Способы повышения доходности объекта

Обеспечение оптимальной загрузки объекта арендаторами.

Представленные в |2| данные о высокой чувствительности величины чистого операционного дохода к изменениям величины педозагрузки помещений вследствие реализации феномена операционного левереджа, приводят к необходимости более подробного исследования характера указанной зависимости. Следуя [2], рассмотрим для примера обоснование принятия решения о прогнозировании или назначении ставки арендной платы в бизнес-центре, опираясь па рыночную информацию об арендных ставках для объектов, идентичных объекту исследования по своим свойствам.

В качестве минимально возможной рассматривается ставка арендной платы Amim наибольшая из тех, при которых уже обеспечивается 100%-ное заполнение всех помещений объекта (коэффициент потерь из-за педозагрузки Kvmin=0,0). Максимально возможной считается ставка Атах - наименьшая из тех, при превышении которых со стопроцентной вероятностью не удастся сдать в аренду ни одного помещения, т.е. Kvniax=l,0.

Принимаем в первом приближении, что при любом варианте назначения ставки (при любой степени заполненности помещений) постоянные операционные расходы Ecs, отнесенные к единице площади, будут одинаковыми (E„=const), в то время как переменные расходы Evs, рассчитанные на единицу площади, будут изменяться, уменьшаясь от максимального значения Evsmax до нуля при изменении коэффициента недозагрузки от 0 до 1: EVSj=EvSmax-(l-Kvi).

Рассмотрим набор арендных ставок A,e[Amin, Amax], которые могли бы быть назначены, и рассчитаем вероятности W(Aj) того, что при назначении ставки А, будут сданы в аренду все помещения. Исходя из того, что сдавать по ставкам, меньшим Amin, невыгодно, а по ставкам выше Атах - невозможно, в простейшем линейном приближении получим:

Тогда вероятность того, что при ставке арендной платы А* не удастся сдать ни одного помещения, будет равна

Здесь W(A;) и Q(Aj) определяют также и долю Kvi площади помещений, не сданных и сданных в аренду:

В таком представлении чистый операционный доход I()S от сдачи единицы площади помещений в аренду по ставке А, будет определяться соотношением:

Исследование функции Ic>Si(As) на наличие экстремума позволяет обнаружить и определить оптимальное (максимальное из рекомендуемых) значение арендной ставки:

Нетрудно показать, что аналогичный результат получится и в случае, если исследование на существование экстремума выполнить для зависимости величины максимально возможного выигрыша AIosi в величине чистого операционного дохода на единицу площади помещений Ios (по сравнению с Ios при ставке Amin) от ставок Aj € j Amin,Amax |.

Определяя из рыночных данных для объектов, подобных объекту управления, величину А,шп и арендную ставку А,* с соответствующей ей величиной потерь от недозагрузки Kv«, можем оценить и величину

А-тах*

Рассмотрим для примера ситуацию, в которой оценщику или консультанту нужно определить оптимальную загрузку помещений бизнес-центра категории В. Анализ рыночных данных для данного типа объектов за прошедший год позволил установить, что полностью были загружены объекты-аналоги с арендной ставкой от 290 до 300 д.е./м2год. Это позволило выбрать Amin = 300 д.е./м2год.

Недозагружеппыми были бизнес-центры категории В, в которых средняя (по бизнес-центру) годовая ставка арендной платы превышала 300 д.е./м2. Выполнив сравнительный анализ договоров аренды для объектов-аналогов, и скорректировав эти данные на различия по всем элементам сравнения, кроме данных о потерях от недозагрузки, получили четыре группы данных по арендным ставкам с разными средними потерями от недозагрузки. Эти данные, а также расчетные величины Атах представлены в табл. 5.3.

Таблица 5.3

Aj*.

305

310

320

335

Kv,

0,017

0,035

0,07

0,121

А

^шах

588

585

586

589

А

'мпах сред

587

Имея в виду представленную в [2] информацию о структуре операционных расходов для этих объектов (KlK.v -0,23, К„сС ~0, 13), можем оценить оптимальную ставку арендной платы и соответствующий ей коэффициент педозагрузки:

т.е. максимальная величина чистого операционного дохода достигается не при полной загрузке, а при относительно большой доле свободных помещений.

Таким образом, показана возможность существования оптимального соотношения между величиной ставки арендной платы и потерями от педозагрузки помещений. Однако количественное определение величины ставки должно основываться на результатах исследования рынка недвижимости, обеспечивающего не только определение величин Amin и Атах, но также обоснование самих зависимостей (5.3)ч-(5.9) - с прогнозом изменений искомых величин в будущие периоды (см. [2]). Дополнительно следует иметь в виду необходимость учета потерь от педозагрузки при оценке рыночной ставки арендной платы сравнительным анализом сделок и при расчете чистого операционного дохода - с учетом снижения переменных издержек при наличии помещений, не занятых арендаторами.

Определение справедливой ставки арендной платы. Проблема обоснования приемлемой ставки арендной платы, при которой достигается эффект оптимизации величины чистого операционного дохода (и загрузки объекта арендаторами), существенно усложняется в случае недостатка или отсутствия рыночных данных об аренде объектов-аналогов. В этом случае надлежит определять не рыночную, а «справедливую» ставку аренды применением затратного и доходного подходов к оценке (см. [2]). С учетом сказанного предлагается схема рассуждений оценщика, обязанного отразить и согласовать точки зрения типичного арендодателя и типичного арендатора.

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и доход на капитал, вложенный в создание этого объекта (если создавал объект «для себя») или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного актива). Отражая эту заботу арендодателя, оценщик на первом шаге находит рыночную стоимость объекта, сдаваемого в аренду. Если арендодатель создавал объект для себя, то ему будет понятна оценка рыночной стоимости объекта аренды методами затратного подхода (конечно, с учетом прибыли предпринимателя и потерь стоимости из-за износа и устаревания). Если арендодатель купил объект для использования в качестве финансового актива, то арендодатель с удовлетворением воспримет оценку объекта методом сравнительного анализа сделок. Для типичного арендодателя целесообразно на этом первом шаге определить рыночную стоимость объекта методами как затратного, так и рыночного подходов.

На втором шаге оценщик решает «обратную задачу» теории оценки недвижимости капитализацией доходов: по известной стоимости объекта и рыночной норме отдачи на капитал (или рыночной величине коэффициента капитализации) он находит потенциальный валовой доход и арендную ставку. Заметим, что при этом к чистому операционному доходу нужно добавлять не только операционные расходы, но и ожидаемые величины потерь от недозагрузки и неплатежей. Оценщику высшей квалификации («оценщику-консультанту») в процессе расчета рекомендуется учесть и возможность снижения ставки за счет извлечения «прочих» доходов (для поддержки заинтересованности арендодателя в конкурентных преимуществах), а также проанализировать риски. Изложенный алгоритм оценки рыночной ставки арендной платы будем именовать «методом компенсации издержек доходами» - в отличие от «метода компенсации издержек продажей», используемого в затратном подходе к оценке рыночной стоимости.

Арендатор определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование и владение арендуемым помещением для извлечения этих доходов. Здесь оценщику приходится распределять годовой доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» недвижимостью, т.е. определяя «добавочную продуктивность» земли и улучшений по остаточному принципу. Эта сумма («добавочная продуктивность») и будет определять величину рыночной арендной платы типичного арендатора за пользование и владение объектом недвижимости в течение соответствующего года.

Последовательное применение этого алгоритма оценки, названного здесь «методом добавочной продуктивности недвижимости», позволит оценщику со временем накопить данные о справедливой доле доходов от бизнеса, которую следовало бы относить к недвижимости. Отметим особую полезность этой работы с точки зрения планирования арендных доходов (при реализации доходного подхода и анализе рисков) на основании прогноза успешности развития того или иного бизнеса на локальном рынке. Конечно, такая оценка будет по плечу только оценщику высшей квалификации (оцешцику-консультаиту), освоившему глубины теории оценки бизнеса.

Таким образом, из сказанного выше следует, что к оценке рыночной ставки арендной платы можно применить три разных подхода (желательно все три - для уверенности в том, что это и в самом деле «наиболее вероятная» цена). При этом, однако, нужно поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки (см. [2]), т.к. только при этом условии допускается постановка и решение упомянутых выше «обратных задач» теории оценки. Заметим, что опора на упомянутую аксиому позволяет, при необходимости, обойтись в оценке рыночной ставки арендной платы только одним из трех упомянутых подходов:

  • -при наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдается методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы;
  • -на «пассивном» рынке недвижимости или для «пассивного» сегмента этого рынка (но при развитом рынке капитала) оценщикам (и управляющим объектами) приходится использовать описанный выше «метод компенсации затрат доходами»;
  • -если нет рынка недвижимости и слабо развит рынок альтернативных инвестиций, то для оценки ставки арендной платы остается единственная возможность - применить упомянутый выше «метод добавочной продуктивности недвижимости».

Заметим, что вариант реализации «метода компенсации затрат доходами» па основе предварительного расчета рыночной стоимости Voc не слишком «изношенного» объекта практически всегда доступным методом компенсации издержек затратного подхода рассмотрен в [2].

Обеспечение эффективного использования и развития объекта. Как отмечалось в главе 1, жизненный цикл объекта недвижимости начинается с анализа возможного использования имеющегося или приобретаемого земельного участка. По результатам этого анализа принимается решение о выборе варианта развития жизненного цикла - от проектирования до строительства и пуска улучшений в эксплуатацию. Однако такого рода анализ и экономическое обоснование принятия решений о развитии объекта выполняются и на других этапах жизненного цикла при возникновении необходимости достройки, капитального ремонта, реконструкции и, возможно, перепрофилирования улучшений с целью увеличения доходности объекта.

На стадии экономического обоснования решения о приобретении и (или) о развитии объекта субъект рынка (собственник, покупатель, инвестор) рассчитывает текущую (на дату принятия решения) стоимость будущих выгод за вычетом затрат на дополнительные работы по развитию улучшений после приобретения объекта и (или) в процессе его развития. При этом различные варианты принятия решений сравниваются между собою по критериям максимальной выгодности проектов с точки зрения конечного результата, приведенного к дате принятия решения. Соответствующий анализ выполняется на основе математической модели инвестиционного цикла, которая позволяет в общем случае связать между собою величины:

  • -расходы Е| на приобретение земельного участка (или права его застройки) и па подготовку этого участка к строительству;
  • -рассредоточенные во времени расходы Ej на создание и (или) развитие улучшений;
  • -рассредоточенные во времени будущие чистые доходы от эксплуатации объекта инвестиций I0J и чистый доход Von от возможной продажи этого объекта в конце инвестиционного цикла;
  • -ожидаемую общую норму отдачи на капитал Y.

В наиболее общем случае развития недвижимости эта связь представляется в виде соотношения для чистой текущей стоимости NPVC. будущих благоприобретений, полученного на основе «смешанной» модели инвестиционного цикла (см. [2]). В результате анализа множества вариантов использования (в случае выбора стратегии перепрофилирования объекта) или (и) развития объекта выбирается тот вариант, для которого оказывается наибольшей величина чистой текущей стоимости NPVC (все варианты рассчитываются с нормами отдачи на капитал, характерными для нового состояния объекта). Этот вариант использования объекта рассматривается как наиболее эффективный - вариант НЭИ (алгоритм и примеры анализа с целью выбора варианта НЭИ см. в [2])

Организация развития объекта. Имея результаты экономического обоснования развития недвижимости, обратимся к обсуждению некоторых особенностей реализации проекта такого развития для объекта, находящегося в доверительном управлении у специализированной компании. При этом развитием объекта недвижимости будем называть комплекс мероприятий, направленный на преобразование земельного участка и улучшений с целью более полного удовлетворения потребностей пользователей объекта. При этом наибольший интерес и наибольшую сложность представляют варианты развития, предусматривающие реализацию полного инвестиционного цикла - от подбора и приобретения права застройки свободного земельного участка до исчерпывающе полной доходной эксплуатации и (или) продажи «новостроя» с целью извлечения прибыли на вложенный капитал. Такого рода инвестиционное развитие объекта именуется девелопментом и представляет собою особую сферу деятельности, обеспечиваемую специфической системой управления.

Проблема развития объекта недвижимости, предназначенного для извлечения прибыли и планируемого к передаче или переданного с этой целью в доверительное управление, оказывается существенно более узкой в сравнении с девелопментом и предусматривает изменения существующего объекта путем организации:

  • -дополнительной застройки свободной части земельного участка или другого способа расширения улучшений (надстройка, пристройка улучшений с расширением, озеленением земельного участка);
  • -капитального ремонта отдельных элементов или всего объекта без изменения архитектурно-планировочных решений, но с изменением назначения этих элементов;
  • -реконструкции (а возможно, и реставрации) объекта с полным изменением его функционального назначения.

Эти работы имеют своей целью устранение всех видов потерь эксплуатационных качеств объекта и достижения максимальной продуктивности его использования - в соответствии с выбранным вариантом НЭП в условиях изменения предпочтений пользователей и рыночной конъюнктуры. Они требуют привлечения значительных материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, подготовки соответствующей технической и организационной документации, принятия управленческих решений и осуществления деятельности по их выполнению. Процесс достижения целей с формированием и утверждением документов, с привлечением ресурсов, с принятием управленческих решений и организацией деятельности будем называть проектом.

Проект развития объекта недвижимости инициируется его собственником, который выполняет функцию инвестора,

осуществляя вложения собственных, заемных или привлеченных денежных средств с целью извлечения дополнительной прибыли. Инвестор определяет объемы, направления, эффективность инвестиций и обеспечивает реализацию проекта собственными силами или - па договорной основе - силами заказчика- застройщика. Последний несет перед инвестором имущественную и иную (предусмотренную действующим законодательством) ответственность за рациональное использование ресурсов и материальных ценностей, выделенных для реализации проекта.

Если развиваемый объект как финансовый актив планируется к передаче или передан в доверительное управление специализированной компании, то этой компании передаются некоторые функции инвестора (разработка концепции, привлечение заемных средств), а также функции заказчика-застройщика по проекту. В таком случае управляющая компания силами собственного подразделения по развитию трастового комплекса или силами нанимаемой по контракту организации, специализирующейся в сфере управления проектами, обеспечивает (см. [46]):

  • -подготовку концепции и исходных данных для проектирования, а также размещение заказа на разработку проектно-сметной и другой документации, необходимой для выполнения работ по развитию объекта;
  • -согласование с органами надзора проектной и иной документации в порядке, установленном законом или иными нормативными актами;
  • -поиск и привлечение на договорной (конкурсной) основе подрядчиков для выполнения всего комплекса строительных, монтажных и пуско-наладочных работ, а также для поставки оборудования и материалов;
  • -приемку, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, с последующей передачей их в производство монтажных работ;
  • -выполнение всех работ по подготовке земельного участка к строительным работам, осуществление надзора за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, содействие сокращению сроков строительства;
  • -рациональное и экономное расходование средств, выделенных на реализацию проекта, своевременные платежи за материалы, оборудование и выполненные работы;
  • -приемку законченных работ с подготовкой завершенного строительством объекта к передаче менеджеру объекта и ввода его в эксплуатацию.

Для повышения эффективности выполнения всех работ по проекту заказчик (застройщик) формирует команду (организационную структуру управления проектом), возглавляемую менеджером проекта, которому поручается планирование, контроль и координация работ участников проекта (конкретный состав полномочий менеджера и команды определяется контрактом с заказчиком).

При анализе деятельности по реализации проекта развития объекта недвижимости как финансового актива, передаваемого или переданного собственником в доверительное управление, нужно обратить внимание на то, что этот проект представляет собою составную часть более крупного инвестиционного (основного) проекта, выполняя служебную («зависимую») функцию поддержки основного проекта. С этой точки зрения проект развития объекта, являясь по сути своей инвестиционным, структурируется несколько иначе, чем это принято для собственно инвестиционных проектов, и делится на этапы: подготовительный - с формированием концепции развития земельного участка и улучшений, проектный - с разработкой и согласованием проектно-сметной и иной документации, необходимой для выполнения работ по развитию улучшений, строительный - с выполнением всех строительно-монтажных и пусконаладочных работ и эксплуатационный - с передачей измененного объекта управляющей компании и вводом в доходную эксплуатацию. Содержание этапов реализации проекта и его завершения представлено в [46].

В заключение заметим, что изложенное в данном разделе позволяет управляющей компании обосновывать экономическую основу для принятия и реализации решений о развитии объекта. При этом выбор направления (наиболее эффективного варианта использования) и реализацию планируемых изменений следует осуществлять с использованием элементов управления риском. Обсуждению вопросов такого управления посвящается глава 6.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >