Характеристики физической сущности объектов и внешней среды

Из множества объектов недвижимости, представляющих собою обозначенные выше комбинации (наборы) всевозможных сочетаний элементов, поименованных в таблице 1.1, можно выделить две важнейшие группы типов объектов, описываемых различными наборами характерных признаков, имеющих различное назначение и вследствие этого нуждающихся в специфических наборах управленческих воздействий.

К первой группе относятся свободные земельные участки, т.е. участки, свободные от строений (зданий и сооружений), коммуникаций и многолетних насаждений, в том числе с недрами под земной поверхностью, с обособленными водоемами и лесами па поверхности. Эти участки предназначаются для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых. Суть управления такого рода объектами (земельными участками) - в выполнении функций распоряжения при передаче в пользование и в аренду (пользование и владение), а также при продаже.

Во вторую группу (земля с улучшениями) включены земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного назначения. Суть управления таким объектом - не только в выполнении функций распоряжения, обозначенных в предыдущем варианте, по также в обеспечении функционирования и развития всех элементов данного объекта.

Важнейший элемент объекта недвижимости - земельный участок представляет собою ограниченную и пеперемещаемую часть поверхности земли, имеющую замкнутые границы, привязку местоположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. К характеристикам земельного участка относятся:

  • -форма - прямоугольная, косоугольная, круглая или эллиптическая, с выемами и выступами;
  • -размер площади (в гектарах - для сельскохозяйственных земель и лесных массивов, природных заповедников и национальных парков; в «сотках» - сотнях квадратных метров - для дачных участков, садоводств и загородных участков под индивидуальную застройку; в квадратных метрах - для городской планировки и застройки);
  • -размеры формообразующих линий, в том числе длина фронтальной границы и ширина участка (в метрах) для участков вдоль магистралей, по которым перемещаются потенциальные пользователи или товары;
  • -глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения собственника участка (до 5 метров);
  • -топографические параметры - неровности поверхности — уклоны и холмы, водоемы и русла потоков, а также скалы и камни, выступающие над поверхностью земли;
  • -геологические параметры - состав и прочность грунта, наличие и форма существования подземных вод, форма организации подземных коммуникаций;
  • -наличие (отсутствие) многолетней растительности (деревьев и кустарников).

Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность района местоположения,

удаленность участка от источников и коммуникаций

жизнеобеспечения, от центров деловой активности, от транспортных магистралей, от станций общественного транспорта и пешеходных дорожек массового использования, от рекреационных зон и от источников экологически вредных воздействий. Отметим, что значимость местоположения объекта может изменяться вследствие деятельности человека, направленной на изменение окружения (ландшафта, застройки, обеспеченности коммуникациями и др.).

Для целей управления существенно, что земельный участок может быть делимым (в случае сохранения возможности разрешенного использования каждой из его частей) и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

  • -зонирования территории - размещения объектов любого функционального назначения только в зонах соответствующего профиля (например, промышленные здания не строятся в зоне жилой застройки);
  • -охраны окружающей среды и здоровья человека с ограничением объемов вредных производств (даже в зонах соответствующего профиля);
  • -ограничения нагрузки на природную среду регулированием плотности и ширины застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.

Земельные участки различаются предпочтительностью функционального назначения:

  • -участки, предназначенные для выращивания продукции сельского хозяйства (пашня, целина, сенокосы, пастбища, плодовые сады, плантации технических культур и пр., но без строений, предназначенных для переработки сельскохозяйственной продукции);
  • -прибрежные участки земель водного фонда, используемые или резервируемые для использования в режиме, согласованном с режимом использования водного фонда;
  • -участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок;
  • -участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения;
  • -участки, используемые или резервируемые для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально-бытового назначения на территориях, принадлежащих или прилегающих к городам, рабочим, курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам;
  • -участки рекреационно-оздоровительного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значениям (заповедники, национальные парки, ботанические сады, пляжи, места массового туризма, парки и площадки для массового отдыха, зоны минеральных источников и лечебных грязей).

Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся на изменение потребностей общества.

К недрам относится часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, содержащая полезные ископаемые, энергетические, водные и другие ресурсы (см. [7|). Основные сведения об участках недр (обычно представляемые в

Государственном кадастре месторождений и в государственном балансе запасов полезных ископаемых) обеспечивают характеристику полезных ископаемых - основных и совместно с ними залегающих, - включая описание всех компонентов в составе последних.

Сведения об участках недр обеспечивают также возможность расчетов экономической целесообразности разработки месторождения па основе анализа технических, гидрологических, экологических и других условий разработки. При этом учитываются имеющиеся представления о количестве, качестве и степени изученности ископаемых по месторождениям, об их размещении и степени промышленного освоения, о спросе на эти ресурсы на отечественном и мировом рынках.

Водный объект (совокупность водного объема и поверхности его раздела с земной корой) представляет собою сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима, предполагающего изменение во времени уровней, расходов и объемов воды (см. [8]).

Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод, дна и берегов, они подразделяются на:

  • - поверхностные водотоки, воды которых находятся в состоянии непрерывного движения (реки и водохранилища в руслах рек, ручьи, каналы межбассейнового перераспределения и комплексного использования водных ресурсов);
  • - поверхностные водоемы, воды которых находятся в состоянии замедленного водообмена (озера, водохранилища, болота и пруды);
  • -ледники (движущиеся естественные скопления льда атмосферного происхождения па земной поверхности) и

снежники (неподвижные естественные скопления снега и льда, сохраняющиеся на земной поверхности в течение всего теплого времени года или его части).

По другой классификации водные объекты могут быть:

  • -обособленными - к ним относятся естественные или искусственные моря, озера, пруды, бассейны, снежники, замкнутые берегами (на поверхности земли) или грунтовыми породами (под земной поверхностью);
  • -открытыми - в том числе международные воды морей и океанов или приграничные зоны высокогорных ледников и подземных вод, полузамкнутые берегами территории России;
  • -проточными - к ним относятся поверхностные водотоки с непрерывным движением вод: реки, ручьи, каналы, проточные водохранилища, гидротехнические и гидроэнергетические сооружения.

Выше к недвижимости отнесены только обособленные водные объекты (все поверхностные и подземные водные объекты подлежат государственному учету и отражению в государственном водном кадастре - см. ст. 79 в [8]). В соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ «обособленный водный объект (замкнутый водоем) - это небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами». Для отнесения водоема к недвижимости логичным представляется присутствие здесь признака непроточности (гидравлической независимости) водоема (недвижимы не только берега, но и вода!), и в то же время нелогично исключение из рассмотрения в качестве обособленных водных объектов поверхностных водоемов природного происхождения (непроточных озер) и подземных водоемов.

Заметим, что, несмотря на кажущуюся обоснованность отсутствия в перечне объектов недвижимости рек, каналов, проточных водоемов и морей, остается потребность учета особенностей управления земельными участками (как объектами недвижимости), прилегающими к указанным водным объектам.

Лес как продукт природного происхождения включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования и представлен, прежде всего, на землях лесного фонда (см. [9)):

  • -покрытых лесной растительностью (собственно лес);
  • -предназначенных для воспроизводства лесной растительности (вырубки, гари, погибшие древостой, редины, пустыри и прогалины) или покрытые питомниками, не сомкнувшимися лесными культурами;
  • -освобожденных от растительности для хозяйственных целей (просеки, дороги, сельскохозяйственные угодья);
  • -свободных от растительности из-за непригодности почвы (болота, каменистые россыпи, скалы).

Леса подразделяются па три группы:

  • первой группе отнесены леса, предназначенные для выполнения водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, иных функций, а также леса особо охраняемых природных территорий;
  • -ко второй группе относятся леса в регионах с высокой плотностью населения и развитой сетью наземных транспортных путей, леса, выполняющие водоохранные, защитные, санитарно- гигиенические, оздоровительные и иные функции, имеющие ограниченное эксплуатационное значение, а также леса в регионах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования;
  • третьей группе отнесены леса регионов с большими массивами леса, имеющие преимущественно эксплуатационное значение, подразделяющиеся па леса освоенные и резервные.

Кроме того, к лесу относятся островки древесно-кустарниковой растительности природного происхождения на землях сельскохозяйственного и садово-огороднического назначения, в черте населенных пунктов, на полосах вдоль дорог, на землях транспортных магистралей и каналов, а также леса па землях, выделенных для целей обороны.

Из функций, выполняемых лесом, наиболее востребованы следующие функции:

  • -водоохранная (лесополосы вдоль берегов водоемов и водотоков, в том числе зоны охраны источников водоснабжения);
  • -защитная (противоэрозионпые леса степей и пустынь, лесополосы вдоль шоссейных и железных дорог, притундровые леса);
  • -санитарно-гигиеническая и оздоровительная (трехзониая система санитарной лесозащиты курортов и зеленые зоны поселений); -промысловая (лесоплодные массивы);
  • -мемориально-заповедная (памятники природы, заповедники, национальные парки).

Характеристику участков с улучшениями начнем - следом за характеристикой лесов природного происхождения - с классификации многолетних насаждений как произведения рук человеческих. Последнее обстоятельство определяет важнейший признак классификации - функциональное назначение, по которому многолетние насаждения подразделяют на группы:

  • -производящие плодово-ягодную продукцию - семечковые, косточковые, орехоплодные, цитрусовые, виноградники, ягодники;
  • -производящие техническую продукцию - каучуконосы, хмель,

чай;

  • -декоративно-озеленительные - кустарниковые или древесные; -полезащитные - противоэрозионпые;
  • -живые изгороди - защитные полосы вдоль железных дорог.

Для всех групп важными с точки зрения задач управления являются возрастные характеристики:

  • -срок от посадки до начала использования по назначению (ягодники - 2-КЗ года, плодовые - 5-^8 лет, технические - до 10 лет, декоративные — 5^-12 лет), а также
  • -продолжительность эксплуатации по назначению (плодово- ягодные - 10+30 лет, технические - 10+50 лет, декоративно- озеленительные - до 50 лет).

При характеристике насаждений кроме обозначенных выше свойств обращают внимание также па возможность удовлетворения других потребностей типичных пользователей (цветы, тень, запах и чистота воздуха), па толщину стволов и глубину залегания корневой системы (для оценки надежности при воздействии ветра и оценки затрат на ликвидацию насаждений, если появляется необходимость расчистки участка), на размеры и траекторию движения тени от кроны растений.

К коммуникациям относятся внешние по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на: материалы изготовления и срок службы элементов коммуникаций, доступность для технического обслуживания и продолжительность периода эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка.

Существенно разнообразнее характеристики строений. Последние можно условно подразделить на:

  • -здания, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования, и
  • -сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

Для целей управления упомянутые здания и сооружения полезно классифицировать по функциональному назначению, выделив две важнейшие группы: объекты жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся земельные участки под соответствующими зданиями, внешние коммуникации и:

  • -комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах;
  • -жилые дома - односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долговременного) проживания',
  • -гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики - для временного проживания.

Заметим, что нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.

К нежилым объектам недвижимости относятся земельные участки под строениями, внешние коммуникации и:

  • -промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, включая транспорт, энергетику, переработку сельскохозяйственной продукции, добычу полезных ископаемых и пр., в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);
  • -специализированные здания и сооружения для научно- исследовательских, проектных организаций и органов власти;
  • -складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;
  • -офисные строения и помещения - специализированные бизнесцентры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения - в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. - в зданиях различного назначения;
  • -торговые объекты (включая универсальные и специализированные магазины, торгово-выставочные и торговоразвлекательные центры, залы демонстрации мод, рынки и пр.);
  • -сервисные объекты - специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;
  • -спортивно-зрелищно-развлекательные объекты: театры,

киноконцертные залы, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, поля для гольфа, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;

  • -медицинские и оздоровительные объекты — санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых - объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;
  • -мемориальные и культовые объекты — музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;
  • -объекты учебно-просветительского и творческого назначения - детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.

Отметим, что в практике работы строителей упомянутые объекты подразделяются на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские). При этом из перечисленных выше объектов к общественным отнесены все типы зданий и сооружений, кроме промышленных, по включая гостиницы, мотели, кемпинги - в составе зданий коммунального хозяйства (в нашей классификации они отнесены к жилым). К общественным объектам отнесены также объекты для транспортного обслуживания населения (вокзалы, кассы, транспортные агентства), включенные выше в единый комплекс объектов транспортной отрасли.

Строения классифицируются также:

  • -по объемно-планировочпым решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные),
  • -по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др.),
  • -по конструктивным схемам и решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные),
  • -по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые),
  • -по этажности (одноэтажные, малоэтажные - 2-КЗ этажа, многоэтажные - 4+9 этажей, повышенной этажности - 1 0+20 этажей и высотные - более 20 этажей),
  • -по долговечности (срок службы - более 100 лет, 50-400 лет и 2040 лет),
  • -по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью возгораемости и пределом огнестойкости, т.е. временем от начала испытания огнем до появления сквозных трещин, до потери несущей способности или до сверхнормативного повышения температуры на не обогреваемой поверхности).

Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по специальным проектам).

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.

К недоходным относятся объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественнополезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли, в том числе:

  • -земля под общественным транспортом,
  • -земельные участки под открытыми для посещения рекреационными зонами и захоронениями,
  • -государственные учебные и медицинские учреждения,
  • -церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.

К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса - с целью получения прибыли па средства, вложенные в приобретение объекта.

По совокупности некоторых из поименованных выше физических характеристик здания группируются по степени капитальности (табл. 1.2).

Таблица 1.2

г рун па

Тип зданий

Фунда

менты

Стены

Перекры

тия

Срок

службы

лет

1

Особо

капитальные

Каменные и бетонные

Кирпичные,

крупноблочные

крупнопанельные

Железобетонные

150

н

Обыкновенные

То же

Кирпичные и крупноблочные

Железобетонные или смешанные

120

ш

Каменные

облегченные

То же

Облегченные, из кирпича, шлакоблоков и ракушечника

Деревянные и железобетонные

120

IV

Деревянные

смешанные

Ленточные

бутовые

Деревянные

смешанные

Деревянные

50

V

Сборнощитовые,

каркасные,

глинобитные

На деревянных (бутовых) столбах

Каркасные

глинобитные

То же

30

VI

Каркаснокамышитовые

-

-

-

15

Здания и сооружения подразделяются также на классы в зависимости от градостроительных требований, хозяйственной и культурной значимости, концентрации материальных ценностей, уникальности оборудования (табл. 1.3).

Таблица 1.3

Класс

Гражданские

Промышленные

I

Театры, музеи, зрелищные сооружения, жилые дома высотой более 10 этажей

Непрерывное производство большой мощности, крупные электростанции, метрополитен

11

Школы, больницы, детские учреждения, предприятия торговли, жилые дома высотой 6-9 этажей

Большинство зданий основного и подсобно- вспомогательного производства

111

Жилые дома высотой 3^5 этажей, общественные здания небольшой вместимости

Склады с малоценным сырьем, деревянные сооружения

IV

Жилые дома высотой 1 ^2 этажа, общественные здания с минимальными требованиями

Здания без требований долговечности и огнестойкости

Для целей управления недвижимостью необходимо иметь представление об основных характеристиках элементов, из которых состоят компоненты объекта недвижимости, в том числе и строения, а также о факторах, определяющих состояние этих характеристик на разных этапах жизненного цикла объекта. Классификации взаимосвязанных между собою конструктивных элементов, из которых состоят здания и сооружения, а также классификации инженерных сетей - как тех, которые проложены вне строения (о них говорилось выше), так и внутренних, проложенных внутри строения, представлены в табл. 1.4.

Же

Кон с тру кт ивные элемент ы

Инженерные сети

1

Основания и фундаменты

Отопление

2

Каркас, несущие стены

Вентиляция и кондиционирование

3

Междуэтажные перекрытия и покрытия

Внутренний водопровод

4

Лестницы, козырьки входов, балконы, крыльца

Внутренняя канализация

5

Стены наружные

Электроосвещение

6

Степы внутренние и перегородки

Силовое электрооборудование

7

Заполнение оконных и дверных проемов и ворот

Контрольно-измерительные приборы и арматура

8

Крыши и кровли

Связь и сигнализация

9

Зенитные и аэрационные фонари

Внутренние промышленные трубопроводы

10

Полы

Инженерное и вспомогательное оборудование

11

Подвесные и подшивные потолки

Наружные сети теплогазо- снабжеиия, электроснабжения, водопровод, канализация

12

Внутренняя и наружная отделка

Выделяются также укрупненные элементы зданий и постройки специфического назначения: пристройка, веранда, мансарда, мезонин, чердак, купол, подвал, галерея, анфилада, крыло, световой карман, тамбур, флигель, павильон, погреб. Различают этажи: надземный, подвальный, цокольный или полуподвальный, мансардный, а также технический этаж и техническое подполье. Этажность здания определяется только числом надземных этажей (исключая этажи: подвальный, цокольный, технический). Конструктивные элементы имеют свою классификацию, которая иллюстрируется таблицей 1.5.

Таблица 1.5

Фундаменты

Свайные

Железобетонные

Буронабивные

Монолитные бетонные и железобетонные

Столбы

Ленты

Плиты

Сборные бетонные и железобетонные

Балки

Плиты

Бутобетонные

Каркас

Сборный железобетонный

Монолитный железобетонный

Металлический

Деревянный

Стены

наружные

Стеновые панели

Из легкого бетона

Из тяжелого бетона

Многослойные панели

С двух- или с трехслойным утеплителем

Стальные облегченные

Из асбоцементных листов

Кладка каменная

Из легкобетоиных блоков

Из керамического кирпича

Из силикатного кирпича

Деревянные стены

Из щитов

Из бревен

Монолитные бетонные и железобетонные

Крыши

Односкатная

Двускатная

Складчатая

Крестовая

Коническая

Купольная

Пирамидальная

Шатровая

Мансардная

Шедовая

Крыша-терраса

Крыша с башней

Как было видно из приведенных таблиц, качество строения и его место в классификации существенным образом зависит от строительных материалов. Перечень, достоинства и недостатки основных материалов приведены в таблице 1.6.

Таблица 1.6

Материал

Эксплуатационные качества

Положительные

Отрицательные

Дерево

Малый вес, пластичность формы, низкая влажность и теплопроводность

Неоднородность, горючесть, гниение

Керамически!

кирпич

Огнестойкость, простота технологии изготовления

Трудоемкость возведения, влажность, низкая прочность на растяжение

Сталь и ее сплавы

Высокая прочность, экономичные сечения

Коррозия, высокая стоимость, высокая теплопроводность

Алюминий

Отсутствие коррозии, высокая прочность

Высокая стоимость, повышенная теплопроводность и энергоемкость при изготовлении

Монолитный

железобетон

Высокая прочность на сжатие, огнестойкость, технологичность возведения

Значительный вес, необходимость возведения опалубки

Сборный

железобетон

Быстрота сборки, заводское

изготовление,

огнестойкость

Высокая стоимость и энергоемкость, не герметичность стыков

Полимеры

Малый вес, отсутствие коррозии, высокая ремонтопригодность

Пожароопасность, ускоренное старение

Кроме характеристик, поименованных выше и использованных в классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный объем здания (в кубических метрах), площадь помещений (в квадратных метрах), линейные размеры фасада, конструкций и периметра, высота потолков (в метрах). Чаще других будет использоваться понятие площади помещений, которые различаются степенью близости к их функциональному назначению:

  • -основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции - жилой, офисной, торговой, производственной,складской;
  • -вспомогательные помещения - помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр.;
  • -технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.

Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей, для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.

Задачи управления объектом решаются с учетом условий внешней среды (физической, правовой, экономической, социальной), оказывающей влияние па ценность и привлекательность объекта для потенциальных пользователей. При этом физические и правовые параметры среды меняются существенно медленнее, чем параметры экономические и социальные.

Физическая среда создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.

Из характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойны особого внимания следующие.

Климат: атмосферное давление, средняя температура, амплитуда колебаний температуры по сезонам и времени суток, влажность, тип.

количество и сезонное распределение осадков, сила ветра и роза ветров, облачность и солнечные дни - с отнесением совокупности признаков к одному из видов климата - континентальному, морскому, субтропическому.

Предрасположенность к природным катастрофам: наводнения, затопление, подъем грунтовых вод, землетрясения и провалы земной коры, смерчи и ураганы, сходы снежных лавин и селевых потоков, обледенения, эпидемии, нашествие насекомых и грызунов.

Экология и предрасположенность к техногенным катастрофам: уровень загрязнения атмосферы, почвы и водоемов, шум, пожароопасность окружающей застройки или лесных массивов, наличие источников потенциальной опасности - производств, мест хранения или транспортировки химикатов, нефтепродуктов, взрывчатых веществ, радиационных материалов, бактериальных препаратов, другое.

Рельеф местности: равнина, пустыня, горы, холмы, крупные водоемы, болота, ледники, лесные массивы, природные скальные образования, пещеры, другое.

Характер ландшафта: открытый, характерный, организованный.

Характер застройки - с выделением ее типа: периметральная, фронтальная, вдоль магистралей, строчная, групповая, сетчатая, ковровая, широтная, меридиональная, террасовая, усадебная.

Характер застройки - с указанием: этажности, архитектурных стилей, плотности, наличия и свойств рекреационных зон, обеспеченности инфраструктурой, композиционного единства и психологической совместимости застройки с ландшафтом.

Обеспеченность территории инфраструктурой: транспортными магистралями и качественными дорогами, энергетическими и коммунальными сетями, системами связи, парковками, автозаправочными станциями, рекреационными зонами, центрами деловой активности.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >