§4. Общая характеристика порядка возникновения, изменения и прекращения договорных обязательственных отношений, связанных с удовлетворение потребности в жилье

Возникновение, изменение и прекращение взаимных прав и обязанностей у субъектов договорных обязательственных правоотношений обусловлено заключением, изменением и расторжением соответствующего договора, в связи с чем в рамках настоящего параграфа мы постараемся дать общую характеристику указанным процессам с точки зрения договорного права. Между тем нельзя не отметить справедливое высказывание В.А. Хохлова: «...К сожалению, в законе отсутствует норма (нормы), которая бы устанавливала соотношение категорий «прекращение обязательства» и «прекращение договора». Однако следует учитывать, что само по себе прекращение обязательства обычно не влечет прекращения договора, а наступление даты прекращения договора как таковое не означает, что более не будет обязательств, подчиняющихся условиям данного соглашения (здесь не лишне вспомнить, что договор, строго говоря, — это «программа будущих совместных действий»). Правда, в судебной практике имеются решения, в которых признается, что прекращение основного правоотношения (часто оно может оказаться и единственным в данном договоре) дает основания полагать, что прекратил действие и договор в целом. Таким случаем, в частности, следует признать прекращение обязательства но уплате суммы, взятой в кредит, т.к. помимо этого обязательства кредитный договор обычно не порождает иных правоотношений. ...»[1].

Возникновение договорного обязательства сопряжено, прежде всего, с наличием активною поведения со стороны субъектов гражданского оборота. Указанная активность возникает, поскольку у субъекга появляется стойкая потребность (интерес) в имущественном благе жилье. Таким образом, покуда лицом движет указанный интерес, существует поле для возникновения обязательственных отношений. При этом лицо может быть заинтересованным в возникновении обязательственных отношений, направленных на удовлетворении потребностей в жилье, несмотря на отсутствие фактического объекга недвижимости. В связи с чем анализируемые обязательственные отношения могут возникать:

  • 1. В отношении жилья уже существующего, т.е. построенного и пригодного для постоянного проживания;
  • 2. В отношении жилья, которое будет построено или введено в эксплуатацию в будущем.

Правомерность выделения второго вида подтверждается в т.ч. положением, закрепленным в п.2 ст.455 ГК РФ, согласно которому допускается заключение договора купли-продажи в отношении имущества, которое будет построено или приобретено продавцом в будущем.

Учитывая, что в момент вступления в обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, лицо, передающее жилое помещение другой стороне, должно обладать законными правами на объект, который подлежит передаче. На протяжении длительного периода времени в правоприменительной практике высказывалась точка зрения, что в отношении отдельных видов договорных обязательств (например, аренда) заключение договоров, где объектом выступает еще несозданный объект недвижимости, считается недопустимым. Так, в одном из дел судом было установлено: «...Как следует из судебных актов, между ИП Пстришиным В.В. (арендодатель) и ООО «ПРиСн» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12 апреля 2010 г. № 11, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, находящееся в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, д. 266а. Ссылаясь на то, что названный договор аренды является недействительной сделкой, ООО «ЭПРиСн» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу. В соответствии со ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требований, установили, что ИП Петришин В.В., передавая имущество во временное пользование, не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на нежилое помещение, в связи с чем не был вправе сдавать имущество в аренду. При таких обстоятельствах суды признали, что договор аренды от 12 апреля 2010 г. № 11 является недействительной сделкой как не соответствующий требованиям ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ответчик был обязан возвратить полученные им от истца денежные средства в сумме 1 820 000 рублей. Суд кассационной инстанции, признав правомерным вывод судов нижестоящих инстанций о недействительности договора аренды от 12 апреля 2010 г. № II...»[2].

Однако в настоящее время подход к разрешению указанного вопроса изменился, в связи с чем суды стали признавать договоры аренды заключенными, несмотря на отсутствие у арендодателя, зарегистрированного права на объект, подлежащий передаче. Приведенная позиция получила свое распространение благодаря указаниям Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, в которым указано, что по смыслу ст.608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ[3]. Следовательно, момент возникновения обязательственной связи обусловлен не фактом наличия тех или иных правомочий на объекг соглашения, а достижением субъектами таких отношений договоренности но всем его существенным условиям.

Еще одним интересным фактором, связанным с моментом возникновения обязательственных отношений, являются случаи, когда договор, направленный на удовлетворение потребностей в жилье, подлежит государственной регистрации.

До недавнего времени преимущественное количество договоров, где объектом выступает объект недвижимости, признавались заключенными с момента их государственной регистрации. Указанное правило было ликвидировано в связи с изданием Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-Ф3[4], который закрепил положение, согласно которому правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, существовавшее в отношении договора купли-продажи, договора дарения, договора ренты, не подлежит применению.

Между тем в ГК РФ сохранилось правило о государственной регистрации договоров аренды, в т.ч. аренды жилых помещений. Указанный вывод можно сделать на основании толкования п.2 ст.671 ГК РФ и и.2 ст.651 ГК РФ. Следовательно, можно сделать вывод, что момент возникновения обоюдных прав и обязанностей у субъектов договора аренды, заключенного сроком более, чем на один год, и где объектом выступает жилое помещение, обусловлен не только достижением сторонами соглашения по всем существенным условиям, но и фактом государственной регистрации такового. Между тем в правоприменительной практике Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в превентивных целях случаев злоупотребления правом выразил иной подход и указал, что «...договор аренды, подлежащий обязательной государственной регистрации, является заключенным и влечет возникновение прав и обязанностей у сторон, несмотря на упущения с их стороны вопроса государственной регистрации...»[5]. В связи с чем на законодательном уровне была сделана попытка имплементации выработанного на практике подхода, которая была реализована посредством дополнения ст.433 ГК РФ п.З в следующей редакции: «договор, подлежащий государственной регистрации, счи тается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом»[6].

Таким образом, следует заключить, что обязательственные отношения, основанные на договорах, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, возникают с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям такового и не связаны с фактом государственной регистрации, несмотря на существующие указания но тексту ГК РФ.

Процессы, связанные с изменением и прекращением договорных обязательств, несут в себе схожие черты, поскольку оба указанных действия символизируют, что обязательство в том состоянии, в котором оно возникло утратило свою актуальность и действительность для субъектов относительного правоотношения. «Изменение» и «прекращение» как процессы в обязательственных отношениях имеют схожие черты с реорганизацией и ликвидацией юридического лица. Аналогично реорганизации, под которой понимается прекращение деятельности юридического лица с последующим правопреемством, происходит процесс изменения обязательственного правоотношения, г.е. прекращается «жизнь» одного обязательства, при условии, что возникает новое. Схожая симптоматика проявляется у процесса ликвидации юридического лица и прекращении обязательства, где в обоих случаях «жизнь юридического лица» и «жизнь обязательства» прекращается без какого рода правопреемства. Учитывая, что действия, связанные с изменением и прекращением обязательственной связи, имеют схожую сущность, что отражается на способах их реализации на практике, в рамках настоящего параграфа оба указанных процесса будут рассмотрены совместно.

По общему правилу изменение и прекращение обязательственных правоотношений может осуществляться одним из следующих способов:

  • 1. По соглашению субъектов обязательственных отношений;
  • 2. По инициативе одной из сторон обязательства;
  • 3. Иных обстоятельств.

Изменение или прекращение договорного обязательства по соглашению сторон может быть осуществлено сторонами в любое время при достижении соответствующего соглашения. Непосредственный процесс, связанный с изменением или прекращением договорных обязательств регулируется нормой, закрепленной в ст.452 ГК РФ, согласно которой, соглашение об изменение или расторжение договора должно быть совершено в гой же форме, что сам договор. Таким образом, в случае, если основной договор был заключен в форме письменной форме путем оставления единого документа, соглашение об изменении или расторжении указанного договора должно быть также составлено в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Что касается вопроса обязательной государственной регистрации соглашения об изменении или расторжении договора, необходимо отметить, что сама но себе государственная регистрация не относится к разновидности формы сделки. Аналогичный вывод делает К.П. Татаркина, которая указывает, что государственная регистрация не является формой сделки[7]. Схожая позиция прослеживается и в судебной практике[8]. Между тем, согласно н.2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Казалось бы, что указанная норма вводит некий дисбаланс в установленный в теории и на практике подход, однако указанная государственная регистрация является не правоустанавливающей, а выполняет огласительную функцию в целях уведомления третьих лиц о наличии соответствующий прав у лица в отношении конкретной вещи.

Следовательно, необходимо сделать вывод, что одним из способов изменения или расторжения договора является заключение его субъектами соответствующего соглашения, которое должно быть совершено в той же форме, что и само соглашение.

Инициативное изменение или прекращение договорного обязательства происходит по волеизъявлению одной из его сторон и может быть реализовано как в судебном, так и во внесудебном порядке, при этом сама предпосылка изменения или расторжения договора может быть, как мотивированной, т.е. зависеть от поведения контрагента, так и не мотивирована и быть связана лишь с волеизъявлением инициатора процесса изменения или расторжения существующей обязательственной связи. Как указывается в юридической литературе «...Одностороннее изменение обязательства встречается довольно редко. Обычно законодатель наделяет таким правомочием одну из сторон в силу существенного изменения обстоятельств или нарушения норм права (или договора) другой стороной, что требует корректировки баланса нрав и обязанностей...»79.

Мотивированное изменение или прекращение обязательства происходит, как правило, в связи с нарушением контрагентом условий договора, что неотъемлемо сказывается на интересах кредитора и является побудителем для начала инициативного изменения или прекращения обязательства. В то время как немотивированное изменение или расторжение не зависит от поведения контрагента в целом, оно обусловлено лишь внутренней потребностью лица, обладающего правом на изменение или расторжение договора в одностороннем порядке. Важно обратить внимание, что в зависимости от того в каком порядке будет осуществляться изменение или прекращение (судебный или внесудебный) обязательства, основанием для изменения или прекращения соответствующей обязательной связи будут отличные акты (см. Таблица №2).

Аналогичный вывод следует из п.З ст.453 ГК РФ, согласно которой в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке договор считается с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении соответствующего договора. При этом независимо от того был ли ранее зарегистрирован в государственном реестре договор, на основании которого возникли обязательственные отношения, моментом их изменения или прекращения будет вступление соответствующего судебного акта в силу, а не момент внесения соответствующего записи в реестр. Схожая позиция следует из судебной

Таблица М2

Судебный порядок

Внесудебный порядок

Мотивированное изменение или расторжение Немотивированное изменение или расторжение

Судебный акт, вступивший в законную силу

Уведомление,

полученное

контрагентом

79 Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах: учебное пособие. М.: Статут. 2015. С. 191-217.

практики: «...Как разъяснено в п.6 постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. № 73, если в соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то но смыслу ст.26 Закона о государственной регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился...»80.

Применительно к внесудебному порядку моментом изменения или прекращения соответствующих обязательственных отношений, как правило, является дата получения контрагентом уведомления об изменении или расторжении договора, если иное прямо не указано в уведомлении или договоре. Правомерность такого подхода81 к определению момента изменения или прекращения обязательственных отношений во внесудебном порядке продиктована статьей п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, согласно которому юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Аналогичный вывод следует из следующего судебного дела:«.. .Лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам п.З ст.450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления...»82. При этом указанная позиция распространяется также на случаи, когда договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку сама по себе реги-

  • 30 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2013 г. по делу № А03-18457/2012//Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • 31 Белов В.А. Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат// Юрист компании. 2014. №2. С. 30-36.
  • 32 Постановление Президиума ВАС РФ от 25 июля 2011 г. № 3318/11 по делу № А40- 111672/09-113-880 // Вестник ВАС РФ. 2011. № 11.

Также, см.: Постановление ФАС Уральского округа от 5 августа 2013 г. № Ф09- 5032/13 по делу № А76-20329/2012, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2012 по делу № А41-477/12 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».

страция, как указывалось ранее, выполняет лишь огласительную функцию. Подтверждение указанной позиции можно найти в судебной практике: «...Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реесгр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст. 165.1 ГК РФ).. .»[9].

Под иными обстоятельствами, являющимися основанием для изменения или прекращения договорных обязательств, стоит понимать такие события, которые возникают независимо от воли субъектов относительного правоотношения. К таким основаниям можно отнести существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при вступлении в договорное обязательство (ст.451 ГК РФ).

Кроме того, к обстоятельствам, являющимся основанием для прекращения договорных обязательств, возникающих вопреки воли субъектов можно отнести:

  • • Невозможностью исполнения;
  • • Принятие органом государственной власти или местного самоуправления нормативного акга;
  • • Смерть или ликвидация стороны обязательства.

Возникновение указанных обстоятельств никаким образом не связано с активными или пассивными действиями субъектов относительного правоотношения, в связи с чем их происхождение не зависит от волеизъявления кредитора и должника по обязательству. Аналогичный вывод следует из судебной практики: «.. .в соответствии с гражданским законодательством обязательство прекращено вследствие невозможности его исполнения на основании акга государственного органа или ликвидации организации, т.е.... в силу объективных обстоятельств, независящих от воли сторон, в т.ч. в связи с изданием акта государственного органа либо ликвидацией должника. .. .»[10].

Подытоживая, необходимо отметить, что процессы возникновения, исполнения и прекращения договорного обязательства являются его отдельными стадиями развития, которым свойственны индивидуальные отличительные черты друг от друга. Между тем, вместе указанные стадии представляют жизненный цикл (динамику развития) всего обязательственного правоотношения в целом. Представляется, что в любом обязательственном правоотношении можно выделить три стадии его развития85:

  • • Начальная стадия;
  • • Исполнительная стадия;
  • • Завершающая стадия развития.

Использования устоявшийся подход, используемый при игре в шахматы, полагаем, возможным охарактеризовать выделенные стадии следующим образом: начальная стадия - является дебютом (от фр. debut - начало, появление) развития любого обязательственного правоотношения, и, как правило, связана она с моментом заключения договора, т.е. возникновением обязательственной связи между конкретно определенными субъектами; исполнительная стадия — является миттельшпилем (от нем. mittelspielсередина игры) обязательственного правоотношения, именно на данной стадии, как правило, начинается процесс удовлетворения интереса участников обязательства; эндшпиль (от нем. endspiel «конец игры») - завершающая стадия обязательственного отношения, когда обусловлена одним возникновением одного из ранее названных оснований прекращения обязательственного правоотношения. Между тем, нельзя не отметить, что в ряде обязательственных отношений исполнительная и завершающая стадия могут совпадать во времени, поскольку встречное предоставление по договору происходит единовременно, а временной разрыв при встречной передачи имущественного эквивалента между сторонами договора отсутствует.

Таким образом, характеристика процесса возникновения, изменения и прекращения обязательственных отношений по отдельным видам договорных обязательств будет осуществляться, в т.ч. путем выделения и характеристики соответствующих стадий его развития.

35 Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство. Дисс... канд. юрид. наук: 12.00.03. / Белов Валерий Александрович. Москва. 2016. С. 60-85.

  • [1] Хохлов В.А. Общие положения об обязательствах: учебное пособие. М.: Статут.2015. С. 191-217.
  • [2] Определение ВАС РФ от б сентября 2012 г. N8 ВАС-11547/12 по делу № А45-15773/2011 //Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс]/ Компания «КонсультантПлюс». Также, см.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу №А44-3260/2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [3] 7!П.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013)«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»// Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
  • [4] ” Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ. 31.12.2012. №53 (ч. 1). ст. 7627.
  • [5] '5 П.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. №73 (ред. от 25.12.2013)«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. №1. Также см.: Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18июня 2015 г. № 04АП-2643/2015 по делу №А10-5811/2014 //Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
  • [6] ;б Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в частьпервую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательстваРФ. 09.03.2015. №10. ст. 1412.
  • [7] ” Татаркина К.П. Форма сделок в гражданском праве России: монография. Томск:Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники. 2012.С.53,94-95,130. Также, Алексеев С.С., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.] Гражданское право: учеб.:в 3 т. Т. 1 (под общ. ред. С.А. Степанова). М.: Проспект. Екатеринбург: Институт частногоправа. 2010. С. 139-143.
  • [8] П.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».// Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
  • [9] и Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствияхрасторжения договора»// Вестник ВАС РФ. 2014. № 8.
  • [10] “Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2009г. № 07АП-7076/09 по делу № А67-3641 /09//Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». Также, см.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 декабря 2009 г. поделу № А67-3641 /2009 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >