Соглашение о переносе вещных прав на недвижимое имущество (§ 873 ГГУ)

Предмет, правовая природа и действие

Наиболее важным случаем наличия двух обнаруженных нами понятий, обозначаемых как Eintragung, является § 873 ГГУ. Следует обратить внимание на то, что помимо отмеченного выше текста абз. 1 § 873, Eintragung (запись) в значении «состояние» использовано также в заголовке этого параграфа. Во втором же абзаце термин Eintragung в двух случаях имеет обозначает «действие внесения записи». Итак, в соответствии с § 873 «Приобретение посредством Соглашения и записи (Eintragung)»:

«1. Для переноса права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для переноса или обременения такого права необходимы Соглашение правомочного лица и другой стороны о наступлении изменения в соответствующем праве (uber Eintritt der Rechtsanderung) и запись (Eintragung) изменения этого права (der Rechtsanderung) в земельной книге, если законом не предусмотрено иное.

2. До внесения указанной записи стороны связаны Соглашением только тогда, когда соответствующие волеизъявления (Erklarungen) вышеуказанных сторон нотариально удостоверены; либо совершены перед ведомством', ведущим земельную книгу (vor dem Grundbuchamt), либо представлены в него, либо правомочное лицо выдало другой стороне соответствующее предписаниям Положения о земельной книге согласие на внесение записи[1] [2] (Eintragungsbewilligung)»'[3].

Хотя в комментариях к этому параграфу рассматривается Соглашение применительно к вещным правам на недвижимое имущество, однако некоторые, приводимые ниже суждения имеют значение для оценки Соглашения как вещного договора вообще. В частности, положение о том, что договорная природа Соглашения является спорным вопросом. С точки зрения А. Ваке, Соглашение, предусмотренное этим параграфом, является «самостоятельным вещным договором, который направлен на непосредственное приведение к изменению права относительно земельного участка или права на земельный участок»'.

Другого мнения придерживается автор комментария к § 873 в Комментарии ГГУ Штаудингера К.-Х. Гурски. Мнение К.-Х. Гурски расходится также с представленным выше мнением соавтора по Комментарию Штаудингера Х.Х. Зайлера. К.-Х. Гурски считает: «Соглашение является только одним из двух элементов двучленного состава предпосылок (Tatbestand), которого требует § 873 для названных здесь распорядительных сделок относительно недвижимого имущества. ...Запись (Eintragung) является не условием действительности, присоединяющимся к готовой, совершенной сделке, а интегральным составным элементом самой вешной распорядительной сделки’. Поскольку сделку образует совокупный состав предпосылок (Gesamttatbestand), состоящий из Соглашения и записи (Eintragung), то одно лишь Соглашение не может представлять собой ни «договора», ни «распоряжения», ведь и то и другое есть подвиды сделки: рассматриваемый X. Зайлером выход различать договор как одно лишь средство сделки от категории двусторонней сделки (т.е. договоры в обычном смысле) лишил бы понятие «договор» всяких функций (funktionslos).

Следует, однако, обратить внимание на то, что при всем при этом речь идет только о согласованной терминологии, а не о предметных решениях. Даже если оценивать Соглашение только как [4] [5]

элемент договора в сфере права недвижимого имущества (des liegenschaftsrechtlichen Vertrags), а не как самостоятельную сделку, то, естественно, нельзя отрицать, что Соглашение представляет собой волевой момент этого договора и что, поэтому вопросы внешнего возникновения договора посредством оферты и акцепта, а также вопросы представительства или проверки пороков воли могут быть поставлены только относительно Соглашения. Можно вполне говорить также, что Соглашение является действительным или недействительным. Необходимо, однако, понимать, что это суждения представляют собой языковое упрощение: по сути дела речь идет о действительности вещного договора, состоящего из Соглашения и записи. Если запись еще не внесена, то высказывание «Соглашение действительно» означает не что иное, как то, что после осуществления внесения записи наступит желаемое сторонами вещное изменение права (dingliche Rechtsanderung)...

Представляемая здесь точка зрения ни в коем случае не ведет (против Шваб/Прюттинг...) к тому сомнительному результату, что Соглашение не может быть оспорено до надлежащего внесения записи. Оспорима не только полная сделка (das komplette Rechtsgeschaft), но уже отдельное договорное волеизъявление (Vertragserklarung), сделанное вследствие заблуждения, ошибки и так далее (Вольф...).

Однако и без надлежащей записи Соглашение имеет определенное действие. ...§ 13, абзац 1, предложение 2 Положения о земельной книге (Grundbuchordnung)... § 878 ГГУ и § 17 Положения о земельной книге...

Как имеющий характер сделки элемент вещного договора Соглашение само имеет структуру договора. В соответствии с этим оно может совершаться только между двумя разными лицами, которые закон называет как «правомочные» и «другая сторона»...

Соглашение не порождает никаких ограничений распоряжения... Несмотря на действительное Соглашение, распоряжающееся лицо (der Verfugende) материально остается обладателем принадлежащего ему права. Оно может поэтому как правомочное лицо, порождая правовые последствия, распоряжаться своим правом в отношениях с третьим лицом. Соглашение как часть вещного договора, у которого отсутствует какой-либо обязательственно-правовой элемент,

' См. ниже.

1

не дает основания на требование в судебном порядке внесения записи или выполнения других условий, необходимых для совершения изменения права...»'

К рассматриваемому виду Соглашения также применимы § 104— 185 ГГУ в той мере, в какой они не противоречат сущности Соглашения и не исключены специальными предписаниями[6] [7]. Что же касается общих положений обязательственного права, то согласно комментарию А. Пфайфера, они «по аналогии» могут «ограниченно» применятся к соглашению о переносе права собственности на недвижимое имущество. «Недопустимы, например, эти соглашения в пользу третьего лица в соответствии с § 328... и приобретение права собственности солидарными кредиторами в соответствии с § 428.,.»[8]

Волеизъявления о переносе права собственности на недвижимое имущество могут быть предметом толкования. При этом «должны применяться различные масштабы толкования в зависимости от того, подлежит ли выяснению путем толкования содержание соглашения о переносе права собственности [по одному из следующих вариантов:] как вещный договор либо как процессуальное волеизъявление о внесении записи в земельную книгу (Grundbucherklarung[9]) либо содержание записи в земельной книге»[10].

  • [1] ' То есть перед должностным лицом этого ведомства.
  • [2] Об изменении права в земельную книгу. Ср. с Переводом ИЦЧП. Ср. также с передачей содержания этого параграфа в книге Л.Ю. Василевской на с. 228, 230. Л.Ю. Василевская приводит при этом немецкое словосочетание fur Rechtsanderungen an Grundstucken. Следует иметь в виду, что в тексте § 873 ГГУтакого словосочетания нет. Grundbuchamt — ведомство при суде низшей инстанции (Amtsgericht), ведущее земельную книгу. Этот параграф содержит термин Eintragungsbewilligung, который используется также в других нормах немецкого вещного права. В Переводе ИЦЧП этот термин в этом параграфе переведен как «разрешение произвести регистрацию», а в § 885 — как «разрешение внести запись». Комментируя § 874, А. Ваке определяет согласие на внесение записи (Eintragungsbewilligung) как «согласие обладателя права, право которого будет негативным образом затронутосоответствующей записью... т.е. той стороны (соглашения о переносе вещного права], которая предоставляет | пли переносит) соответствующее право» (WackeA. Kommentar zu § 874//Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. Band 6. Sachenrecht. 4. Aufl. Rn. 8. S. 144).
  • [3] Как наш вариант перевода этого параграфа, так и его комментарий ср.: Суханов Е.А.О видах сделок. С. 14. Попытка представления и комментирования этого параграфа.
  • [4] которую предпринял Е.А. Суханов, частично была рассмотрена нами выше в п. 3.1.5.1«Соглашение о переносе права собственности как вешный договор».
  • [5] Wacke А. Kommentar zu § 873 // Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. Band 6. Sachenrecht. 4. Aufl. Rn. 20. S. 122. 2 В частности, исходя из этого мы считаем неправильным перевод термина Eintragung как «регистрация» в земельной книге. Ср., например: Василевская Л.Ю. Указ. соч.С. 260—290 (здесь целый параграф посвящен главным образом именно «регистрациивещных прав на недвижимость в поземельной книге»). См. также в Переводе ИЦЧП§ 873, 874 и др.
  • [6] Gursky К.-Н. Kommentar zu § 873. Rn. 35—39. S. 302—304. Cp. с рассуждениемЛ.Ю. Василевской на с. 92—93 ее книги; особенно с ее утверждением: «...право требования, являясь вешным правопритязанием, обусловлено связанностью сторон по вещному договору» (ВасилевскаяЛ.Ю. Указ. соч. С. 93).
  • [7] Gursky К.-Н. Kommentar zu § 873. Rn. 40. S. 304. См. также: Pfeifer А. Kommentar zu § 925 // J. von Staudingers Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz und Nebengesetzen. Buch 3. Sachenrecht. § 925—984. Neubearb. 2004.Rn. 34. S. 37-38.
  • [8] Pfeifer A. Kommentar zu § 925. Rn. 34. S. 38. Cp.: Василевская Л.IO. Указ. соч. С. 234.
  • [9] 1 К этим волеизъявлениям относятся «необходимые для внесения в земельную книгу перехода собственности волеизъявления отчуждателя и приобретателя о переносе собственности» (Pfeifer А. Kommentar zu § 925. Rn. 7. S. 20).
  • [10] Pfeifer A. Kommentar zu §925. Rn. 36. S. 38—39.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >