Организация технического обслуживания объекта.

Термином техническое обслуживание будем называть здесь комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии всех элементов здания (сооружения), а также по обеспечению соответствия параметров этих элементов требованиям эксплуатационных стандартов. В состав комплекса работ по техническому обслуживанию объекта включаются работы:

• -периодический осмотр (освидетельствование, техническая экспертиза) конструкций и инженерного оборудования здания (сооружения), а также внешних коммуникаций;
• -оценка технического состояния строений и коммуникаций;
• -наладка технических систем и устранение незначительных повреждений с обеспечением нормального использования их по назначению;
• -работы по подготовке объекта к сезонной эксплуатации - к весенне-летней (проветривание подполий и чердаков) и осенне-зимней (герметизация и утепление помещений).

Мероприятия по техническому обслуживанию планируются и предусматривают выполнение нескольких этапов работ. Вначале изучается проектная документация строения и коммуникаций, определяется перечень и классификация работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту внутри и снаружи строения, на чертежах наносятся все намечаемые изменения. Далее оцениваются периодичность выполнения и объемы ресурсного обеспечения этих работ (специалисты, материалы, оборудование). При этом соотносятся потребности и возможности: по набору и качеству имеющегося оборудования и персонала, по объемам и видам работ, которые могут быть распределены между персоналом и дополнительной рабочей силой.

При освидетельствовании объекта анализируется соответствие

величин параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) строений научно обоснованным нормативам (см.[1],[37],[38]). Эти параметры условно разделены на две группы:

• -физико-технические ПЭК - прочность, несущая способность и допустимые деформации конструкций; теплозащита, гигроскопичность и герметичность ограждающих конструкций;
• -функциональные ПЭК - габариты (площадь, высота, объем); санитарно-гигиенические параметры среды обитания пользователя; экономические параметры обслуживания (удельный уровень затрат на обеспечение функционирования систем). Заметим, что заключение о соответствии фактических величии ПЭК требованиям нормативов устанавливается на основании измерений этих параметров при освидетельствовании объекта недвижимости. В процессе такого освидетельствования осуществляется не только визуальный осмотр элементов конструкций и оборудования, но также и инструментальная диагностика параметров эксплуатационных качеств объекта.

Деформации конструкций контролируются путем наблюдения за раскрытием трещин (с использованием маяков), измерения местных деформаций (прогибомерами, тензометрами) и анализа общих деформаций зданий (геодезическими инструментами - клинометрами, нивелирами, теодолитами).

Поверхностная прочность конструкций из бетона проверяется приборами, использующими метод упругого отскока или метод пластической деформации.

Внутренние дефекты в бетоне обнаруживаются с помощью ультразвуковой диагностики, а в металлических конструкциях - электромагнитными приборами.

Тепловое сопротивление (теплозащитная способность) ограждающих конструкций контролируется путем измерения тепловых потоков (тепломерами) и температур внутренней и наружной поверхностей конструкции (термощупами).

Звукоизоляционные характеристики конструкций анализируются путем замеров (шумомерами) уровней шума, передающегося в помещение по воздуху (от громкоговорителей) или по элементам конструкций (от ударных источников). Герметичность гидроизоляции проверяется по уровню температуры поверхности или по появлению меченых атомов в потоке воды, газонепроницаемость конструкций проверяется путем измерения падения избыточного давления или посредством визуализации проникающего воздуха.

Температура и влажность воздуха в помещениях определяется по показаниям сухого и мокрого термометров, для измерения влажности используются также гигрометры или гигрографы. Влажность стен и утеплителей измеряется с использованием влагомера или по потере веса высушиваемых проб. Химический состав воздуха в помещениях устанавливается путем анализа проб воздуха в газоанализаторах и хроматографах. Интенсивность воздухообмена проверяется замерами скорости воздуха через сечение вентиляционного отверстия. Освещенность помещений контролируется с помощью люксметра, состоящего из фотоэлемента и измерителя электрического сигнала.

Заметим, что при освидетельствовании конструкций и обработке результатов наблюдений обращается внимание на: надежность элементов конструкций (безотказность, ремонтопригодность, долговечность); эргономичность конструкций (приспособленность для обслуживания); безопасность всех элементов в эксплуатации; живучесть конструкций при воздействии расчетных средств поражения (природные и техногенные перегрузки, влажность, агрессивность среды, взрывоопасность).

При этом, например, ремонтопригодность i-ro элемента оценивается по отношению затрат па его ремонт Е_п к затратам на его создание Е_ы:

Экономичность обслуживания системы контролируется по величине отношения затрат Е_и на обслуживание к сумме этих затрат с затратами E_repair на ремонт элемента:

Теплозащитные характеристики конструкций считаются удовлетворяющими требованиям, если выполняются условия по разнице ДТ температуры воздуха внутри помещения и температур поверхностей ограждающих конструкций (пол, чердачное перекрытие, стена):

При контроле параметров среды обитания человека особое внимание обращается на содержание в воздухе помещений веществ: чрезвычайно опасных (группа 1 - гексахлоран, гидразин, сулема, свинец и др.), высоко опасных (группа 2 - оксиды азота, хлористый ангидрид, серная кислота, соляная кислота и др.), умеренно опасных (группа 3 - ацетон, сероводород с углеводородом и др.) и мало опасных (группа 4 - окись углерода, растворитель, бензин и др.).

Для всех этих веществ (включая группу 4) установлены предельно допустимые концентрации (миллиграммы на 1 куб. м) в воздухе обитаемых помещений.

Установлены нормативы и по освещенности рабочих мест в помещениях. Для примера в табл. 3.4 приведены данные о рекомендуемых значениях (в люксах) освещенности вертикальных поверхностей рабочих мест в помещениях некоторых типов. Таблица 3.4

Следует иметь в виду, что в случае запыленности помещений предусматривается коэффициент запаса освещенности (1,3+2,0) и нормируется периодичность чистки светильников (не реже 1+2 раз в месяц).

196

Организация ремонтов. На основании описанного выше изучения характеристик объекта управления в процессе его освидетельствования оценивается не только его физический износ (как это было в процессе приемки объекта в управление, см. выше), но также и его функциональное устаревание (см. [2]). В зависимости от состояния помещений и от уровня соответствия параметров его элементов нормативам при заданном назначении объекта планируются работы по ремонту и реконструкции строения. При этом учитываются рекомендации «Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденного Госстроем РФ. Этим документом предусмотрены два основных вида ремонта: текущий и капитальный.

Текущий ремонт защищает от преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а также устранение мелких повреждений и неисправностей в конструкциях и оборудовании, возникающих в процессе эксплуатации объекта. По видам производимых работ различают:

• -текущий профилактический ремонт - ТИР, необходимость в котором выявляется заблаговременно и который планируется заранее;
• -текущий непредвиденный ремонт - ТНР, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке (см., например, перечень неисправностей в конструктивных элементах и оборудовании со сроками их устранения в [351).

К ТГ1Р относятся ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнения и простая окраска фасадов, лестничных пролетов и т.п. На производство этих работ, как правило, планируется до 75-80% ассигнований, выделяемых на текущий ремонт.

Годовые и квартальные планы профилактического текущего ремонта составляют по результатам технического осмотра зданий на основе описей работ. Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и повышения долговечности зданий.

Установлены следующие средние нормы затрат на текущий ремонт жилых и общественных зданий: на ремонт жилых домов - в пределах 0,75-1,0 %, а на ремонт общественных зданий - в пределах 1,25-1,35% от восстановительной стоимости зданий.

Отметим, что кроме ТПР и ТНР в жилых и общественных зданиях также выполняются:

• -аварийный ремонт - при ликвидации последствий аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями;
• -охранно-поддерживающий ремонт - в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены, но могут представлять опасность для людей.

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций, а также инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением. В необходимых случаях такой ремонт выполняется также для устранения последствий функционального устаревания («морального износа») конструкций и для повышения уровня благоустройства. При капитальном ремонте ликвидируется (частично или полностью) физический износ и функциональное устаревание зданий.

Выделяются следующие виды капитального ремонта:

• -комплексный капитальный ремонт (ККР) охватывает все строение в целом или отдельные его секции, обеспечивая устранение износа посредством восстановления изношенных конструктивных элементов и инженерного оборудования одновременно с повышением уровня благоустройства здания в целом;
• -выборочный капитальный ремонт (ВКР) выполняется на отдельных конструктивных элементах здания или его инженерного оборудования, обеспечивая устранение физического износа посредством ремонта, замены, усиления конструкций и элементов оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение или разрушение.

Комплексный капитальный ремонт является основным видом капитального ремонта и проводится, как правило, в наиболее цепных каменных жилых домах и общественных зданиях, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в аварийное состояние и нуждаются в замене. Этот вид ремонта назначают также для зданий, имеющих значительное функциональное устаревание, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии и не подлежащих сносу в перспективе.

Выборочный капитальный ремонт выполняют в зданиях, которые находятся в удовлетворительном техническом состоянии, одиако отдельные конструктивные элементы, санитарно-технические и другие устройства в них сильно изношены, нуждаясь в полной или частичной замене. К выборочному капитальному ремонту относят также работы по восстановлению балконов, оштукатуриванию, облицовке и окраске фасадов зданий, замене водосточных труб, озеленению придомового участка, ремонту наружных санитарно-технических и электротехнических сетей и устройств в пределах дворовых территорий. При выборочном капитальном ремонте производят, как правило, одии-два вида наиболее необходимых, срочных работ, которые не были приурочены к очередному плановому ремонту: ремонт фасада, кровли и др.

Реконструкция, как правило, включает перепланировку зданий с изменением основных технико-экономических показателей (числа и площади квартир, полезной, вспомогательной и общей площади и т.д.). При реконструкции зданий, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, можно:

• -выполнять надстройки, пристройки, встройки;
• -обеспечивать повышение качественного уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных сетей);
• -заменять изношенные конструкции и инженерное оборудование па современные, более надежные и эффективные, с целью улучшения архитектурной выразительности зданий и благоустройства территорий, прилегающих к зданию.

Отметим, что при планировании периодичности осмотров зданий и выполнения ремонтов полезно пользоваться рекомендациями соответствующих документов Госстроя РФ. Как следует, например, из данных, приведенных в [35], для большинства типов общественных зданий установлена периодичность: общих осмотров - два раза в год, текущих профилактических ремонтов - один раз в три года, текущих непредвиденных ремонтов - ежегодно, выборочных капитальных ремонтов - каждые шесть лет, комплексных капитальных ремонтов один раз в тридцать лет. Предусмотрена также возможность проведения частичных и внеочередных осмотров, но их периодичность не нормируется.

Указанные нормативные сроки являются достаточно обоснованными и могут использоваться при планировании осмотров и ремонтов управляемых объектов недвижимости. Отметим для примера полезную информацию о том, что в соответствии с системой государственного регулирования ремонтных работ, после проведения профилактического текущего ремонта в доме в течение 3-5 лет не должны проводиться никакие ремонты, за исключением текущего непредвиденного или - в необходимых случаях - аварийного ремонта.

Как отмечено выше, кроме технического обслуживания предусматриваются также работы по благоустройству территории. В программе управления объектом надлежит предусмотреть раздел по планированию развития территории, прилегающей к объекту. План должен включать в себя не только улучшения капитального характера, но и график проведения работ по ландшафтному оформлению (озеленению), которое предусматривает выполнение работ по весенней уборке территории с удалением сорняков и «мертвых» веток, с подготовкой газонов, подбором удобрений и препятствованием появлению сорняков. Сюда включаются также работы по стрижке кустарников и деревьев, по оформлению территории цветами, по осенней уборке территории с очисткой ее от мусора.

Имея представление обо всем перечне необходимых работ.

периодичности их проведения и требований по ресурсному обеспечению, управляющий может спланировать мероприятия и расходные статьи бюджета, связанные с техническим обслуживанием объекта и облагораживанием прилегающей территории.