Реализация залогового права залогодержателя

Если предприятие — заемщик и одновременно залогодатель нс выполняет своих обязательств по своевременному и полному возврату кредита и процентов или только процентов, то банк — кредитор и одновременно залогодержатель реализует свое залоговое право посредством обращения взыскания на заложенное имущество.

Формальное условие на начало обращения взыскания на заложенное имущество отражено в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102-ФЗ с последующими изменениями. В ст. 50 этого Закона сказано, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Практически банки начинают процедуру обращения взыскания на заложенное имущество, когда неплатеж периодических платежей становится крупной суммой и имеет устойчивый характер, что свидетельствует о неисполнении кредитного договора.

В обращении взыскания на заложенное имущество банку может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований бан- ка-залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (ст. 348 ГК РФ).

Требования банка (залогодержателя и кредитора) в большинстве случаев удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. В то же время закон допускает удовлетворение этого требования без обращения в суд на основании нотариально заверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.

Те же два способа удовлетворения требования залогодержателя: через суд или без обращения в суд по соглашению, — применяются для заложенного движимого имущества (ст. 349 ГК РФ).

Законодательством установлены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда:

1)для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

  • 2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
  • 3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно (ст. 349 ГК РФ).

К отмеченным выше трем случаям Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» добавляет еще один случай: если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс (ст. 55 ГК РФ).

По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить продажу этого имущества с публичных торгов на срок до одного года (ст. 350 ГК РФ). При решении вопроса об отсрочке продажи заложенного имущества предприятию-должнику следует учесть, что отсрочка не затрагивает его прав и обязанностей по договору залога и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Другими словами, предприятию необходимо в этом случае решить, что для него выгоднее: добиваться отсрочки, но при этом нести дополнительные расходы по процентам за кредит и возросшую неустойку, либо согласиться на немедленную продажу имущества и рассчитаться тут же по долгам.

После того, как (судом или по договоренности сторон) принято решение об удовлетворении претензии кредитора-залого- держателя из стоимости заложенного имущества, начинается следующий этап реализации прав залогодержателя — продажа заложенного имущества.

Продажа заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом нс установлен иной порядок.

Публичные торги заложенного имущества могут проводиться в форме аукциона или конкурса. В качестве организатора публичных торгов обычно выступает специализированная торговая организация, которая устанавливается решением суда. Эта организация, имеющая соответствующую лицензию, действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Форму торгов выбирает залогодержатель.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах в форме аукциона наибольшую цену. При продаже по конкурсу выигравшим становится лицо, предложившее лучшие условия (ст. 350 ГК РФ).

На практике иногда банк создает на правах дочерней компании специализированную торговую организацию или организует торги на основе договора поручения от имени залогодателя.

Если торги объявляются несостоявшимися, то залогодержатель вправе приобрести (выкупить) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования по залогу. Если нс состоялись и повторные торги, то залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой с оценкой его в сумме, отличающейся от начальной цены на повторных торгах не более чем на 10%.

Если сумма, вырученная при продаже заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, то он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная при продаже заложенного имущества, превышает размер обеспечения залога, то разница возвращается залогодателю.

Должник-залогодатель вправе в любое время до продажи заложенного имущества прекратить обращение на него взыскания и его продажу, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Чтобы предприятию получить кредит определенной суммы для осуществления какого-либо проекта, необходимо знать, на какую стоимость следует предложить банку свое имущество в залог.

Соображения банка в определении стоимости имущества, принимаемого в залог, вытекают из требований, удовлетворяемых за счет заложенного имущества. Эти требования сформулированы в ст. 23 Федерального закона от 26.07.06 № 129-ФЗ «О залоге» следующим образом: «За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлстворсния, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, — неустойку; возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования».

В момент обращения взыскания на заложенное имущество стоимость этого имущества должна быть достаточной, чтобы после продажи имущества обеспечить возврат кредита и неоплаченных процентов, а также погасить все расходы банка, связанные с продажей этого имущества. Таким образом, стоимость требований залогодержателя в момент обращения взыскания на заложенное имущество будет складываться из:

  • • суммы невозвращенного кредита;
  • • суммы неоплаченных процентов по кредиту;
  • • штрафов (неустойки);
  • • затрат, связанных с продажей имущества на торгах.

В момент заключения договора о залоге невозможно предвидеть, сколь велики и когда возникнут неоплаченные долги по кредиту. В этой связи требуемую сумму залоговой стоимости имущества при заключении договора банк-кредитор назначает «с запасом», ориентируясь на худшее стечение обстоятельств при выполнении кредитного и залогового договоров. При этом допускают, что к моменту обращения взыскания весь полученный залогодателем кредит не будет им возвращен и не будут оплачены проценты по кредиту. Сумма штрафов (неустойки) и вероятных затрат на организацию и проведение торгов и прочих расходов берется в проценте от суммы кредита и процентов с учетом накопленного опыта и указывается в договоре.

Исходя из этих допущений, требуемая банком стоимость имущества под залог при оформлении кредита рассчитывается по формуле

где 5кред - сумма кредита;

5проц — сумма процентов за кредит;

Кит — коэффициент, учитывающий затраты на продажу имущества и неустойку.

Коэффициент Кзат назначается банком исходя из накопленного опыта проведения залоговых операций. В качестве сравнения отмстим, что таможенные органы при залоге товаров принимают этот коэффициент равным 1,15 (Положение об использовании залога, утвержденное Приказом ГТК России от 22.02.94 № 71).

Запрашиваемая банком сумма залога под определенный кредит должна покрываться залоговой стоимостью всех имущественных объектов, предлагаемых в залог:

где 5зал| — залоговая стоимость /'-го объекта имущества;

и — количество объектов имущества, предлагаемых к залогу.

Понятно, что чем большую залоговую стоимость запрашивает банк, тем больше объектов имущества предприятие должно предложить в залог.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >