим возможностью распоряжаться вещью, однако, с другой стороны, отсутствие акта регистрации права не препятствует ему заключать договоры, направленные на отчуждение недвижимого имущества, и исполнять их в будущем после регистрации права собственности.

Уяснение истинного правового положения покупателя не представляется возможным без определения правового статуса продавца. Передача имущества покупателю влечет прекращение фактического господства над вещью со стороны продавца и утрату им правомочий владения и пользования[28]. Схожее правило применяется и в отношении правомочий, касающихся распоряжения имуществом. Судебная практика исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец, хотя и продолжает считаться собственником имущества, однако не вправе им распоряжаться, так как покупатель становится его законным владельцем[29].

Так, по одному из дел Департамент передал Обществу недвижимое имущество во исполнение договора купли-продажи, при этом покупатель передал приобретенное им имущество по договору аренды третьему лицу и уклонился от регистрации перехода права собственности. Отменяя решения нижестоящих судов, Высший Арбитражный Суд отметил, что «после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, как покупатель, так и продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем»[30]. Упомянутая позиция судебных инстанций находит поддержку и в теории гражданского права[31].

Таким образом, с момента фактической передачи недвижимости и до регистрации перехода права собственности ни покупатель, ни продавец не признаются лицами, управомоченными распоряжаться вещью в упомянутый период времени, что актуализирует проблему определения судьбы правомочий по распоряжению в целом. Можно ли признать, что правомочие распоряжаться недвижимостью с момента передачи вещи и до момента государственной регистрации права прекращается как таковое и перестает существовать в принципе, либо правомочия по распоряжению вещью отделяются от носителей прав, выходят из состава субъективных прав и существуют вне зависимости от участников правоотношения?

Как представляется, ни один из возможных вариантов теоретического обоснования ситуации, закрепившейся в судебной практике и не признающей за продавцом или покупателем права распоряжаться вещью, не может быть избран, так как сами по себе они представляют ситуации невозможные и нарушающие основы учения о праве.

3

Трудности, сложившиеся при определении положения правомочий по распоряжению недвижимым имуществом с момента его передачи до акта регистрации перехода права собственности, во многом обусловлены укрепившейся в доктрине права системой триады правомочий собственности, в контексте которой все правомочия, касающиеся изменения как физической, так и юридической судьбы веши, объединены в право распоряжения, без учета их особенностей и направленности. В результате судебные инстанции, пытаясь не допустить реализации правомочий, касающихся внедрения вещи, право на которую не зарегистрировано, в гражданский оборот, по сути, ограничили их обладателей в реализации любых правомочий распорядительного характера, в том числе не затрагивающих права третьих лиц[32].

Решение указанной проблемы мыслимо исключительно в области признания за одним из участников правоотношения обладания возможностями по распоряжению вещью. Ранее высказанные доводы позволяют сделать выбор в пользу покупателя, признав, что с момента передачи земельного участка он приобретает возможность распоряжаться вещью. Настоящее правомочие существенно ограничено, так как полноценное распоряжение вещью станет возможным только после завершения процедуры регистрации права.

Переход права собственности на земельный участок, представленный в нашем случае в виде договора купли-продажи или облаченный в любую иную правовую форму, представляет собой действие. Действия являются подконтрольными правообразующими юридическими фактами, появление которых полностью зависит от воли субъектов[33]. Следовательно, при определении содержания права покупателя необходимо учитывать направленность воли субъектов материального правоотношения, так как, в силу справедливого замечания И.А. Покровского, «зиждущей силой всякого договора является воля сторон, а юридические последствия наступают именно потому, что их желали авторы договора»[34].

Любое действие субъектов гражданских правоотношений, опосредующее переход права собственности на земельный участок, в качестве основного и существенного условия содержит желание одной стороны стать собственником, а другой — отказаться от принадлежащего права и передать его контрагенту.

Передавая земельный участок покупателю, продавец подтверждает факт исполнения принятых им на себя обязанностей, важнейшей из которых является отказ от права собственности и передача его покупателю. Разумеется, юридическое существо действий по исполнению сделки вызывает дискуссии и споры[35], однако это не умаляет значение такого признака сделки, как результативность. Любая сделка направлена на достижение заложенного в нее результата, следовательно, смысл существования договора кроется в его исполнении и наступлении установленных правовых последствий. Именно поэтому основным способом прекращения обязательств является их надлежащее исполнение (ст. 408 ГК РФ).

Исполнив обязанности по передаче недвижимого имущества и выплате выкупной стоимости, стороны, по сути, прекратили возникшее между ними обязательственное правоотношение, так как совершили необходимые и достаточные для этого действия. Следовательно, факт передачи вещи покупателю выступает в качестве акта, удостоверяющего состоявшийся на стороне продавца отказ от права на вещь и его последующую передачу контрагенту. Именно это действие и составляет суть воли участников договора купли-продажи.

При этом совершение упомянутых действий полностью зависит от воли и намерений субъектов, что не обнаруживается в действиях по регистрации перехода права собственности, которые могут быть выполнены вопреки желаниям и даже отсутствию любого из них.

Как отмечает А. Балкаров, «если одна из сторон уклоняется от совершения действий по регистрации перехода права собственности или высказывается против, то суд проверяет только факт исполнения обязанностей продавца по передаче веши и оплате имущества покупателем»[36]. В случае если настоящие действия были совершены, суд выносит решение, обязывающее осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

В связи с вышеизложенным заслуживает внимания следующее дело. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о государственной регистрации перехода права собственности. Как следует из материалов дела, договор купли-продажи недвижимого имущества был полностью исполнен сторонами, истец получил во владение земельный участок и даже приступил к его использованию. Удовлетворяя исковые требования, суд отметил следующее: «истец представил в материалы дела доказательства, подтверждающие факт передачи спорного земельного участка и факт хозяйственного использования последнего. При таких обстоятельствах правовые основания для отказа ответчика от государственной регистрации перехода права собственности отсутствуют, поэтому суд правомерно удовлетворил заявленный покупателем иск»[37].

Следовательно, после исполнения обязанностей по договору продавец, как и покупатель, не могут оказывать влияние на регистрацию перехода права собственности, так как на этом этапе их воля принципиального значения не имеет. При этом отсутствие акта регистрации перехода права собственности не оказывает влияния на действительность договора купли-продажи недвижимости[38].

Тем самым акт регистрации перехода права собственности является вторичным и производным компонентом, в то время как акт исполнения обязательств по передаче денег и вещи является первостепенным и важнейшим, из чего можно предположить, что именно с ним необходимо связывать момент возникновения вещно-правового эффекта на стороне покупателя.

Наиболее явно признаки, присущие вещно-правовым последствиям, прослеживаются в передаче покупателю правомочий по владению, пользованию, распоряжению вещью и утрате последних продавцом. Однако внимания заслуживает и судьба связанных с вещью потенциально негативных последствий для ее обладателя, заключающихся в несении обязанностей, бремени содержания и риска гибели вещи. Подобные правовые элементы являются одним из отличительных признаков права собственности (ст. 211 ГК РФ), в отличие от прав обязательственных, содержание которых по общему правилу не включает в себя упомянутых компонентов (к примеру, арендатор не несет риск гибели вещи, если иное прямо не предусмотрено в законе)[39].

Следование логике действующего законодательства приводит нас к следующим выводам: если право собственности на недвижимое имущество возникает в момент государственной регистрации, то в этот же момент должен возникать и вещноправовой эффект и связанные с ним последствия, в том числе влекущие передачу риска гибели вещи новому собственнику вещи. Иначе говоря, переход риска гибели вещи не может быть осуществлен до признания покупателя собственником вещи.

Однако судебные инстанции считают, что риск гибели вещи и бремя содержания недвижимого имущества переходят к покупателю в момент передачи ему земельного участка в силу положений ст. 459 ГК РФ[40]. Несмотря на то, что суды связывают момент возникновения риска гибели вещи с моментом передачи последней, обосновывать подобные правовые последствия ссылкой на ст. 459 ГК РФ[41] представляется не вполне уместным[42].

Согласно замечанию В. А. Ойгензихта, «принятие лицом риска во всех случаях сопровождается наличием заинтересованности в получении дополнительных выгод, возможность получения которых и является правовым обоснованием возложения риска»[43]. Иначе говоря, лицо принимает риск не просто так, а в силу того, что заинтересовано в его несении, может влиять на его наступление и получить дополнительную выгоду. В свете изложенного возложение на покупателя земельного участка риска гибели вещи с момента передачи ему владения без передачи права собственности выглядит более чем необоснованным.

Возникает вопрос: в силу чего покупатель должен нести подобные негативные правовые последствия, если он не признается основным обладателем вещи (собственником)? Подобное положение вещей вызывает ряд закономерных возражений.

В первую очередь они касаются невозможности ответить на вопрос, почему владение покупателя сопровождается передачей риска гибели вещи, в то время как иные виды владения лишены подобных правовых последствий[44]. Признавая покупателя владельцем вещи, закон передает ему средства правовой защиты нарушенного права в объеме, присущем владельцу, а не собственнику. При этом не учитывается тот факт, что владелец, несущий риск гибели вещи, обладает меньшим объемом средств правовой защиты, нежели собственник[45]. Таким образом, право покупателя недвижимого имущества не наделяет его всем необходимым объемом средств правовой защиты, что, в свою очередь, не позволяет ему в полном объеме оказывать влияние на вероятность наступления риска гибели вещи в сторону ее уменьшения.

Все вышеизложенное может быть применено и к бремени содержания имущества, которое наравне с обязанностью по несению риска гибели вещи является показателем права собственности. Несение такого риска невозможно без установления полного юридического и фактического господства над вещью, чего в настоящий момент покупатель недвижимого имущества лишен.

Право собственности наделяет субъекта наибольшей степенью юридической власти, реализация которой зависит исключительно от его усмотрения. В нашем случае ни о свободном усмотрении продавца и тем более ни о какой наибольшей власти над вещью говорить не приходится.

Передав вещь, продавец утрачивает абсолютное господство над последней, основные правомочия, формирующие содержание его права, и, как следствие, лишается возможности их осуществления. Тем самым с момента передачи недвижимости владение, осуществляемое покупателем, становится свободным от воздействия воли третьих лиц и в первую очередь продавца, из чего можно сделать вывод о том, что взгляд, сформировавшийся в судебной практике на положение продавца как владеющего несобственника, не отражает существа права покупателя.

Право владения в отрыве от права собственности может быть облачено в форму вещного или обязательственного права. В любом случае, будь то право обязательственное или ограниченное вещное право, они зависят от права собственности, так как являются производными от него. Обладание вещью несобственником характеризуется ограничением усмотрения владельца при реализации прав.

Тем самым образуется противоречие между истинным положением покупателя недвижимости, так как при осуществлении правомочий по владению, пользованию и распоряжению вещью он руководствуется собственным свободным усмотрением, и сформировавшейся в судебной практике позицией о праве покупателя на вещь как праве владения, производном от права собственности, которое не может характеризоваться полной свободой усмотрения владельца веши.

Изложенный вывод может быть подтвержден и тем обстоятельством, что с момента передачи недвижимости продавец утрачивает средства правовой зашиты, способные оказывать воздействие на способы осуществления переданных покупателю правомочий. Иными словами, продавец не может ограничивать покупателя в области правомочий по владению, пользованию или распоряжению имуществом посредством установления запретов или изъятий в связи с тем, что с момента передачи вещи он утрачивает не только права, но и средства защиты прав[46]. Следовательно, утрачивая правомочия и сопутствующие им средства правовой защиты, продавец перестает считаться субъектом, способным воздействовать на поведение покупателя, что наделяет последнего свободой усмотрения при обладании приобретенным имуществом.

Непризнание за продавцом, все еще считающимся собственником недвижимости, права на применение средств правовой защиты обусловлено не только отсутствием отдельных правомочий, в защиту которых он может выступать, но и отсутствием основной предпосылки, без которой защита права немыслима, — интереса. С момента передачи вещи и получения встречного предоставления продавцу дальнейшая судьба недвижимого имущества становится безразличной, так как именно на это действие была направлена его воля, заключающаяся в отказе от права собственности и прекращении юридических связей с вещью.

Договор купли-продажи заключается с целью урегулирования перехода права собственности, а не создания иного субъективного права, позволяющего владеть вещью. Подобная сделка не содержит условий, опосредующих возникновение отдельного права владения вещью на период регистрации перехода права собственности. Правомочие владения переходит только потому, что переходит право собственности на вещь. Следовательно, взгляд на положение покупателя, не признающегося собственником, но владеющего вещью, противоречит существу договора купли-продажи, так как для сторон сделки с момента исполнения основных обязательств собственником вещи должен признаваться покупатель, а не продавец, отказавшийся от упомянутого права, вне зависимости от акта регистрации перехода права. Итак, раз продавец принял на себя обязательство по передаче права собственности на вещь и по сути исполнил его (п. 1 ст. 408 ГК РФ), то для него переход права собственности представляет собой свершившийся факт, который влечет признание за покупателем статуса собственника недвижимости.

Тем самым обосновывать положение покупателя как владельца несобственника на основании договора купли-продажи недвижимости не представляется возможным в силу того, что стороны об этом не договаривались, следовательно, сделка не может порождать право владения лица, не являющегося собственником. Единственное право, которое возникает в силу договора, — это право собственности с присущими ему правомочиями, в том числе и по владению вещью. Иначе говоря, владение, основанное на договоре купли-продажи и порождаемое его исполнением, может быть только владением собственническим (осуществляемым на основании права собственности).

Тем самым позиции судов, признающих покупателя как владельца несобственника, основываются на неверном анализе правоотношений и входят в противоречие с основными положениями обязательственного права.

В связи с вышесказанным необходимо вспомнить, что в последнее время судебная практика, касающаяся значения акта регистрации прав, претерпела значительные изменения. Если ранее отсутствие регистрации договора влекло негативные последствия для сторон, так как подобные акты признавались незаключенными, то в последнее время суды заняли принципиально иную позицию[47].

Хотя переход права собственности еще не зарегистрирован и покупатель не значится в качестве правообладателя недвижимого имущества, его право с момента обретения владения над вещью обладает следующими компонентами:

1. Право обладает вещно-правовой природой, так как позволяет осуществлять непосредственное господство над вещью, а не над поведением его контрагента.

  • 2. Покупатель наделяется возможностями, позволяющими владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, причем реализация упомянутых прав осуществляется в силу его свободного усмотрения.
  • 3. С момента установления владения покупатель признается носителем риска гибели вещи и бремени содержания имущества.
  • 4. Покупатель приобретает средства правовой защиты в случаях нарушения права, опосредующего обладание вещью.
  • 5. Фактом передачи вещи продавец подтверждает, что он исполнил взятые на себя обязательства по передаче покупателю не только вещи, но и права собственности на вещь, следовательно, с этого момента в отношениях между сторонами собственником вещи признается покупатель.
  • 6. Покупатель, приобретая вещь, становится носителем интереса, так как любые изменения или действия, касающиеся последней, будут оказывать непосредственное воздействие на имущественное положение покупателя, улучшая или ухудшая последнее, в то время как имущественное положение продавца будет неизменным.

Продавец хотя и продолжает считаться собственником вещи в силу того, что именно он все еще указан в реестре в качестве правообладателя недвижимого имущества, однако:

  • 1. Утрачивает юридическое господство над вещью, характерное для права собственности, и лишается правомочий по владению, пользованию и распоряжению вещью.
  • 2. Перестает быть носителем риска гибели недвижимой вещи и бремени содержания имущества.
  • 3. Перестает быть обладателем средств юридической защиты права собственности.
  • 4. Утрачивает возможность оказывать воздействие на поведение покупателя, касающееся обладания недвижимым имуществом, и не может препятствовать осуществлению последующего акта государственной регистрации перехода права собственности.
  • 5. Утрачивает интерес в отношении недвижимого имущества в целом, так как судьба последнего ему становится безразличной.

Анализ правового положения покупателя и продавца позволяет утверждать, что образуется разрыв (диссонанс) материи права собственности на недвижимость, заключающийся в отсутствии единства между формой и содержанием права, что является непременным условием для его нормального существования[48]. Тем самым с момента передачи недвижимой вещи и до момента регистрации перехода права собственности средство внешнего выражения и фиксации последнего (форма)[49] сохраняется за продавцом, в то время как элементы, его наполняющие, реальное юридическое содержание права собственности (содержание)[50] переходят покупателю.

Подводя итог, можно утверждать, что право покупателя на недвижимое имущество в период с момента передачи вещи и до регистрации перехода права содержит в себе признаки, присущие исключительно праву собственности, в связи с чем право покупателя может быть признано правом собственности.

Необходимо отметить, что схожая позиция (в части непризнания за актом государственной регистрации права факта, влекущего возникновения права собственности у приобретателя недвижимости) поддерживается Ю.А. Волочай, однако упомянутый автор связывает момент возникновения права собственности на недвижимое имущество по договору с моментом заключения вещного договора[51].

Основания возникновения и прекращения правомочия застройки земельного участка собственником связаны и совпадают исключительно с основаниями возникновения и прекращения права собственности на земельный участок. Возникновение и прекращение права собственности на земельный участок происходит в момент исполнения договора купли-продажи и не должно быть связано с актом государственной регистрации права собственности на него.

  • [1] Андреев Ю.Н. Указ. соч.
  • [2] Вдобавок во всех случаях, касающихся правопреемства, мы сталкиваемсяс участием третьих лиц, отчуждающих или приобретающих право собственностина земельный участок, в результате чего в период регистрации перехода права собственности одна вещь становится объектом прав как минимум двух субъектов. Приэтом определение правового режима имущества и содержание субъективных правпродавца и покупателя относительно приобретаемой вещи становятся крайне проблематичными. Тем самым случаи производного приобретения права собственности на земельные участки являются наиболее сложными, что позволяет нам наилучшим образом определить истинное содержание материальных правоотношений,существенные интересы сторон и, исходя из анализа содержания субъективныхправ участников правоотношения, определить момент перехода права собственности и, как следствие, момент возникновения или прекращения правомочия застрой-
  • [3] ки земельного участка собственником. 556 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. 2-е издание,переработанное и дополненное. М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М, 2013. [Электронныйресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [4] Суханов Е.А. Указ, соч.; Zimmermann R. The Law of Obligations. RomanFoundations of the Civilian Tradition. CapeTown, 1990. [Электронный ресурс] URL:http://www.twirpx.com/file/407493/ (дата обращения 10.08.2015); Аксюк И. В. Основание и способ приобретения права собственности при отчуждении имущества// Юрист. 2007. № 3. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»;Василевская ЛЛО. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут,2004. — С. 245; Иоффе О. С. Указ, соч.; Диаковская И.В. Правовое регулированиегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ав-тореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. [Электронный ресурс]. URL: http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=99234 (дата обращения 10.08.2015); Шеметова НЛО.Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве // Право иэкономика. 2014. № 2. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [5] Хаскельберг Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации сделок о приобретении недвижимости в собственность // Цивилистические исследования: ежегодник гражданского права / под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М, 2007. Вып. 3. — С. 320.
  • [6] 35’ Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры вгражданском праве. М., 2004. — С. 20.
  • [7] Хаскельберг Б.Л., Тузов Д.О. Проблемы государственной регистрации иформы сделок с недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общихположений Гражданского кодекса Российской Федерации // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 7. [Электронный ресурс]. Доступиз СПС «Гарант».
  • [8] Хаскельберг Б.Л. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Правовые проблемы укрепления российской государственности:Сб. статей. Ч. 2 / под ред. В.Ф. Волочай. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1999. — С. 11-17.
  • [9] Шеметова Н.Ю. Указ. соч.
  • [10] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. — С. 256-265.
  • [11] Гражданское право. Том Г: Учебник / под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2011. — С. 413.
  • [12] Совместное Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010№ 10/22.
  • [13] ш' См. об этом подробнее: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округаот 15 декабря 2008 г. № АЗЗ-908/08-Ф02-6210/08 по делу № АЗЗ-908/08. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [14] Никифорова Е. Еще не собственник, но уже не арендатор // ЭЖ-Юрист.2012. № 6. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант».
  • [15] 568 Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / под общ.ред. В.А. Белова. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2011. [Электронный ресурс]. Доступ изСПС «Гарант».
  • [16] Андреев Ю.П. Указ. соч.
  • [17] Еремеев Д.Ф. Право личной собственности в СССР. М.: Госюриздат, 1958. — С.66; Юрченко В.С. Охрана имущественных прав советских граждан. Минск: Изд-во АНБССР, 1962. — С. 86.; Андреев Ю.П. Механизм гражданско-правовой защиты. М.: Норма; Инфра-М, 2010. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант»; Подшивалов Т.П.Негаторный иск: проблемы теории и правоприменительной практики // Российский судья. 2010. № 10. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПшос».
  • [18] Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Волтере Клу-вер, 2009. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; БудиловВ.М. Указ. соч.
  • [19] 3,2 См., например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 ноября2012 г. по делу № А11-241/2012; Постановление ФАС Дальневосточного округа от14 октября 2013 г. № Ф03-4000/2013 по делу № А51-31914/2012; Постановление ФАСЗападно-Сибирского округа от 17 июля 2014 г. по делу № А45-11947/2013; Постановление ФАС Московского округа от 21 ноября 2013 г. № Ф05-6195/2011 по делу № А41 -27904/10; Постановление ФАС Поволжского округа от 12 ноября 2013 г. по делу №А57-21849/2012; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 5 июня 2014 г. поделу № А63-3405/2013; Постановление Второго арбитражного апелляционного судаот 13 марта 2014 г. по делу № А29-7224/2013; Постановление Восьмого арбитражногоапелляционного суда от 23 апреля 2013 г. по делу № А46-11574/2011; ПостановлениеШестого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2012 г. № 06АП-1172/2012по делу № А73-13227/2011; Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2014 г. по делу № А12-21081/2013; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2011 г. по делу № А56-41847/2010. [Электронные ресурсы]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [20] 313 См. об этом подробнее: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округаот 17 сентября 2013 г. по делу № А19-12729/2012. [Электронный ресурс]. Доступ изСПС «КонсультантПлюс».
  • [21] Энциклопедический словарь / под ред. И.Е. Андреевского, К.К. Арсеньева,Ф.Ф. Петрушевского. СПб.: Семеновская Типо-Литография Ф.А. Брокгауза, И.А.Ефрона, 1890-1907. Т. 1-41 А, — С. 267.
  • [22] Амелина Н.Е. Принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (по земельному и гражданскому законодательству) // Вестник Южно-Уральского государственного университета.Серия: Право. 2006. № 13. [Электронный ресурс] URL: http://cyberleninka.ru/article/n/printsip-edinoy-sudby-zemelnogo-uchastka-i-raspolozhennogo-na-nem-obekta-nedvizhimosti-po-zemelnomu-i-grazhdanskomu-zakonodatelstvu (дата обращения13.08.2015).
  • [23] 3.6 Решение Арбитражного суда Свердловской области от 3 декабря 2012 г.по делу № А60-26639/2012. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Консультант-Плюс».
  • [24] 3.7 Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13февраля 2013 г. № 17АП-238/2013-ГК по делу № А60-26639/2012. [Электронныйресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [25] Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одобренный Президиумом ФАС Уральского округа. 27.04.2007. [Электронный ресурс]URL: http://fasuo.arbitr.ru/node/1386 (дата обращения 16.08.2015).
  • [26] 3” См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 сентября 2009 г.№ 1395/09 по делу № А07-4014/2008; Определение ВАС РФ от 27 декабря 2011 г.№ ВАС-16796/11 по делу № А45-1224; Определение ВАС РФ от 5 апреля 2011 г. №ВАС-3248/11 по делу № А65-36604/2009; Определение ВАС РФ от 17 июня 2010 г.№ ВАС-5578/10 по делу № А60-28491/2009-С 11; Определение ВАС РФ от 19 мая2010 г. № ВАС-3729/10 по делу № А63-5327/08-С1-19; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 апреля 2012 г. по делу № А43-7716/2011; ПостановлениеФАС Восточно-Сибирского округа от 23 ноября 2012 г. по делу № А19-2990/2012;Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 марта 2013 г. по делу № А45-16201/2012; Постановление ФАС Московского округа от 6 ноября 2012 г. по делу №А40-41373/09-40-305; Постановление ФАС Поволжского округа от 11 июня 2013 г.по делу № А49-6433/2012; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2011 г. по делу № А32-37159/2010. [Электронные ресурсы]. Доступ из СПС«КонсультантПлюс».
  • [27] Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2011 г. по делу № А70-323/2011. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [28] Утрата возможности владеть вещью сказывается и на праве пользованияимуществом. Исходя из физических свойств, присущих такому объекту, как земельный участок, необходимо отметить, что использование последнего непосредственносвязано с его обладанием.
  • [29] См., например: Постановление Пленума ВАС РФ № 8 от 25 февраля 1998 г.«О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округаот 15 февраля 2006 г. № А19-1638/05-7-Ф02-310/06-С2; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 октября 2002 г. № Ф04/3962-442/А67-2002; ПостановлениеФАС Поволжского округа от 25 февраля 2009 г. по делу № А55-6786/2008; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 июля 2009 г. по делу № А21-7860/2007; Постановление ФАС Уральского округа от 20 декабря 2006 г. № Ф09-11236/06-C3 по делу №А76-9163/2006-12-310; Постановление Четвертого арбитражного апелляционного судаот 24 декабря 2008 г. № 04АП-3888/2008 по делу № А58-3801/08; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2007 г. по делу № А46-2-68/04.[Электронные ресурсы]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [30] 385 Постановление Президиума ВАС РФ от 10 ноября 2011 г. № 8472/11 по делу№ А40-70298/10-135-265. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [31] ХаскельбергБ.Л. Приобретение права собственности по договору на недвижимое имущество // Вестник Томского государственного университета. 1999. № 267. —С. 97-101.
  • [32] Как уже упоминалось, ряд правомочий по распоряжению вещыо предназначен исключительно для нормального использования вещи самим владельцем,без них реализация права на вещь становится невозможной или крайне стесненной.Упомянутые правомочия носят исключительно «внутренний» характер, обусловливая связь субъекта с принадлежащей ему вещыо, в силу чего и устанавливаетсянепосредственное господство человека над вещыо. Их существо опосредует состояние статики и принадлежности вещи субъекту.
  • [33] Скакун О.Ф. Теория государства и права. Харьков, 2000. — С. 336.
  • [34] Покровский И.А . Указ. соч. С . 189.
  • [35] Белова В.А. Указ. соч. — С. 456.
  • [36] 350 Балкаров А. Твое становится моим // ЭЖ-Юрист. 2013. № 9. [Электронныйресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [37] См. об этом подробнее: Решение Арбитражного суда Свердловской областиот 3 декабря 2012 г. по делу № А60-26639/2012. [Электронный ресурс]. Доступ изСПС «КонсультантПлюс».
  • [38] См., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29июля 2011 г. по делу № А45-20139/2010; Постановление ФАС Дальневосточногоокруга от 10 февраля 2012 г. № Ф03-7077/2011 по делу № А59-2872; Постановление ФАС Поволжского округа от 2 августа 2012 г. по делу № А57-19977/2011;Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2011 г.№ 05АП-6665/2011 по делу № А59-2872/2011; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2013 г. № 17АП-5481/2013-ГК по делу № А60-45816/2012; Постановление Восемнадцатого арбитражногоапелляционного суда от 17 июля 2014 г. № 18АП-6359/2014 по делу № А34-7185/2013. Источник судебной практики применительно ко всей сноске —[Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [39] 3,3 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. А. П. Сергеева. М.: Юристъ, 2002. [Электронный ресурс]. Доступ изСПС «КонсультантПлюс».
  • [40] Балкаров А. Указ. соч.
  • [41] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от26 января 1996 г.№ 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
  • [42] В первую очередь необходимо отметить, что положения упомянутой статьи,с точки зрения структурного расположения, отнесены не к общим правилам, а кисключениям, действие которых распространяется только на договоры купли-продажи. Следовательно, не представляется возможным применять правило о переходериска гибели недвижимости, отраженное в п. 1 ст. 459 ГК РФ, к любой иной правовой форме, опосредующей переход права собственности на недвижимое имущество,которой предшествует передача владения земельным участком будущему собственнику. Во-вторых, вызывает большие сомнения возможность применения положенийст. 459 ГК РФ к отношениям по передаче недвижимого имущества, так как в них неучитывается специфика, присущая обороту последних. Положения ст. 459 ГК РФ,на наш взгляд, в наибольшей степени предназначены для оборота вещей движимых,так как в случае с ними сам факт передачи вещи и является действием, влекущимпередачу права собственности, в свете которого переход риска гибели вещи выглядит более чем логичным и обоснованным.
  • [43] Ойгензихт В.А. Проблема риска в гражданском праве. Душанбе: Ирфон,1972, —С. 78.
  • [44] 3.8 Наделяя покупателя недвижимости средствами защиты, указанными в ст. 305ГК РФ, суды признали за покупателем обычного владельца, точно такого же, если быв основании его права лежал договор аренды. Однако арендатор, пожизненный наследуемый владелец, постоянный бессрочный пользователь, являясь владельцем недвижимой вещи, не несут риска ее гибели. Невозможность обосновать, почему один владелецвещи, не признающийся ее собственником, обладает риском гибели вещи, а другой —нет, с неизбежностью порождает проблему достаточности средств защиты права.
  • [45] 3.9 Содержание права собственности значительно шире содержания права владельца вещи, так как включает в себя все возможные правомочия, следовательно,оно содержит систему средств, позволяющих защищать и обеспечивать реализацию каждого из правомочий. Тем самым мы должны констатировать, что правособственности содержит в себе наибольший объем средств юридической защиты,позволяющих отражать любые притязания со стороны третьих лиц. Собственниквещи, неся риск гибели, наделен всем спектром средств правовой защиты, которые позволяют влиять на вероятность наступления такового. Используя средстваправовой защиты, собственник может воздействовать на третьих лиц, увеличиваяили уменьшая вероятность наступления риска гибели вещи. Титул владельца не наделяет его обладателя всеми средствами правовой защиты, присущими собственнику, использование которых позволяет гарантировать положение последнего, в томчисле при разрешении вопросов, касающихся риска гибели вещи.
  • [46] Обладая статусом собственника, который носит формальный, нежели материальный характер, так как с момента передачи вещи утрачивается все то, чтонаполняло его право содержанием, продавец перестает являться субъектом, обладающим средствами защиты, присущими собственнику. С этого момента он перестает быть обладателем негаторного, виндикационного исков и иных средств защитысвоего права, и в первую очередь, в отношениях с покупателем вещи. Продавец неможет истребовать вещь, переданную им покупателю, не может требовать прекращения использования вещи, недопущения реализации отдельных правомочий (кпримеру, если продавца не устраивает, каким образом покупатель начал использовать переданное имущество), он не может запретить совершать в отношении вещиотдельные действия.
  • [47] В первую очередь это коснулось договоров долгосрочной аренды, не прошедших регистрацию. Если ранее порок формы подобных сделок был значительным недостатком, то теперь это имеет значение только для третьих лиц и никоимобразом не отражается на сторонах правоотношения. Права и обязанности, возникающие из настоящих сделок, для сторон договора являются действительными и неутрачивают юридическую силу, схожее правило применяется и к актам исполненияпринятых сторонами обязательств (см. об этом подробнее: Постановление ПленумаВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики примененияправил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»). Тем самым порок в формесделки не оказывает влияния на правовое положение участников правоотношения,один из которых признается арендодателем, а другой арендатором, при этом за нимипризнаются права и обязанности, присущие их положению. Если на первом этапеподобная практика применялась только к договорам, обусловливающим передачуправа пользования вещью, то позднее сфера ее действия расширилась. В настоящиймомент схожие положения применяются и к договорам, касающимся реализацииправа распоряжения вещью и передачи права собственности на недвижимое имущество. Речь идет о Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 г. №15510/12, в котором суд подтвердил, что «отсутствие акта государственной регистрации договора долевого участия в строительстве не влечет признания его не-заюноченным, а стороны договора связаны его условиями и обязаны надлежащимобразом исполнять взятые на себя обязательства» (Постановление ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 2013 г. № 15510/12. [Электронныйресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»), Как отметил суд, «дольщик обладает правом требования передачи ему недвижимой вещи, и в случае, если подобноедействие будет совершено, не будет существовать правовых препятствий для признания за дольщиком права собственности на недвижимое имущество». (Там же.) Смомента передачи вещи дольщику и до регистрации права собственности его правона вещь, с точки зрения застройщика, должно признаваться правом собственности,так как заключенный между ними договор направлен именно на это правовое последствие. И после передачи вещи застройщик не может повлиять на возникновениеправа собственности на вещь со стороны дольщика.
  • [48] Сырых В.М. Теория государства и права. М., 1998. — С. 111; Протасов В.Н.Теория права и государства. Проблемы теории права и государства: Вопросы и ответы. М., 1999. —С. 15.
  • [49] Словарь русского языка / под ред. Н.Ю. Шведовой. М., 1991. — С. 853.
  • [50] '104 Там же.
  • [51] Волочай Ю.А. Указ. соч.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >