2.1.2. Право застройки в субъективном смысле

Признание того, что право застройки земельного участка имеет исключительно частноправовую природу, а публичное законодательство формирует лишь условия его реализации, не решает проблемы определения места права застройки в системе частного права. Иными словами, может ли мера возможного поведения собственника земельного участка по его застройке квалифицироваться как самостоятельное гражданское право, либо это правомочие, входящее в состав права собственности?

Представляется, что существование права застройки как самостоятельного субъективного гражданского права не может иметь места ввиду его явной связи и зависимости от права собственности[1]. На это в свое время указывал и М.И. Мити- лино, отмечая, что право застроить земельный участок принадлежит всякому собственнику последнего, оно есть не более как одно из правомочий собственника земельного участка[2]. Схожий подход закрепился и в доктрине современного гражданского права[3].

Правомочиям как элементам субъективного права собственности присущи следующие признаки: неотделимость и существование в рамках субъективного права[4], закрепление возможности на совершение собственных активных действий, направленность на удовлетворение интереса только одного субъекта, возможность осуществления без активного содействия со стороны третьих лиц. При этом только правомочия непосредственно и наиболее полно выражают положительное содержание субъективного права[5]. Для меры возможного поведения собственника земельного участка по его застройке характерны все перечисленные свойства, следовательно, она является правомочием в содержании права собственности на земельный участок. Дополнительным аргументом, подтверждающим правильность вывода о признании возможности застройки правомочием, является то, что только правомочия образуют (формируют) юридическое содержание права собственности[6].

Правомочие на застройку земельного участка входит в содержание любого субъективного права собственности на земельный участок, однако реализация упомянутого правомочия зависит от его состояния (активного или пассивного). Изначально правомочие застройки, являясь структурным компонентом субъективного права собственности на земельный участок, находится в пассивном состоянии, что обеспечивает защиту прав и законных интересов окружающих лиц. Возможность реализации упомянутого правомочия (перехода его из пассивного в активное состояние) предполагает совершение застройщиком комплекса действий различной юридической природы (получение разрешения на строительство, соблюдение требований по целевому использованию земель, ненарушение соседских прав), имеющих основной задачей гарантировать положение, при котором осуществление мер возможного поведения, принадлежащих застройщику собственнику, не нарушит закон и права иных лиц.

Правомочие застройки, входящее в содержание субъективного права собственности на земельный участок, является нетипичным (нестандартным) правомочием, так как, с одной стороны, оно обладает всеми признаками, присущими правомочиям, а с другой, — имеет сложную юридическую структуру, и его содержание не ограничивается правом на собственные позитивные действия по возведению строения.

В доктрине частного права отмечается, что правомочия, формирующие содержание права собственности, представляют собой право на активные действия и закрепляют конкретную юридическую возможность субъекта совершить только одно действие, следовательно, содержание правомочия состоит только из одного элемента, одной юридически гарантированной возможности[7].

Содержание же правомочия застройки складывается из двух элементов: возможности использования земельного участка (не связанное с последним право застройки представляет собой «голое право», реализация которого является невозможной) и возможности приобрести право собственности на возведенное строение (приобретение права собственности не только является отличительной чертой застройщика и отделяет его от иных лиц, выполняющих строительные работы, однако не присваивающих их результат, но и выступает в качестве основной цели, побуждающей субъекта совершать действия по застройке в принципе).

Юридическое обоснование возможности существования такого компонента субъективного права — сложных (сложноструктурных) правомочий, закрепляющих несколько мер возможного поведения управомоченного субъекта, заключается в категории интереса, предопределяющей возможность существования субъективного права в принципе[8].

Субъект наделяется любым правом исключительно в целях удовлетворения принадлежащего ему интереса. Тем самым субъективное право не только находится в единстве с интересом носителя права, но и в высшей степени зависит от него, так как факт наличия интереса необходим для самого существования субъективного права. Следовательно, субъективное право и входящие в его содержание элементы (правомочия) существуют только потому, что способны гарантировать и обеспечивать достижение интереса субъекта права и ни в коей мере не могут вступать в противоречие с интересами носителя права.

Интерес в установлении права на строение является средством, объясняющим активность застройщика, совершение им действий по использованию земельного участка, вложение значительных инвестиций и т.д. В противном случае, если интерес, формирующий содержание субъективного права застройки, будет ограничен возможностью использования земельного участка в целях возведения строения, то, как уже отмечалось, между мерой возможного поведения застройщика и подрядчика исчезнут какие-либо принципиальные отличия, так как они оба используют земельный участок для возведения на нем строения. Тем самым интерес, на котором основывается юридическое содержание субъективного права застройки (правомочия) собственника земельного участка, содержит два неотделимых и взаимосвязанных элемента: интерес в использовании земельного участка в целях возведения строения и интерес в приобретении права собственности на возведенное строение.

Таким образом, правомочие застройки, гарантирующее возможность достижения и полное удовлетворение субъективного интереса застройщика, должно содержать две конкретные юридические возможности: возможность использовать земельный участок и возможность приобрести право собственности на строение. В противном случае правомочие застройки не способно обеспечить удовлетворение интереса носителя права и тем самым вступает с ним в противоречие, возникновение которого влечет уничтожение самого субъективного права или его элемента (правомочия).

Соответственно, правомочие застройки земельного участка собственником является нетипичным правомочием, обладающим сложной структурой и закрепляющим две конкретные юридические возможности.

Признание правомочия застройки в качестве элемента содержания права собственности на земельный участок актуализирует другую проблему — относительно определения надлежащего положения правомочия в контексте триады правомочий собственника. Посредством использования триады большинство ученых пытается описать пределы власти собственника, определив, какие действия он может совершать, а какие нет, и тем самым определить содержание права собственности[9]. Основные элементы триады — правомочия по владению, пользованию и распоряжению — представляют собой группы однородных действий, объединенных общей целью[10].

Однако в науке права существует и иное мнение о принципиальной невозможности рассмотрения и характеристики права собственности через конструкцию триады[11]. Описывая существо права собственности, Т. Оноре отмечал, что «возможные типы пользования с неизбежностью представляют собой открытый список»[12]. Как отмечается в доктрине права, идея открытого списка безнадежно губит весь смысл триады, всегда претендующего на полное исчерпание права собственности[13].

Проводимый анализ имеет своей целью иллюстрировать положение правомочия собственника застраивать земельный участок применительно именно к конструкции триады и обосновать, что это правомочие не вписывается в ее содержание. Основная проблема заключается в том, что не представляется возможным определить истинное положение правомочия на застройку между группами правомочий собственника[14], поскольку в нем проявляются признаки и пользования, и распоряжения одновременно, а это недопустимо применительно к системе триады правомочий [15].

Обобщая анализ мнений относительно положения правомочия собственника на застройку земельного участка в доктрине отечественного права, можно говорить о наличии двух основных подходов. Представители первого подхода, которых большинство, утверждают, что правомочие застройки входит в состав правомочий пользования вещью[16]. Второй подход не получил распространения, его придерживается О.Н. Садиков, который относит правомочие на застройку к распорядительным правомочиям собственника[17]. Также существует позиция ученых, которые, описывая правомочие на застройку, ограничиваются указанием на его существо и субъектов, без каких-либо утверждений относительно положения правомочия в системе триады[18]. Рассматривая существо правомочия застройки детальнее, не представляется возможным говорить о верности любого из озвученных подходов.

Содержание права застройщика собственника включает в себя возможность совершать действия по использованию земельного участка в качестве строительной площадки и возведению на нем строения с приобретением права собственности на таковое. На первый взгляд, упомянутая проблема является надуманной, и правомочие на застройку можно с легкостью отнести к правомочию пользования. Однако именно в деятельности по возведению строения и содержатся основные трудности. По абсолютно верному замечанию К.И. Скловско- го, «отдельные правомочия раскрывают свое содержание при совершении конкретных материальных действий, фактов»[19]. Теперь необходимо определить, какие действия обычно совершает субъект при осуществлении права застройки.

Строительная деятельность сопровождается совершением самых разнообразных подготовительных, конструкторских, проектных и собственно строительных операций по возведению искусственного объекта, проведение которых невозможно без использования земельного участка и, как следствие, оказания на него дополнительного воздействия.

К действиям, совершаемым при возведении большинства строений, можно отнести действия по использованию части поверхности земельного участка в качестве подъездных дорог, по которым осуществляется подвоз строительных материалов и подъезд строительной техники, действия по рытью траншей для подведения коммуникаций, которые будут проведены от границ земельного участка до строения (газопровод, водопровод, системы электроснабжения и т.д.). Самое серьезное физическое воздействие, направленное на земельный участок, можно усмотреть в подготовке котлована, необходимого для сооружения фундамента под возводимым строением, так как при его создании вычерпывается физическая материя, составляющая суть земельного участка, — почвенный слой. И поскольку упомянутые действия совершаются во исполнение строительной деятельности, то их правовые последствия изначально связаны с правомочием застройки.

Итак, действия по возведению строения сопровождаются нарушением целостности земельного участка, изъятием земельных слоев и, как следствие, изменением его свойств и параметров. В романо-германской правовой семье, в отличие от англосаксонской, при определении границ земельного участка используется показатель глубины, так как власть собственника простирается до недр[20]. Земельный участок как объект права собственности представляет собой часть поверхности земли (верхний почвенный слой) с установленными границами, а все, что располагается ниже его, признается недрами и является исключительно государственной собственностью[21]. Можно утверждать, что земельный участок, являясь вещью и объектом права собственности, обладает границами и объемом, подлежащим измерению, в пределах которого собственник вправе производить хозяйственную деятельность.

Осуществляя правомочие застройки, собственник совершает физические действия, изменяющие земельный участок как объект права (вещь в ее физическом понимании), и тем самым совершает акт распоряжения. Ранее уже отмечалось, что распоряжение не ограничивается действиями юридического характера, так как возможность распорядиться вещью (определить судьбу вещи) осуществима и посредством фактического, физического воздействия на саму вещь как объект права собстве н ности[22].

С другой стороны, нельзя отрицать факт наличия признаков, указывающих на осуществление правомочий пользования вещью. При проведении строительства земельный участок выступает в качестве физического основания строения, на которое оно опирается. Тем самым возведение строений представляет собой способ использования земельного участка в качестве строительной площадки, при котором застройщик эксплуатирует полезное свойство земельного участка — быть основанием для создания и расположения искусственных объектов.

Надлежит отметить, что правомочие застройки оказывает значительное влияние на судьбу земельного участка, так как акт его осуществления оказывает не только физическое, но и юридическое воздействие на судьбу недвижимого имущества. С момента возведения строения между ним и земельным участком устанавливается не только физическая, но и юридическая связь[23], которая влечет изменения правового режима земельного участка и положения застройщика. Факт установления подобных связей является очевидным и находит свое наибольшее проявление в том, что по общему правилу отчуждение собственником строения повлечет утрату права собственности на земельный участок и наоборот (ст. 273 ГК РФ), следовательно, юридическая судьба строения связывается с юридической судьбой земельного участка.

Таким образом, осуществляя правомочие застройки, собственник распоряжается принадлежащим ему земельным участком посредством совершения фактических и юридических действий, изменяющих судьбу вещи (земельного участка), так как перечисленные действия и составляют суть правомочия распоряжения.

Вышеприведенные доводы не позволяют однозначно отнести правомочие на застройку земельного участка собственником к правомочиям пользования или распоряжения, так как в нем одновременно находят свое отражение признаки обоих правовых явлений. Следовательно, подход к определению содержания права собственности через триаду правомочий не пригоден, так как в его основе лежит обязательность отнесения каждого правомочия к одной из групп, что в отношении правомочия застройки сделать невозможно.

Схожая критика системы триады правомочий собственника встречается и в отечественной доктрине[15]. Как совершенно справедливо отмечает К.И. Скловский, «система триады стала косной, тормозящей развитие юридического инструментария, при которой энергично развивающиеся и изменяющиеся общественные отношения перестали соответствовать традиционным юридическим постулатам. В результате изменили содержание и утратили четкие очертания понятия владения, пользования и распоряжения»[10]. Недостатки системы триады как способа иллюстрации содержания права собственности не позволяют определить содержание правомочия на застройку земельного участка, его объем, пределы и самое главное — положение в системе правомочий собственника.

Корень упомянутой проблемы заключается в том, что в настоящий момент отечественным правопорядком системе триады придается несвойственное ей значение, а именно — средства исчерпывающего определения юридического содержания права собственности, что противоречит ее истинным задачам доктринального обоснования социального значения права собственности и объяснения существа власти собственника вещи[26].

Подобное положение стало возможным в результате деятельности М.М. Сперанского, заимствовавшего концепцию триады из французского правопорядка, где она выполняла функцию теоретического объяснения абсолютного характера власти собственника[27].

Наиболее эффективно с упомянутыми проблемами справляется подход, представляющий право собственности как единую всеобъемлющую правовую конструкцию, в которой право собственника заключается в господстве над вещью, распространяющемся настолько, насколько не установлены какие- либо ограничения, как это отмечал С.Н. Братусь[28]. При этом уникальный характер, присущий праву собственности как праву полного господства над вещью, проявляется не только в возможности совершения любого прямо не запрещенного действия, но и в возможности отстранять от вещи каждого иного субъекта (свойство исключительности)[29].

Подобный взгляд на право собственности как на единое и наибольшее по объему из гражданских прав позволяет создать стройную, ясную и непротиворечивую систему, помогающую точно определять содержание и объем власти собственника.

В субъективном смысле право застройки земельного участка является сложноструктурным правомочием, входящим в содержание права собственности и закрепляющим меры возможного поведения собственника земельного участка по использованию последнего для возведения на нем строения и приобретению права собственности на данное строение, не укладывающимся в традиционную триаду и проистекающим из абсолютного господства собственника над вещью.

  • [1] 229 Как уже отмечалось, в силу положений и. 1 ст. 263 ГК РФ право застройкипринадлежит только собственнику земельного участка, и никакое иное право на земельный участок не содержит первоначального права застройки, так как право собственности является первоосновой (базисом) любого иного права на земельный участок. Возникновение права застройки у третьих лиц возможно лишь на основанииакта наделения их настоящим правом собственником вещи, что указывает на производный характер этого права. Никакое иное лицо, помимо собственника, не можетстать первоначальным обладателем права застройки и тем более наделить им иноелицо. Согласно положениям отечественного законодательства, момент возникновения права на застройку совпадает с моментом возникновения права собственностина земельный участок, что делает юридически невозможным застройку земельногоучастка, не являющегося объектом права собственности, так как нет самого права,позволяющего осуществлять подобную деятельность.
  • [2] Митилино М.И. Указ. соч. — С. 56.
  • [3] 2,11 Право на строительство, предусмотренное ст. 263 ГК РФ, является проявлением самого права собственности. См. об этом подробнее: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред.С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского (подготовлен для системы КонсультантПлюс,2007). [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; Болтанова Е.С.Указ, соч.; Литовкин В.Н., Суханов Е.А., Чубаров В.В. Указ, соч.; Германов А.В.Указ, соч.; Вещное право: Учебник / под ред. З.А. Ахметьяновой. М.: Статут, 2011.[Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; Андреев Ю.Н. Указ,соч.; Чубаров В.В. Указ, соч.; Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004.[Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [4] Третьяков С.В. Формирование концепции секундарных прав в германскойцивилисгической доктрине (к публикациям русского перевода работы Э. Зеккеля«Секундарные права в гражданском праве») // Вестник гражданского права. 20107.№ 2. — С. 253-270.
  • [5] Алексеев С.С. Общая теория права. Курс в 2-х томах. T. 2. М.: Юрид. лит.,1982. —С. 112-124.
  • [6] Лазар Я. Собственность в буржуазной правовой теории. М., 1985. — С.86-87.
  • [7] Алексеев С.С. Указ. соч. О.... — С. 114-118.
  • [8] -* Там же.
  • [9] Белов А.В. Указ соч. — С. 64.
  • [10] Там же.
  • [11] 245 Рубанов А.А. Проблемы современной теоретической модели права собственности. М.: Наука, 1986. — С. 105; Суханов Е.А. Указ, соч.; Скловский К.И.Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М: Статут, 2010. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; Братусь С.Н. Право собственности в СССР. Сб. статей / под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. М, 1989. — С. 58.
  • [12] Honore Т. Making Law Bind. Essays Legal and philosophical. Oxford: ClarendonPress, 1987. P. 178. Цит. по К.И. Скловскому. Указ. соч.
  • [13] Пеннер Дж. И. Картина права собственности как «пучка прав» И Российскийежегодник сравнительного права / под. ред. Д.В. Дождева. 2007. № 1. СПб., 2008.— С. 112.
  • [14] Традиционно в гражданском праве под пользованием подразумевается возможность фактического использования вещи и извлечения полезных свойств, в товремя как распоряжение отождествляется с возможностью определять судьбу вещивплоть до уничтожения.
  • [15] Скловский К.И. Указ. соч.
  • [16] Гришаев С.П. Гражданско-правовой режим земельных участков // Цивилист.2006. № 4. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; ГришаевС.П. Правовой режим недвижимого имущества (подготовлено для системы КонсультантПлюс, 2007). [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»;Чубаров В.В. Указ, соч.; Шевцов С.Г. Пределы усмотрения при осуществленииправа собственности // Юрист. 2012. № 15. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС«КонсультантПлюс»; Ахметьянова З.А. Указ, соч.; Эйриян Г.П. Права пользователяземельного участка на воздушное пространство // Журнал российского права. 2011.№ 3. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [17] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой/ под ред. О.Н. Садикова. М.: Юридическая фирма «Контракт»: ИНФРА-М, 2005.[Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
  • [18] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой/ под. ред. Т.Е. Абовой, АЛО. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2007. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»; Андреев Ю.Н. Указ. соч.
  • [19] Скловский К.И. Указ. соч.
  • [20] Андреев Ю.Н. Указ. соч.
  • [21] Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» //Собрание законодательства РФ. 1995. Л» 10. ст. 823.
  • [22] Агарков М.М. Указ. соч. — С. 400.
  • [23] Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2. — С. 96-100.
  • [24] Скловский К.И. Указ. соч.
  • [25] Там же.
  • [26] 2М Рубанов А.А. Указ. соч. — С. 105.
  • [27] Там же.
  • [28] 2“ Братусь С.Н. Указ. соч. — С. 58.
  • [29] Honore А.М. Ownership // The Nature of Property and the Value of Justice. 1970.[Электронный ресурс] URL:http://fs2.american.edu/dfagel/www/OwnershipSmaller.pdf (дата обращения 20.07.2015).
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >