Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Кадастровая оценка земель населенных пунктов выполняется в разрезе видов разрешенного использования:

Условно вся работа по определению кадастровой стоимости земельных участков разбивается па два этапа:

  • - Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.
  • - Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель.

Формированием перечня земельных участков занимается территориальный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке земель РФ.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется оценочными организациями, выигравшими конкурс па выполнение работ по кадастровой оценки земель РФ.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков проводится поэтапно:

  • - определение состава факторов, существенно влияющих па стоимость земельных участков;
  • - сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков;
  • - группировка земельных участков;
  • - сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;
  • - построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков;
  • - расчёт кадастровой стоимости земельных участков.

Рекомендуемые методикой кадастровой оценки земель

населенных пунктов к использованию факторы сгруппированы следующим образом:

  • - доступность различных центров тяготения (объектов);
  • - уровень развития транспортной инфраструктуры;
  • - уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;
  • - уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
  • - состояние окружающей среды;
  • - историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;
  • - инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;

При проведении работ могут быть использованы и другие факторы. В любом случае, состав выбранных факторов при выполнении оценки необходимо обосновать.

Источниками информации о значениях факторов могут являться:

  • - государственный кадастр недвижимости;
  • - государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;
  • - фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований;
  • - иные источники.

Таким образом, допускается использование информации, полученной от органов государственной власти, а также различные рыночные источники.

Группировка земельных участков проводится на основании собранной и проанализированной информации о факторах, влияющих па стоимость земельных участков, и значениях этих факторов.

Группировка может производиться исходя из:

  • - предполагаемого использования земельных участков;
  • - сходной транспортной доступности к жилым массивам и центру поселения (дачные кооперативы, промышленные предприятия);
  • - одинаковой удаленности от основных транспортных

магистралей (земельные участки, занятые промышленными объектами и складами;

- сходного конструктивного исполнения («хрущевки»,

«сталинки», «новостройки», многоэтажные дома).

Границами оценочных микрозон принимаются:

  • - естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);
  • - границы земель, запятых крупными инженерными

сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги,

магистральные улицы);

  • - улицы, проезды, границы (заборы) предприятий (производственного и непроизводственного назначения);
  • - границы лесных сельскохозяйственных и иных угодий.

Для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется свор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках.

В качестве рыночной информации используются:

  • - цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека) и выкупа;
  • - цены предложения (купля-продажа, аренда);
  • - цены спроса (купля-продажа, аренда);
  • - информация о рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в отчетах об оценке;
  • - коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
  • - иные показатели.

В качестве источников информации могут быть использованы те же, что и ранее. Отдельно можно выделить, что в качестве источников информации могут выступать отчеты об оценке объектов недвижимости.

Перечень минимально необходимых характеристик объектов недвижимости:

  • - вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);
  • - дата сделки;
  • - цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;
  • - местоположение объекта;
  • - площадь земельного участка;
  • - цель использования;
  • - тип объекта (отдельно стоящее здание, часть здания профильного характера, здание временного характера);
  • - общая и полезная площадь здания;
  • - материал стен;
  • - этажность;
  • - год постройки;
  • - наличие коммуникаций;
  • - состояние здания;
  • - наличие парковки.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости. Данное утверждение не совсем корректно с точки зрения теории статистики. Тем не менее, выход из этой ситуации заключается в следующем:

  • - дополнительный сбор информации;
  • - перегруппировка земельных участков.

С учетом отобранной информации строятся статистические модели, из которых выбирается одна, отвечающая наилучшим показателям репрезентативности и значимости. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимое™), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

Если полученные модели статистически незначимы, то необходим:

  • - дополнительный сбор информации;
  • - перегруппировка земельных участков;
  • - использование методов индивидуальной оценки.

При получении близких значений кадастровой стоимости земли в разных микрозонах возможно их объединение с другими микрозонами в целях укрупнения оценочных зон.

Кадастровая стоимость земельного участка в границах поселений устанавливается па основе кадастровой стоимости земли оценочной зоны путем введения поправочных коэффициентов, учитывающих отличия оцениваемого участка от типичного.

Поправочные коэффициенты учитывают особенности местоположения оцениваемого земельного участка на территории оценочной зоны, отклонение площади, конфигурации и других признаков от аналогичных признаков, принятых для типичного участка.

Данные поправочные коэффициенты вводятся в случае установления их значений на основе анализа базы данных по совершенным сделкам.

Утверждение результатов кадастровой стоимости

После выполнения указанных этапов происходит рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки, корректировки и утверждение полученных результатов. Утвержденные результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам публикуются в открытой печати с рекомендациями (решениями) органов местного самоуправления по использованию опубликованных данных.

Контрольные вопросы

  • 1. Дайте определение кадастровой стоимости.
  • 2. В каких целях могут быть использованы результаты кадастровой оценки?
  • 3. Существуют ли какие-либо рекомендации по проведению кадастровой оценки?
  • 4. Как часто необходимо проводить кадастровую оценку земель?
  • 5. На какую дату определяется кадастровая стоимость земель?
  • 6. Кто является заказчиком и исполнителем работ по кадастровой оценке земель?
  • 7. Кто предоставляет исходную информацию для проведения кадастровой оценки земель?
  • 8. Каковы проблемы расчета кадастровой стоимости земельных участков и применения их результатов в РФ?
  • 9. Какие факторы рекомендуется использовать при проведении кадастровой оценки?
  • 10. Какие источники могут быть использованы для определения состава факторов, влияющих на кадастровую стоимость?
  • 11. В соответствии с какими принципами происходит объединение земельных участков в одну оценочную микрозону?
  • 12. Что делать, если показатели построенной статистической модели кадастровой оценки незначимы?
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >