Социальный наем

Одной из основных целей закрепления в нормативно-правовых актах такой правовой категории, как социальный наем, является создание легитимного основания для реализации одной из социальных функций государства, закрепленной в ст.7 Конституции РФ, заключающейся в обеспечение всех нуждающихся в «крыше над головой» (жилых помещениях).

На уровне кодифицированного законодательства правовое регулирование вопросов, связанных с социальным наймом, регулируется гл.35 ГК РФ и гл.8-8.2. ЖК РФ. При этом выделяются две основные договорные конструкции, призванные обеспечить выполнение социальной функции государства: договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договор социального найма. В рамках настоящей вводной части, посвященной вопросам социального найма, нельзя не отметить довольно «громоздкое» и не совсем удачное название первой из указанных договорных конструкций, в т.ч. заключающееся в возможном неверном соотнесении видовой договорной конст рукцией с ее родовым значением - социальным наймом. Представляется, что именно данное обстоятельство стало причиной искажения смысла названия ст.672 ГК РФ «Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования» и различий с ее содержательной частью, которая раскрывает как вопросы правового регулирования договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, так и в вопросы, связанные с договором социального найма.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Понятие:

Под договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю), жилое помещение, относящееся к социальному жилищному фонду, на условиях временного возвратного платного использования в целях проживания в нем.

Признаки:

Консенсуальный, срочный, двусторонне обязывающий, возвратный, обусловлен наличием встречного имущественного предоставления.

Элементы:

1. Субъекты

Особенность субъектного состава договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в установленном на законодательном уровне исчерпывающем перечне лиц, способных выступать как на стороне наймодателя, так и нанимателя.

Наймодателем но договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования могут быть: (i) орган государственной власти Российской Федерации, (И) орган государственной власти субъекта Российской Федерации, (iii) орган местного самоуправления или (iv) частная организация, обладающая на праве собственности, нраве хозяйственного ведения или оперативного управления всеми жилыми помещениями в наемном доме социального использования.

Кроме того, к частным организациям на законодательном уровне выдвигаются специальные требования, среди которых:

  • • в качестве основного вида деятельности осуществляет деятельность по предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования но договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
  • • не имеет недоимок по налогам и сборам, а также задолженностей по иным обязательным платежам в бюджеты бюджет ной системы Российской Федерации;
  • • не находится в стадии ликвидации, а также в отношении его отсутствуют решения арбитражного суда о введении либо продлении срока внешнего управления, о признании несостоятельным (банкротом) или об открытии конкурсного являются лица, производства;
  • • не находится в стадии приостановления деятельности в порядке, установленном КоАП РФ.
  • • у руководителя или членов коллегиального исполнительного органа, а также главного бухгалтера отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также отсутствует административное наказание в виде дисквалификации;
  • • отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков[1];
  • • отвечает требованиям открытости и публичности, т.е. публикует в открытых источниках отчет о своей деятельности и предоставляет декларацию о соответствии требованиям предъявляемых к наймодателям по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

• имеет лицензию на управление многоквартирным дом, если такая деятельность осуществляется в качестве дополнительной.

Нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования могут быть:

• граждане РФ, признанные нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным для заключения договора социального найма (ст.51 ЖК РФ);

или

• граждане РФ, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае если:

не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке; или

  • - доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, не превышают максимальный размер, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения.
  • 2. Предмет

Предмет договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования состоит из двух составляющих:

  • • Юридических и фактических действий по передаче во временное владение и пользование объекта;
  • • Объект - жилой дом или квартира, отвечающая следующим признаками:
    • а) Жилое помещение входит в состав жилищного фонда социального использования. Аналогичный вывод следует из судебной практики: «...Проанализировав представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о возложении на Администрацию города Смоленска обязанности по заключению с истицами договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования сроком на десять лет, поскольку занимаемые истцами жилые помещения не относятся к жилищному фонду социального использования...При этом суд верно исходил из того, что названные комнаты муниципальной собственностью не являются, находятся в общежитии (относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда), а не в наемном доме социального использования и в силу ст.91.5 ЖК РФ не могут быть предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования..»[2].

b) Является наемным домом или входит в его состав;

c) Принадлежит одному лицу на вещном нраве;

d) Отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям на территории Российской Федерации в целом (объект недвижимости, изолированность, пригодность для постоянного проживания

И Т.П.).

Отдельно хотелось бы обратить внимание, что комната в квартире, расположенная в наемном доме социального использования, не может выступать в качестве объекта договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

3. Срок

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем на один год, но не более чем десять лет.

Между тем условие о сроке действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относится к существенным условиям договора, что дает основание полагать, что отсутствие конкретного указания на срок действия договора свидетельствует о его незаключенности. Данный вывод обосновывается положениями, закрепленными в н.2 ст.91.1 ЖК РФ. п.4 ст.672 ГК РФ и п.1 ст.432 ГК РФ.

Следовательно, положения, предусмотренные предложением вторым п.1 ст.683 ГК РФ, не распространяются на отношения, возникающие из договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

4. Цена

В отличие от договоров аренды жилого помещения и коммерческого найма условие о цене в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования по умолчанию состоит лишь из двух составляющих:

  • • платы за наем (существенное условие);
  • • платы за коммунальные услуги.

Как следует из приведенного положения, в силу социальной направленности анализируемого вида соглашения расходы по проведению капитального и текущего ремонта, если иное не предусмотрено соглашением сторон, несет наймодатель (п.2 ст.91.7 ЖК РФ, пп.а, б п.7 разд.2 Типовой формы договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования[3]).

5. Форма

Согласно п.З ст.91.1. ЖК РФ договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме. Принимая во внимание, что в преимущественном большинстве на стороне наймодателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования выступают органы государственной или муниципальной власти, Правительством РФ была утверждена типовая форма указанного вида соглашения[4].

Между тем представляется, что в случае, если на стороне наймодателя выступает частная организация, содержательная составляющая типового договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может отличаться от утвержденной постановлением Правительства.

Содержания договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Императивные обязанности наймодателя и права нанимателя:

1. Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

  • 2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • 3. Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
  • 4. Обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

Приведенные обязанности, как и в отношениях, возникающих из договора коммерческого найма, относятся к числу императивных, г.е. безусловно возлагающих на наймодателя бремя их выполнения, что неотъемлемо влечет возникновение соответствующих корреспондирующих прав у нанимателя (например, право требовать предоставления свободного жилого помещения, обеспечения возможности потребления коммунальных услуг и т.д.)

5. Заключить новый договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

Указанная норма в своем роде дублирует правило о преимущественном праве нанимателя, предоставляемого в рамках договора коммерческого найма, на заключение нового договора. Между тем, принимая во внимание социальную направленность анализируемого вида соглашения, наниматель, претендующий на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок, должен по-прежнему соответствовать требованиям, предъявляемых к лицам, способным выступать в качестве нанимателя по указанному виду соглашения.

6. Своевременно проводить капитальный ремонт;

Обязанность но проведению капитального ремонта относится к числу императивных обязанностей наймодателя но следующим причинам:

  • 1) социально-ориентированная направленность договора;
  • 2) наймодатель относится к профессиональным субъектам, осуществляющих деятельность по управлению объектами недвижимости;
  • 3) расположение жилых помещений (объекта договора) в наемных домах, т.е. специально-определенных объектах недвижимости;
  • 4) срочный характер отношений.

Императивные обязанности нанимателя и права наймодателя:

1. своевременное внесение платы за наем и коммунальные услуги;

Указанная обязанность нанимателя обеспечивает реализацию принципа эквивалентности встречного предоставления. Между тем нельзя не отметить, что полноценный эффект реализации указанного принципа реализуется путем сочетания следующих составляющих: Социально-направленная политика государства[5] + плата за наем + плата за коммунальные услуги.

2. нести ответственность за действия граждан, постоянно проживающих в жилом помещении и временных жильцов;

Данная обязанность призвана обеспечить интересы наймодателя как собственника либо лица, ответственного перед собственником за сохранность жилого помещения, поскольку факт проживания совместно с нанимателем третьих лиц обусловлен его волеизъявлением и реализацией предоставленного ему законом права на вселение в занимаемое жилое помещение иных лиц.

3. не передавать в поднаем, безвозмездное пользование жилое помещение, а также не совершать обмен жилого помещения (объекта договора).

В отличие от договора социального найма, о котором речь пойдет далее, применительно к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования запрещена какая-либо возможность передачи жилого помещения третьим лицам. При этом, как представляется, указанное ограничение является весьма правомерным и справедливым, поскольку отражает социальную цель указанного вида соглашения, а также реализуемые им функции, которые направлены на «дотягивание» отдельных категорий граждан, испытывающих нужду в жилище, до минимального уровня обеспеченности в жилом помещении.

Диспозитивные права и обязанности сторон

Принимая во внимание социальную направленность договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, а также настоятельно рекомендованную форму указанного вида договора, на законодательном уровне диспозитивность прав и обязанностей участников данного соглашения по сравнению с договором коммерческого найма проявляется в меньшей степени.

В качестве примера диспозитивного условия в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования допустимо привести обязанность по содержанию и осуществлению текущего ремонта жилого помещения (объекта договора). Указанная обязанность по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относится к числу диспозитивных, поскольку стороны своим волеизъявлением могут изменить установленную законом модель поведения, в соответствии с которой обязанность по содержанию и осуществлению текущего ремонта жилого помещения возлагается на наймодателя.

Необходимо отметить, что неперераспределение бремени по выполнению указанной обязанности среди участников договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования будет свидетельствовать о том, что ответственность за вред, причиненный имуществу третьего лица в связи с ненадлежащим содержанием или выполнением обязанности по проведению текущего ремонта, будет лежать на наймодателе. Аналогичный вывод следуют из следующего примера из судебной практики: «...Довод Администрации о том, что ответственность за причинение вреда должен нести наниматель квартиры № 5, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен, поскольку в соответствии с ч.2 ст.91.7 ЖК РФ содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного но договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором. Доказательства же того, что Михалкина С.В. (наниматель) в период проживания ее в помещении маневренного фонда обязана была в соответствии с заключенным с ней договором социального найма содержать в надлежащем техническом состоянии квартиру № 5 в период проведения в ней работ по капитальному ремонту, суду не представлены...»[6].

Стадии договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Динамика договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования также, как и в ранее приведенных договорных конструкциях, отождествляющих обязательственные отношения, связанные с приобретением статуса нанимателя, развивается но кругу. Следовательно, среди стадий действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования можно выделить:

  • 1) стадию, на которой осуществляется заключение и передача жилого помещения нанимателю за плату;
  • 2) стадию, на которой осуществляется платное использование жилого помещения;
  • 3) стадию, на которой осуществляется возвращение жилого помещения назад наймодателю.

Особенности заключения и расторжения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения лица, обладающего наемным домом, в соответствии с которым наниматель признан нуждающимся в жилом помещении. При этом важно обратить внимание, что права нанимателя на жилое помещение, возникающие из договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, обладают характерным признаком — правом следования, поскольку в соответствии и.4 ст.91.1 ЖК РФ и и.2 ст.51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ[7] на жилое помещение — объект договора, вешается соответствующее ограничение (обременение).

Процесс расторжения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеет свои особенности, в т.ч. связанные с перечнем оснований, наступление которых обуславливает возможность инициации прекращения имеющейся между сторонами обязательственной связи.

Итак, по инициативе нанимателя договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут как по общим основаниям, в т.ч. предусмотренным ГК РФ, в судебном порядке, так и во внесудебном порядке в следующих случаях:

  • 1) при условии, что наниматель с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи предупредил в письменной форме наймодателя в письменной форме не менее чем за три месяца до даты расторжения;
  • 2) выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В данном случае договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

Применительно к указанным основаниям в юридической литературе указывается на весьма противоречивый подход: первое из приведенных оснований имеет правовую природу отношений, возникающих из договора коммерческого найма, в том время как второе — социальную сущность. В связи с этим Д.К. Формакидов высказывает определенную озабоченность и потенциальную возможность возникновения неоднозначных решений в правоприменительной практике. В частности, указанный автор утверждает: «...очевидно, что данная коллизия будет разрешена в пользу наймодателя. Наниматель и члены его семьи свободны в своем нраве покинуть место своего жительства и переехать в другое, но наймодатель сможет взыскать с них в судебном порядке плату за наем еще за три месяца, если не вселит в данное жилое помещение нового нанимателя...»[8]. Таким образом, представляется, что независимо от того, на каком из указанных оснований наниматель изъявляет желание расторгнуть договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, на него возлагается обязанность по доведению до сведения наймодателя о принятом решении.

По инициативе наймодателя договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут только в судебном порядке, причем как но основаниям, характерным для договора социального найма (н.2-4 ч.4 ст.83 ЖК РФ), гак и в следующих случаях:

  • 1) неполного и/или несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение 12 месяцев;
  • 2) наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышаюшем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие 12 месяцев;

Указанные основания имеют коммерческую составляющую, которая выражается в нескольких аспектах:

  • • наниматель не является малоимущим с точки зрения закона и не может быть им признан;
  • • фактически складывающиеся отношения характеризует такой признак, как наличие встречного предоставления, который заключается в несение нанимателем определенного денежного бремени в связи с полученным благом — внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  • 3) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;

Представляется, что закрепление указанного положения в качестве основания для расторжения анализируемого вида договора является следствием установления императивного запрета на нанимателя по осуществлению соответствующего из указанных видов деятельности. Однако полагаем, что расторжение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования по данному основанию будет весьма маловероятным, поскольку суд, как представляется, должен предоставить нанимателю возможность устранения допущенного нарушения, в т.ч. путем предоставления времени нанимателю по устранению императивного запрета. Вместе с тем в настоящее время, исходя из имеющейся общедоступной информации, не было обнаружено судебных прецедентов о расторжении договора социального найма жилого помещения по указанному основанию.

4) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.

Данное основание отражает социальную сущность анализируемых отношений, в частности, характерные черты лиц, которые могут выступать в качестве субъектов договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, а именно лица, нуждающиеся в жилом помещение. В связи с этим представляется, что в случае, если указанные основания для приобретения «статуса» нанимателя но указанному основанию отпадают, наймодатель весьма обосновано вправе инициировать расторжение договора при условии предоставления соответствующих доказательств о наличии у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других помещений, отвечающих соответствующим требованиям.

  • [1] 2,3 См.: статья 5 Федерального закона от 18 июля 2011 г. № 223-ФЗ (ред. от 29.06.2015)«О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (с изм. и доп.,вступ. в силу с 01.11.2015) // Собрание законодательства РФ. 25.07.2011. № 30 (ч. 1). ст. 4571.
  • [2] 2М Апелляционное определение Смоленского областного суда от 28 июля 2015 г. поделу № 33-2622 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [3] 2,5 Постановление Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318 «О регулированииотношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» (вместе с «Требованиями к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда») // Собрание законодательства РФ. 15.12.2014. №50.ст.7104.
  • [4] Постановление Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318 «О регулированииотношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» (вместе с «Требованиями к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда») // Собрание законодательства РФ. 15.12.2014. № 50. ст. 7104.
  • [5] 2,7 Под указанной составляющей необходимо понимать социальную функцию государства, которая реализация посредством вменения наймодателя на императивнойоснове следующих обязанностей: осуществление капитального и текущего ремонта какпредоставленного жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, так и всего наемного дома в целом; осуществление мероприятий, направленных на поддержание жилого помещения и наемногодома и т.д.
  • [6] 2,8 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 марта 2015 г.по делу № А21-3932/2014 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [7] 2,3 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (сизм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)//Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть 1). ст. 4344.
  • [8] Формакидов Д.К. К вопросу о формировании общих положений о договоре найма жилого помещения //Жилищное право. 2017. N* 1. С. 17-34.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >