Аренда / коммерческий наем

Отношения, связанные с заключением договора аренды жилого помещения или коммерческого найма, обусловлены наличием в преимущественном большинстве норм диспозитивного характера, поскольку указанные виды отношений возникаю!', как правило, между равными субъектами гражданского оборота. В связи с чем таким правоотношениям свойственны такие принципы правового ретулирования, как принцип равенства и принцип эквивалентности встречного предоставления, что означает, что при вступлении соответствующего субъекта в указанные отношения последний уверен, что полученное имущество по крайней мере будет равно, т.е. эквивалентно, потраченному (переданному) благу.

Договор аренды (имущественного найма) жилого помещения

Понятие:

Под договором аренды (имущественного найма) жилого помещения понимается соглашение, но которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) жилое помещение, относящееся к коммерческому жилищному фонду, на условиях временного возвратного пользования.

Признаки:

Консенсуальный[1], двусторонне обязывающий (синаллагматический), срочный, возвратный, присутствует встречное имущественное предоставление[2].

Элементы:

1. Субъекты

Субъектами договора аренды жилого помещения являются:

Арендодатель - любые физические и юридические лица, а также органы публично-правовых образований, обладающие:

  • • полной правосубъектностью:
  • • правом собственности или иным правом на передачу жилого помещения (объекта договора) другому лицу для целей проживания в нем.

Арендатор — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Между тем указанные субъекты арендуют жилое помещения не для удовлетворения личной потребности в жилье, а для третьих лиц. Примерами такого рода могут служить аренда жилого помещения для сотрудников организации, аренда жилого помещения в целях последующей сдачи в субаренду и т.п. В этой связи весьма аргументировано отмечается в юридической литературе: «...Подлинный смысл п.2 ст.671 ГК РФ состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др... .»[3]. Однако даже в том случае, когда по договору аренды жилого помещения на стороне арендатора выступает индивидуальный предприниматель, последний арендует жилое помещение именно в целях обеспечения жильем третьих лиц; в случае, если указанный субъект вступает в договорные отношения в личных целях (удовлетворения личной потребности в жилье), с точки зрения действующего законодательства он приобретает статус нанимателя, а не арендатора, следовательно, вступает в отношения, возникающие из договора найма жилого помещения.

Интересной выглядит ситуация, когда на практике заключается договор аренды жилого помещения, в котором предусматривается право арендатора, юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществлять соответствующие мероприятия по перепланировке и переустройству в целях последующего перевода арендуемого жилого помещения в нежилой фонд, закрепление указанного права в содержании договора может быть в интересах указанного субъекта, например, в случае, если жилое помещение находится на первом этаже многоквартирного дома (организация торгового объекта). Однако сам факт перевода жилого помещения из жилого в нежилой фонд будет свидетельствовать о том, что арендные отношения, где объектом выступало указанное индивидуализированное жилое помещение, прекратились в связи с «утратой», г.е. снятием с кадастрового учета, самого объекта. В связи с чем в случае, если стороны планируют осуществлять взаимоотношения в описанном контексте, им придется заключать два самостоятельных договора, последним из которых будет договора аренды нежилого помещения.

Таким образом, арендатор при заключении договора аренды жилого помещения преследует цель по созданию условий, при которых жилое помещение (объект договора) может быть использовано по его целевому назначению третьим лицом.

2. Предмет

Под предметом договора аренды жилого помещения понимается совокупность следующих элементов:

• юридические и фактические действия арендодателя и арендатора, связанные с передачей и приемкой объекта договора в пользование;

Необходимо отметить, что несмотря на положения, закрепленные в ст.606, 650 и п.2 ст.671 ГК РФ, согласно которым по договору аренды допускается передача жилого помещения как во временное владение и пользование, так и во временное пользование арендатору, представляется, что пользование, а также возвращение объекта договора аренды может происходить исключительно при наличии факта владения таковым. В этой связи представляется весьма справедливыми высказывание В.А. Белова «.. .владение вещью — не самоцель, но всегда средство для извлечения из вещи ее свойств и (или) меновой стоимости...» |56. Схожую позицию занимает А.I I. Латыев, который указывает, что аренда без владения может представлять собой не более чем декларацию[4] [5]. Аналогичной точки зрения придерживается Л.Т. Кокоева в своей докторской работе, делая вывод о целесообразности (в т.ч. и для судебной практики) презю- мирования наличия правомочия владения у арендатора для всяких случаев аренды[6]. Таким образом, следует сделать вывод, что передача жилого помещения по договору аренды в пользование арендатору предполагает, что с момента приемки арендатором объекта аренды, последний становится его фактическим владельцем, что позволяет ему использовать жилое помещение в соответствии с целями, установленными соглашением сторон — обеспечить проживание сотрудников (работников).

• объект договора - жилое помещение.

Несмотря на то, что на законодательном уровне объект договора аренды прямо не относится к какому-либо конкретному жилищному фонду, представляется, что основная совокупность жилых помещений, являющихся объектом договора аренды, принадлежат к частному жилищному фонду коммерческого использования.

3. Срок

Договор аренды жилого помещения относится к разновидности срочных обязательств, где предоставление арендодателем жилого помещения арендатору осуществляется на какой-либо отрезок времени. Срочность арендного обязательства проявляется в том, что основной целью арендатора является легитимизация его прав в отношении обь- екта договора аренды, обуславливающих возможность пользоваться таковым в течение определенного периода времени (срока действия договора аренды). Представляется, что именно в данном аспекте проявляется уникальная природа арендных отношений, позволяющая связать субъекгы фажданского оборота обязательственной связью на про тяжении отдельного отрезка времени. В подтверждение сказанного следует привести существовавшую ранее позицию, характеризовавшую аренду. Так, в соответствии со ст.1 Основ законодательства Союза ССР, под арендой понималось срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности[7]. Аналогичный вывод следует из существующей судебной практики: «...Условие договора, предусматривающее обязательную пролонгацию по истечении его действия, противоречит сущности договора аренды как срочного обязательства (ст.621 ГК РФ) ...»[8]. Отрицание подхода к аренде как срочному обязательству могло бы свидетельствовать о потенциальной возможности признания аренды бессрочным обязательством, что повлекло бы смешение таких договорных конструкций, как купля-продажа, постоянное (бессрочное) пользование и т.п., что, как представляется, является недопустимым. Полагаем, что именно в данной связи в юридической литературе можно встретить заявления, «...что договоры аренды, заключенные на неразумно длительные сроки (например, 1000 лет), на самом деле прикрывают отчуждение имущества и являются незаконными...»[9]. В связи с изложенным следует согласиться с Л.Т. Кокое- вой, которая указывает, что договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Но он всегда или есть, или не может быть установлен, в противном случае оказывается невозможным квалифицировать договор в качестве договора аренды[10].

4. Цена

Понятие цены в договоре аренды жилого помещения раскрывается посредством указания размера встречного имущественного предоставления, который должен совершать арендатор в отношении арендодателя взамен на полученный от него объект. Как правило, встречное имущественное предоставление заключается в следующем:

  • • выплате на регулярной основе в пользу арендодателя арендой платы, г.е. денежного вознаграждения;
  • • несению расходов по содержанию и проведению текущего ремонта жилого помещения, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
  • • компенсации расходов за потребленные коммунальные услуги (если иное не предусмотрено соглашением сторон).

Кроме того, нельзя не отметить, что несмотря на отсутствие прямого указания по тексту закона на то, что цена в договоре аренды жилого помещения (размер арендной платы) является его существенным условием, умолчание сторонами о таковом по тексту договора будет свидетельствовать о незаключенности договора. Данный вывод основан на совместном толковании норм, содержащихся в ст.654, 671 ГК

РФ. Схожая позиция прослеживается в следующем судебном деле: «.. .Из материалов дела следует, что 1 июня 2007 г. между сторонами заключен договор аренды жилого помещения сроком на один год, предметом договора является жилое помещение общей площадью 40 кв. м — двухкомнатная веранда... Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы (ст.654 ГК РФ) ...»[11]. Аналогичная позиция встречается и в юридической литературе[12]. Между тем в том случае, если арендатор фактически пользовался жилым помещением, обязанность по уплате денежных средств в счет выплаты арендодателю арендной платы сохраняется за ним, несмотря на возможные случаи упущения в содержании договора аренды в части указания сведений о размере арендной платы. Аналогичный вывод следует из указаний, содержащихся в и. 15 Пленума ВАС РФ «...в случае договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор, в г.ч. ссылаться на его незаключенность или недействительность...»[13].

5. Форма

В случае, если но договору аренды жилого помещения одной сторон является юридическое лицо, то такое соглашение должно быть заключено в письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Аналогичный вывод следует из судебной практики: «...Юридическое лицо, получившее жилое помещение от собственника в пользование на основании договора аренды, вправе использовать его только для проживания граждан (п.2 ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, договор независимо от срока его действия должен быть заключен в письменной форме...»[14]. Кроме того, учитывая, что в случае, если указанный вид договора заключается сроком более чем на один год, такое соглашение подлежит государственной регистрации (ст.610 ГК РФ), следует сделать вывод, что договор аренды жилого помещения может быть составлен исключительно путем составления единого документа в письменной форме. Кроме того, представляется, что даже в том случае, если обе стороны в договоре аренды жилого помещения являются индивидуальными предпринимателями, к таким участникам указанное правило о необходимости соблюдения письменной формы договора также может быть распространено на основании п.З ст.23 ГК РФ.

Между тем необходимо обратить внимание на то, что в ряде случаев несоблюдение сторонами договора аренды жилого помещения порядка его заключения путем фиксирования их волеизъявлений в письменной форме не свидетельствует о незаключенности договора. Схожая позиция усматривается в следующем судебном деле: «...Из материалов дела также следует, что 6 декабря 1991 г. Арендное предприятие Общестроительный трест № 4 заключило с Трестом «Ленмосгострой» договор № 3 на аренду жилых помещений в семейном общежитии, по условиям которого передало в аренду последнему квартиру для использования под семейное общежитие ... Доводы жалобы о недоказанности заключения между сторонами соответствующего договора не могут быть приняты во внимание, поскольку несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещения, предусмотренной сг.674 ГК РФ, в силу положений ст. 162 ГК РФ не влечет недействительность такого договора, а характер возникших между сторонами правоотношений отвечает природе договора найма жилого помещения, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 сг.671 ГК РФ)...»[15].

Содержание договора аренды жилого помещении

Императивные обязанности арендодателя и права арендатора:

1. Передать жилое помещение арендатору для целевого использования;

Обязанность по передаче объекта аренды арендатору носит императивный характер и заключается в необходимости совершения арендодателем действий по передаче объекта арендатору, в то же время исполнение указанной обязанности может быть выражено в дозволении арендатору забрать ключи от жилого помещения, скажем, из банковской ячейки, однако в любом случае исполнение указанной обязанности подразумевает под собой совершение арендодателем активных действий по отношению к арендатору, направленных на предоставление жилого помещения во временное владение и пользование последнему. Неисполнение указанной обязанности является существенным нарушением договора, которое может быть основанием для его расторжения либо предъявления иска в суд об исполнении обязательства в натуре. Аналогичный пример следует из следующего судебного дела: «... уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи имущества является основанием для обращения арендатора в суд с иском о понуждении арендодателя передать арендованное имущество по акту приема-передачи в случае, если такая передача не состоялась, и арендатор не вступил во владение данным имуществом...»[16].

2. Отвечать за недостатки жилого помещения, переданного в аренду, а также предупредить арендатора о праве третьих лиц на передаваемое в аренду жилое помещение;

Основной интерес арендатора при вступлении в обязательственную связь с арендодателем заключается в получении легитимной возможности использовать объект аренды в соответствии с целями договора. Между тем в случае, если жилое помещение не будет отвечать требованиям, предъявляемым к нему, в т.ч. качественным характеристикам, интерес арендатора будег явно ущемлен, что будет свидетельствовать о нарушении баланса интересов среди участников обязательства. Именно в целях сохранения и поддержания баланса интересов сг.611, 612 ГК РФ устанавливают за арендодателем императивные обязанности по предоставлению объекта аренды без недостатков (без нарушения качественных характеристик и без обременения), в прот ивном случае арендодатель будет нести ответственность, которая, как правило, заключается в праве арендатора не уплачивать арендную плату или требовать расторжения заключенного договора. Схожей позиции придерживаются суды. Так, в одном из дел было установлено: «... что между арендодателем и арендатором заключен договор аренды № 03/07 от 3 июля 2009 п, согласно которому арендодатель обязался передать за плату во временное пользование арендатору помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1 -я Станционная, д. 7А. Срок действия договора — 11 месяцев (п.2.1 договора). В и. 1.3 договора аренды № 03/07 от 3 июля 2009 г. стороны определили целевое назначение помещения — общежитие для временного проживания сотрудников. Арендодатель обязался в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществить перевод сдаваемых в аренду помещений из нежилого фонда в жилой фонд (п.3.1.2 договора). ... Обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с п.1 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации является вс тречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку арендодатель не перевел помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7а, из нежилого фонда в жилой, арендатор не мог в соответствии с предусмотренным в договоре назначением пользоваться помещением, в связи с чем арендатор вправе отказаться от исполнения обязательства по уплате арендных платежей.. .»[17].

Императивные обязанности арендатора и права арендодателя

1. Пользоваться объектов аренды в пределах, предусмотренных законом и договором;

Величина арендной платы как встречного представления со стороны арендатора напрямую зависит от того, в каких пределах арендатор вправе использовать объект аренды. Иными словами, чем больше происходит амортизация (износ) жилого помещения, тем больше размер арендной платы. Предел использования может заключаться как в использовании в строго определенном объеме нредоставленных прав (проживание ограниченного количества людей), так и определенным способом (не переводить жилое помещение из жилого в нежилой фонд). Нарушение указанной императивной обязанности предоставляет право арендатору расторгнуть договор аренды жилого помещения в одностороннем порядке (ст.619 ГК РФ), а также требовать со стороны арендатора компенсации незаконно полученных доходов (ст.136 ГК РФ). Аналогичный вывод следует из судебной практики: «... Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, помещение, переданное предпринимателю Мурашкиной М.И. по договору под склад непродовольственных товаров, используется последней в качестве жилого помещения, т.е. не по назначению, предусмотренному и. 1.2 договора аренды. Названный факт подтвержден также актом проверки объекта нежилого муниципального фонда от 8 июня 2007 г. В заседании апелляционного суда предприниматель Мурашкина М.И. пояснила, что спорное помещение было предоставлено ей в качестве жилья. Данное пояснение материалами дела не подтверждено и не может быть оценено судом как доказанное в порядке ст.65 АПК РФ. С учетом изложенного требование о расторжении договора заявлено правомерно...»[18].

2. Своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату арендодателю, возвратить по окончанию срока действия договора аренды жилое помещение арендодателю;

Указанные обязанности арендатора относятся к числу императивных, поскольку исключительно при их наличии достигается эффект реализации принципа эквивалентности встречного предоставления, который следует из такого принципа гражданского права как равенство его участников. Нельзя не отметить, что гл.34 ГК РФ предусмотрены специальные нормы, предоставляющие арендодателю право на расторжение договора аренды на случай неисполнения арендатором обязанности по уплате арендных платежей. Так, абз.З и.71 ст.619 ГК РФ устанавливает, что в случае двукратной (и более) просрочки арендатором исполнения обязанности но уплате арендных платежей арендодатель вправе обратиться с иском в суд о расторжении договора аренды. Между тем указанное основание для расторжения договора аренды имеет диспозитивную направленность, в связи с чем стороны договора могут сократить или увеличить кратность просрочек, дающих право арендодателю на предъявление иска о расторжении договора аренды. Аналогичный вывод следует из п.26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 6617'.

Диспозитивные прав и обязанности сторон:

1. Осуществлять капитальный и текущий ремонт объекта аренды;

Обязанность но осуществлению капитального и текущего ремонта

может быть вменена одной из сторон договора аренды. Это означает, что норма, предусмотренная ст.616 ГК РФ, имеет диспозитивную направленность и может быть реализована применительно к отношениям, возникшим из договора аренды жилого помещения, только в случае умолчания сторонами договора аренды жилого помещения о правилах осуществления капитального и/или текущего ремонта. Диспозитивная направленность указанной нормы подтверждается судебной практикой: распределив обязанности по проведению капитального и текущего ремонта в отношении арендованного имущества путем их возложения на арендатора, стороны реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии диспозитивной нормой: п. 1 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации[19] [20].

2. Оплачивать коммунальные платежи;

Обязанность по оплате коммунальных платежей относится к числу диспозитивных по причине того, что стороны договора аренды жилого помещения могут возложить указанную обязанность на любого из участников указанных правоотношений. Однако необходимо иметь в виду, что, как правило, обе стороны по договору аренды жилого помещения являются коммерсантами, поэтому возложение обязанности но уплате коммунальных платежей на арендодателя свидетельствует не о том, что арендатору удалось сэкономить при заключении указанного договора, а о том, что в размер арендой платы уже включены издержки арендодателя по оплате коммунальных платежей. В данном контексте необходимо обратить внимание на то, что в случае, если обязанность но оплате коммунальных услуг возлагается на арендатора, которые впоследствии не оплачивает коммунальные платежи, указанное обстоятельство не свидетельствует о том, что собственник (арендодатель) будет освобожден от ответственности перед управляющей организацией, предоставляющей коммунальные услуги, за неуплату и/или несвоевременную уплату арендатором указанных платежей. Аналогичный вывод следует из следующего дела: «...в силу прямого указания закона на собственнике помещения в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а также оплате коммунальных услуг и удовлетворили иск о взыскании 49 470 рублей 55 коп. задолженности исходя из расчета платы за 289,2 кв. м площади принадлежащих ответчику помещений, при этом указав, что неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения многоквартирного дома и коммунальные услуги не освобождает ответчика (собственника) от обязанности их содержать и не может служить препятствием для реализации нрава управляющей организации на получение соответствующих платежей...»[21]. При этом возложение на арендатора исключительно обязанности по оплате коммунальных платежей не признается судебной практикой в качестве выполнения последним обязанности по уплате арендных платежей. Аналогичный вывод следует из и. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66: «Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы»[22].

Стадии договора аренды жилого помещении

Динамика развития отношения, возникающего их договора аренды жилого помещения, может быть представлена следующим образом:

Начальная стадия обусловлена заключением договора аренды жилого помещения в простой письменной форме. При этом необходимо отметить, что, несмотря на положения ст.651 ГК РФ, согласно которой договор аренды считается заключенным с момент его государственной регистрации, обязательственная связь между субъектами анализируемого договора возникает именно с момента достижения ими соглашения но всем существенным условиям. Аналогичный вывод прослеживается в судебной практике: «...договор аренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, является заключенным и влечет возникновение нрав и обязанностей у сторон, несмотря на упущения с их стороны вопроса государственной регистрации...»[23].

Исполнительная стадия - обуславливает процесс, связанный с совершением акта распоряжения объектом аренды в пользу арендатора и возмездным извлечением блага последним из объекта аренды.

Завершающая стадия характеризует процесс возвращения объекта аренды арендодателю (возвратное обязательство) и совершением окончательных взаиморасчетов между субъектами обязательства, при этом процесс возвращения объекта аренды может быть обусловлен как истечением срока действия договора аренды, так и инициативой одной из сторон, возникшей в связи с ненадлежащим исполнением контрагентом, принятых на себя обязательств.

Особенности заключения, изменения и расторжения договора арены жилого помещения

Особенность заключения договора аренды жилого помещения продиктована тем, что отношения, связанные именно с арендой жилых помещений, подлежат правовому регулированию гл.34 ГК РФ, на что указывается в п.2 ст.671 ГК РФ. В связи с этим необходимо сделать вывод, что договор аренды жилого помещения, заключенный срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела: «Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что, условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплачу арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям гл.34 Гражданского кодекса РФ «Аренда». Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (ст.609 ГК РФ). В указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу п.2 ст.609 ГК РФ, подлежал государственной регистрации, правомерен. Учитывая, что регистрирующий орган не доказал наличия в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суд первой инстанции обоснованно в соответствии с ч.2 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал оспариваемые решение о приостановлении государственной регистрации, а в последующем решение об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18 марта 2014 г. незаконными.»[24].

Пожалуй, единственным исключением из данного правила являются договоры, заключенные в период с 1 поЗ марта 2013 г. включительно. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в указанный период времени отечественным законодателем была предпринята попытка отмены обязанности по государственной регистрации договора аренды в целом, которая в скоротечном итоге завершилась неудачей[25].

Учитывая особенную динамику развития арендных правоотношений, а также их длящийся характер, одной из особенностей изменения условий договора аренды жилого помещения является пересмотр размера арендных платежей. Согласно п.З ст.614 ГК РФ кратность количества изменений размера арендной платы Офаничива- ется одним разом в год, при этом указанное может быть изменено в случае достижения сторонами договора аренды соответст вующего соглашения[26]. Однако указанное правило не распространяется на случаи, когда в тексте договора аренды содержится условие о праве арендодателя в одностороннем порядке пересматривать величину своего вознаграждения. Другим примечательным моментом порядка изменения условий договора аренды, устанавливающего размер арендной платы, обусловлен возможностью привязки указанной величины к курсу иностранной валюты, а также колебаний в мировой и отечественной экономике. В связи с чем стороны нередко пытаются осуществить пересмотр ст авок по арендным платежам в случае, если курсовая разница существенно превысила ожидаемые знания. В данной связи нельзя не отметить исследование Р.С. Бевзенко, который, обобщая судебную практику по анализируемому вопросу, приходит к выводу, что само по себе ухудшение экономической ситуации в стране составляет нормальный предпринимательский риск участников оборота; основанием же для изменения или расторжения договора (по правилам ст.451 ГК РФ) могут служить только такие экономические процессы, которые приводят к системному, ст руктурному коллапсу экономики[27].

Между тем тем понятие «коллапса экономики» является весьма оценочным, в связи с чем представляется весьма примечательным разграничение, проводимое Е.А. Сухановым при определении допустимовозможных предвидений в колебании курса: «... К примеру, заключая договор в 1994 г., стороны, действующие разумно, не могли не предвидеть инфляцию. Однако необходимо признать, что при заключении договора они разумно исходили из того, что такое событие, как обвальный курс рубля, имевший место в печально известный «черный вторник» (11 октября 1994 г.), не наступит. Подобным образом могут оцениваться и иные чрезвычайные изменения условий имущественного оборота, например, кратковременное многократное увеличение ставки рефинансирования (с 40 с 150% годовых), как эго имело место при «объявлении дефолта» в 1998 г.»[28]. Таким образом, ученый указывает, что инфляционные процессы, которые не могут не присутствовать в обыденной жизни участников оборота, не являются основанием для расторжения договора, в то время как многократное ослабление курса национальной валюты, а также ряд иных опосредующих факторов, которые стороны разумно не могли предвидеть при выс траивании договорных отношений, могут являться основанием для расторжения договора.

Однако преимущественное количество рассмотренных судебных дел свидетельствуют о том, что судейское сообщество не считает возможным осущест вить пересмотр размера арендной платы по причинам, связанным с существенным изменений в курсовой разнице между отечественными и иностранными валютами. Между тем судебной практике известны примеры, занимающие противоположную позицию относительно указанного вопроса. Так, в одном из дел суд указал следующее: «.. .Арендная плата является формой оплаты собственнику нрава пользования переданным в аренду имуществом. Размер перечисляемой платы не должен превышать обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности. Значительное превышение рыночной стоимости арендной платы, как и значительное ее понижение может повлечь за собой значительный размер неосновательною обогащения/сбережения в виде арендной платы. Из представленных экспертных заключений и других материалов дела следует, ч то арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом. На основании изложенного, в целях соблюдения баланса имущественных интересов сторон по договору, не внося изменений в размер арендной платы, суд считает возможным установить минимальный и максимальный эквивалент валюты путем внесения изменения в договор аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25 августа 2009 г. № АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО «Вымпел-Коммуникации» и ПАО «Тизприбор», дополнением абз.2 п.5.6 договора следующим содержанием: «В случае, если на дату Платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 (Тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 (Тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату Платежа, составит более 42 (сорока двух) рублей за один доштр США, платеж должен производиться но курсу 42 (сорок два) рубля за доллар США.»[29]. Следовательно, вывод о том, что изменение условия о размере арендной платы по договору аренды жилого помещения по причине существенных колебаний в курсовых значениях отечественной и иностранной валюты, является допустимым.

Прекращение обязательственных отношений, возникающих из договора аренды, может осуществляться по одному из следующих оснований[30]:

  • 1. истечение срока действия договора;
  • 2. расторжение договора по соглашению сторон;
  • 3. расторжение договора по инициативе одного из контрагентов по сделке.

Учитывая, что договор аренды жилого помещения относится к категории срочных, истечение срока действия указанного договора свидетельствует о том, что жизненный цикл обязательства подошел к своей завершающей стадии, направленной на восстановление положения, существовавшего ранее, т.е. проявлению признака возвратности.

Особенность процесса расторжения договора аренды по соглашению сторон заключается в том, что на протяжении долго времени в юридической литературе и судебной практике существовали споры относительно того, какой момент — заключение соглашение о расторжение договора или его регистрация в уполномоченном органе в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации, необходимо считать отправной точкой, свидетельствующей о прекращении обязательственной связи. Между гем, учитывая разъяснения, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ относительно момента возникновения обязательственной связи между сторонами договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо сделать вывод, что договор аренды жилого помещения будет считаться расторгнутым с момента достижения его сторонами указанного соглашения даже в том случае, если указанное соглашение также подлежит государственной регистрации, поскольку данный процесс выполняет лишь огласительную функцию, а не правоустанавливающую. Аналогичный вывод следует как из юридической литературы[31], так и из судебной практики. Так, в одном деле суд указал, что соглашение о раст оржении договора аренды не было зарегистрировано. Несмотря на эго суд признал, что договор аренды прекратился с даты, указанной в этом соглашении. А поскольку арендатор уже после подписания соглашения о расторжении (и соответс твенно после прекращения дейст вия договора аренды) заключил договор субаренды, этот договор субаренды был признан недействительным[32].

Третью группу оснований прекращения арендного обязательства можно назвать «инициативной», т.к. процесс расторжения существующего между сторонами договора будет зависеть от наличия инициативы со стороны одного из контрагентов но сделке. Поскольку процесс расторжения договора по инициативе одной из сторон может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, указанный процесс можно дифференцировать следующим образом:

I. судебный порядок расторжения договора аренды, осуществляемый путем выдвижения соответствующего требования о расторжении договора аренды;

II. внесудебный порядок расторжения договора, осуществляемый путем одностороннего отказа от договора.

Наиболее общим способом[33] прекращения обязательственной связи принято считать обращение с иском в суд о расторжении договора. Данная возможность предоставлена участникам гражданских правоотношений на случай существенного нарушения контрагентом условий сделки (п.2 ст.450 ГК РФ). Это положение коррелируется с правилом, установленным в ст.12 ГК РФ, где сказано, что одним из способов защиты нарушенного права является право требования прекращения или изменения существующих правоотношений. Однако необходимо учитывать, что при обращении в суд с иском о расторжении договора бремя доказывания наличия нарушения, позволяющего требовать расторжения договора, возлагается на сторону, изъявившую желание прекратить отношения, в отличие от внесудебного порядка.

При этом необходимо учитывать, ч то решение суда о расторжении договора аренды может быть вынесено исключительно при наличии основания, предусмотренного законом или договором[34]. В этой связи необходимо исследовать положения, устанавливающие возможность обращения одной из сторон договора с иском в суд о расторжении заключенной сделки, при этом для более корректного исследования данной проблематики представляется необходимым разделить судебный порядок расторжения договора аренды в зависимости от инициатора, который выдвигает соответствующее требование.

  • 1) В действующей редакции ГК РФ арендодатель вправе выдвинуть требование о расторжении договора аренды в судебном порядке, когда арендатор:
    • • использует имущество не по назначению (ст.615 ГК РФ);
    • • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пн.1 п.1 ст.619 ГК РФ);
    • • существенно ухудшает имущество (пп.2 п.1 ст.619 ГК РФ);
    • • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пн.З п.1 ст.619 ГК РФ);
    • • не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а ири отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (нн.4 пп.1 ст.619 ГК РФ).

Необходимо отметить, что требование о расторжении договора аренды по указанным основаниям может быть реализовано арендодателем после фактической передачи арендуемого имущества арендатору для целей пользования, т.е. после акта распоряжения имуществом (исполнительная стадия).

2) Между тем перечень оснований, изложенных в законе, на основании которых арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, можно разделить в зависимости от конкретной стадии развития арендного обязательства:

Начальная стадия - до акта распоряжения арендодателем объектом аренды:

• В случае непредставления арендатору объекта аренды (ст.611 ГК РФ, пп.1 п.1 ст.620 ГК РФ);

Исполнительная стадия - после акта распоряжения арендодателем объекта аренды:

  • • В случае обнаружения в переданном объекте недостатков, полностью или частично препятствующих его использованию (ст.612 ГК РФ, п.2 п.1 ст.620 ГК РФ);
  • • В случае создания арендодателем препятствий пользования имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пп. 1 и. 1 ст.620 ГК РФ);
  • • В случае, если арендодатель не производит капитальный ремонт- имущества в установленные договором аренды сроки (пн.З п.1 ст.620 ГК РФ);
  • • В случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (пи.4 пп.1 ст.620 ГК РФ).

На любой стадии развития арендного правоотношения:

В случае, если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое имущество в аренду (ст.613 ГК РФ).

На основании приведенной классификации оснований можно прийти к выводу, что арендодатель приобретает право требования расторжения договора аренды исключительно после передачи объекта аренды арендатору, т.к. начать использовать имущество не по назначению или совершать действия по существенному ухудшению арендованного имущества невозможно до акта распоряжения. Между тем, как было указано, возможность выдвижения арендатором требования о расторжении договора аренды может проявляться на различных стадиях арендного правоотношения как до момента совершения акта распоряжения объектом аренды, так и после него.

Возвращаясь ко второму способу инициативного прекращения арендных отношений, необходимо указать, что процедура одностороннего внесудебного отказа от договора имеет ряд особенностей. Исходя из прямого толкования гл.34 ГК РФ, процедура внесудебного расторжения договора аренды путем одностороннего отказа от сделки может проявляться в двух случаях:

  • 1) в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе отказаться от его дальнейшего исполнения при условии предварительного уведомления за один месяц, в случае аренды движимого имущества; за три месяца - недвижимость (н.2 ст.бЮГК РФ)[35].
  • 2) законом или договором аренды предусмотрены дополнительные основания внесудебного расторжения сделки (п.4 ст.450 ГК РФ).

Таким образом, процедура одностороннего отказа от договора аренды может быть реализована в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, а также в случае, если законом или соглашением сторон предусмотрена возможность одностороннего «выхода» из обязательственной связи[36]. При таких обстоятельствах следует не согласиться с выводом Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ по следующему делу: согласно условиям заключенного договора аренды между банком и юридическим лицом, стороны предусмотрели по тексту договора (п.10.2.-10.3.) два основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке. В и. 10.5 договора аренды было предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по основаниям иным, чем указано в н. 10.2-10.3, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения. Между тем Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ не признала легитимным условие п. 10.5. договора о праве любой из сторон на расторжение договора, обосновав свою точку зрения тем, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды но основаниям, не предусмотренным ст.620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре. Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске[37]. Представляется, что стороны в описанном примере согласовали два основания для судебного расторжения договора и неограниченное количество оснований для внесудебного расторжения, что не противоречит нормам общего права. Следовательно, приведенная точка зрения суда выглядит весьма сомнительной.

Как уже было сказано, основания для одностороннего отказа от договора могут быть предусмотрены законом либо соглашением сторон. Специальные правила расторжения договора путем заявления стороной одностороннего отказа от его исполнения предусмотрены законом в следующих случаях:

  • • п.2 ст.405 ГК — право на отказ от принятия исполнения, в случае если в результате просрочки должника кредитор теряет интерес к сделке;
  • • п.2 ст.328 ГК - право на отказ кредитора от исполнения своего встречного обязательства, если должник не осуществляет свою первичную обязанность.

Положения, закрепленные в п.2 ст.405 и ст.328 ГК РФ, указывают, что основанием для расторжения договора аренды может явиться утрата интереса кредитора, вызванная ненадлежащим исполнением должником своих обязательств. Между тем, учитывая порой долгосрочный харакгер арендных отношений, возникает справедливый вопрос: может ли явля ться утрата интереса арендодателя или арендатора единственным, ничем не осложненным основанием к расторжению договора аренды?

В случае, если при ответе на поставленный вопрос исходить из принципа «святости обязательства» (pacta sunt servanda с лат. «договоры должны соблюдаться»[38]), очевидным будет ответ, что утрата интереса арендодателя или арендатора извлекать блага из объекта аренды по умолчанию не является основанием для инициативного расторжения договора аренды.

Между тем представляется, что изложенный подход является не совсем верным. Как было установлено в ходе настоящего исследования, приобретение арендатором статуса арендатора, позволяющего использовать объект аренды, а также возможность арендодателя получать арендную плату являются движущей силой при заключении договора, т.е. их интересом. Если у одной из сторон такой интерес пропал, можно ли говорить о том, что все равно она должна выполнять свои обязанности по договору?

В некоторых случаях судебная практика положительно высказывается при ответе на поставленный вопрос, т.е. «да», сторона, несмотря на утраченный к сделке интерес, должна ее исполнять, поскольку ранее она вступила в обязательственную связь[39].

Между тем сам факг вступления стороны в договорные отношения наравне с инициативой выхода из таковых является ничем иным, как реализацией участником общественных отношений своей правоспособности. В данной связи следует согласиться с А.Д. Манджиевым, который утверждает, что возможность принятия и юридические последствия такого решения при этом основаны на правоспособности лица как способности быть субъектом ответственности за свои неправомерные действия[40].

Таким образом, в случае, если арендодатель или арендатор но различным основаниям потеряет интерес к заключенной сделке (арендодатель - в связи с наличием более выгодных арендаторов, потребности в имуществе; арендатор - закрытие филиала, реорганизация, пересмотр бизнеса) представляется, что договор аренды должен быть расторгнут по основанию утраты интереса одной из сторон сделки, поскольку обратная ситуация обязывала бы лицо совершать действия вопреки ее воле, т.е. быть «рабом» сделки.

Однако полагаем, что такое инициативное расторжение не должно быть односторонне направленным, т.е. должен соблюдаться принцип баланса интересов. Представляется, что сторона, которая утратила интерес к исполнению по сделке, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне, в т.ч. посредством внесения платы за односторонний отказ от договора (п.З ст.310 ГК РФ[41]). Аналогичным образом высказывается А.Т. Кронман, характеризуя отличительные признаки рабства и договора: «... с правовой точки зрения по рабовладельческому договору не имеет значения ни продолжительность службы, ни характер оказываемых услуг; даже краткосрочный договор, который требует предоставления обычных и неоспариваемых услуг является рабовладельческим договором, если тот запрещает должнику заменить исполнение договора компенсацией убытков...»[42].

Исходя из указанного умозаключения можно сделать вывод, что сделка всегда должна подразумевать сохранение за должником возможности отказаться от исполнения обязательства при выплате соответствующей компенсации (в форме убытков) другой стороне, в противном случае сделка будет тождественна понятию рабства. При таких обстоятельствах следует сделать вывод, что такое основание для расторжения договора аренды, как утрата интереса, должно признаваться самодостаточным, в связи с чем требование о прекращение арендных отношений должно удовлетворяться судом. В некоторой степени схожая точка зрения иногда просматривается и в судебной практике. Так, в одном из дел арендатор, утративший интерес к объекту аренды в связи с закрытием филиала учреждения письмом от 27 января 2009 г. уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения с 1 мая 2009 г. Арендодатель в письме от 4 мая 2009 г., направленном в адрес арендатора, не согласился с досрочным расторжением договора, полагая, что эго приведет к негативным для него последствиям в виде неполученных доходов. Он предложил учреждению сдать помещения в субаренду, а также отказался принять помещения у арендатора при их освобождении. Поскольку арендодатель отказался от расторжения договора и соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто, у арендатора возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке. Данным правом арендатор воспользовался, предъявив встречный иск. Как было установлено судом, арендатор выполнил все условия договора аренды, и арендодатель был заранее предупрежден о намерении арендатора прекратить арендные отношения в связи с нрекращением деятельности филиала учреждения, однако арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора. При таких обстоятельствах Высший Арбитражный Суд РФ удовлетворил требования арендатора и расторг договор аренды[43].

  • [1] ,ss В юридической литературе существует не вполне однозначная позиция относительно момента возникновения обязательственной связи по договору аренды, однако, представляется, что договор аренды, все же, относится к разновидности консенсуальных договоров. Аналогичная позиция прослеживается в судебной практике, так водном из дел суд указал следующее: «...нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды, характеризуют его как консенсуальный договор и не связывают заключение договора с моментом передачи имущества арендатору. Такой договор в соответствии с п.1 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существеннымусловиям, т.е. в рассматриваемом случае - 01.09.2012, следовательно, с этого моментаусловия о размере арендных платежей, сроках их уплаты обязательны для сторон...»//Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 августа 2015 г. №Ф02-4167/2015 по делу № А19-8346/2014 //Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». Также, см.: Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды // Правои Экономика. 2015. №3. С. 54-57.
  • [2] 154 Также, см.: Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: историческийаспект// Адвокат. 2015. № 9. С. 68-71.
  • [3] ,ss Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2. С. 658.
  • [4] Белов В.А. Гражданское право: В 2 ч. 4.2. М.: Центр ЮрИнфорР, 2004. С. 51.
  • [5] Латыев А.Н. Объем понятия владения в современном гражданском праве. // Арбитражные споры. 2005. № 2. С. 149-160.
  • [6] ,ss Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений. Дисс.... д-ра юрид. наук: 12.00.03. / Кокоева Луиза Тимберлатовна. Саратов, 2004. С. 63.
  • [7] '55 Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (утв. ВССССР 23.11.1989 № 810-1) (ред. от 07.03.1991)// Свод законов СССР. Т. 2. (утратил силу).
  • [8] '6° Постановление ФАС Московского округа от 13 февраля 2006 г. № КГ-А40/182-06по делу № А40-40433/05-91-319 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс) / Компания «КонсультантПлюс». Также, см.: ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 18 декабря 2001 г. № 8137/00 по делу № А40-12426/00-2-127 //Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс) / Компания«КонсультантПлюс».
  • [9] Гражданско-правовые договоры: актуальные проблемы правового регулирования отдельных видов: монография / Под ред. Кулакова В.В. М.: Юрлитинформ, 2014.С. 53-60.
  • [10] Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений. Дисс.... д-ра юрид. наук: 12.00.03. / Кокоева Луиза Тимберлатовна. Саратов, 2004. С. 75.
  • [11] Апелляционное определение Московского областного суда от 22 июня 2015 г. поделу № 33-12770/2015 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [12] 'и Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и Экономика. 2014. №3. С.36-39.
  • [13] Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. №73 (ред. от 25.12.2013) «Оботдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РоссийскойФедерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
  • [14] Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2011г. по делу № АЗЗ-20842/2009к14 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [15] Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27 сентября 2012 г. № 33-13146/2012//Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс]/ Компания «КонсультантПлюс».
  • [16] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2013 г. по делу №А63-1298/2013 //Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [17] Постановление ФАС Московского округа от 28 февраля 2013 г. по делу № А40-41446/12-64-381 //Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». Определением ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № ВАС-6710/13 отказано в передаче дела № А40-41446/12-64-381 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления // Справочно-правовая система«Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [18] Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля2008 г. № 17АП-4576/2008-ГК по делу № А50-8894/2007 //Справочно-правовая система«Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [19] т Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № бб «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
  • [20] '^Определение ВАС РФ от 13 марта 2012 г. № ВАС-2326/12 по делу № А81-144/2011// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания«КонсультантПлюс».
  • [21] Определение Верховного Суда РФ от 18 ноября 2015 г. №303-ЭС15-14988 по делу№ А73-13082/2014 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронныйресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [22] '74 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № бб «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
  • [23] П.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. №73 (ред. от 25.12.2013)«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»// Вестник ВАС РФ. 2012. № 1. Также см.: Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18июня 2015 г. №04АП-2643/2015 по делу №А10-5811/2014//Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство. Дисс... канд. юрид. наук: 12.00.03. /Белов Валерий Александрович. Москва. 2016. С. 66-67.
  • [24] Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2015 г. №Ф10-762/2015 по делу № А35-4341/2014 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». Также см.: Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля2015 г. № Ф10-762/2015 по делу № А35-4341/2014/ Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [25] федеральный закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ (с изм. от 30.12.2015) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. № 9. ст. 873.
  • [26] П.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. №73 (ред. от 25.12.2013)«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»// Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
  • [27] Бевзенко Р.С. Некоторые вопросы судебной практики применения положенийглавы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации об изменении и расторжениидоговора // Вестник гражданского права. 2010. №2. С. 139-173.
  • [28] iso российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право /Отв. ред. Е.А. Суханов. - 3-е. изд., стереотип. - М.: Статут, 2013. - С.170.
  • [29] ш Решение Арбитражного суда г. Москвы от 1 февраля 2016 г. по делу № А40-83845/15-54-532 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронныйресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [30] Более подробно см.: Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство. Дисс...канд. юрид. наук: 12.00.03. / Белов Валерий Александрович. Москва. 2016. С. 125-150.
  • [31] 188 Белов В.А. Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат // Юрист компании. 2014. №2. С.30-36.
  • [32] ш Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2013 г. по делу №А03-17723/2012//Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [33] Карапетов А.Г. отмечает, что российскому, как и французскому, законодательствусвойственно в качестве основной процедуры расторжения договора - судебное расторжение, при этом внесудебное (уведомительное) расторжение договора возможно исключительно, если в договоре прямо содержится таковое. // Карапетов А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. М.: Статут, 2007. С. 43.
  • [34] ж Перечень оснований, в результате которых та или иная сторона может требовать от другой стороны досрочного расторжения договора аренды не является закрытым, а стороны могут предусмотреть иные основания досрочного расторжения договора (п. 2 ст. 619, п.2 ст. 620 ГК РФ). См., например: п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
  • [35] В договоре аренды можно согласовать другой момент, с которого договор будет считаться расторгнутым. Например, это может быть момент направления уведомления об одностороннем отказе от договора, а не момент его получения или истечениекакого-либо срока с момента получения уведомления. См.: Постановление ФАС Московского округа от 10 июля 2013 г. по делу № А40-154729/12-133-111 //Справочно-правоваясистема «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [36] Более подробно см.: Белов В.А. Расторжение договора аренды в условиях финансового кризиса / В.А. Белов // Право и Экономика. 2016. №2. С. 22-27.
  • [37] Определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004 по делу№ А08-7981/2013 (официально не опубликовано)//Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [38] Каждый действующий договор обязателен для его участников и должен ими добросовестно выполняться. См.: ст.26 Венская Конвенция о праве международных договоров (Заключена в Вене 23.05.1969) //Сборник международных договоров СССР. 1988.Выпуск XLII.
  • [39] 151 Постановление ФАС Московского округа от 28 июня 2012 г. по делу № А41-3517911 (официально не опубликовано) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». Также, см.: Определение ВАС РФ от 22 августа 2012 г. № ВАС-11122/12 по делу №А41-35179/11, Определение ВАС РФ от 14 ноября 2012 г. № ВАС-14713/12 по делу №А41-30962/11 (официально не опубликовано) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [40] Манджиев А.Д. Ограничения при реализации свободы договора. Дисс... канд.юрид. наук. 12.00.03. / Манджиев Александр Дмитриевич.- Москва, 2015. С. 94.
  • [41] 153 Также, см.: пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5.
  • [42] Kronman A.T. Paternalism and the Law of Contracts //The Yale Law Journal, Vol. 92.1983. Num. 5. P.778-779. Также, см.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Тома МП (воспроизводится по изданию С.-Петербург, 1896 г.).//Справочно-правовая система «Гарант»: [Электронный ресурс] / Компания «Гарант-Сервис-Университет», Синайский В.И. Русское гражданское право. Выпуск II. Обязательственное, семейное и наследственное право. Киев, 1915.С. 4.
  • [43] Постановление Президиума ВАС РФ от 20 января 2011 г. № 9615/11 по делу №А65-18291/2009// Вестник ВАС РФ. 2012. № 2.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >