Методы анализа и ранжирование рисков

Обратимся теперь к проблеме исследования зависимости показателей рисков от определяющих факторов. Прежде всего, обратим внимание на наиболее широко используемые методы анализа рисков:

  • - анализ чувствительности — исследование влияния возможного изменения каждого /-го из к факторов риска на искомый показатель Р, с целью ранжирования всей совокупности таких факторов по их влиянию на степень опасности (и важности) каждого из типов риска;
  • - анализ сценариев — исследование влияния изменения совокупности факторов риска на характеристики каждого из проектов с целью ранжирования всей совокупности проектов по степени рискованности.

При этом метод анализа сценариев реализуется несколькими техниками. Наиболее широко применяемая из них, называемая здесь техникой вариации сценариев, предусматривает анализ пессимистического, оптимистического и вероятного сценариев функционирования и (или) развития объекта как случайных сочетаний событий с трактовкой значения искомого параметра как математического ожидания трех разных значений этого параметра, найденных в результате анализа сценариев и рассматриваемых в качестве случайных величин.

Более детальной представляется техника анализа сценариев с построением дерева решений и с определением ожидаемого значения интегрального эффекта проекта - например, суммы величин чистой текущей стоимости (ЫРУ) потоков будущих доходов, умноженных на вероятности соответствующих сценариев ветвления дерева. Здесь, в отличие от техники вариации сценариев, исключена детерминированная группировка случайных событий, которые в действительности характеризуются различными вероятностями.

Существенными преимуществами обладает техника «прогона» имитационных моделей (метода Монте-Карло), в которой исключаются недостатки субъективных оценок вероятности частных событий, но используется условие, что все прогоны равновероятны.

Особое место в инструментарии анализа рисков занимает полезный для практики управления и оценки недвижимости анализ устойчивости проекта проверкой степени удаленности его от «точки безубыточности». В качестве такой «точки» принимается сочетание параметров задачи, при котором величина эффективного валового дохода становится равной величине операционных расходов.

Заметим, что в практике оценки и управления недвижимостью подлежит анализу возможность потери устойчивости проекта также и вследствие достижения другой особой точки («критической» точки), в которой следствием возникновения рисковой ситуации может стать превышение суммы платежей по обслуживанию долга над величиной чистого операционного дохода (ОСЫ<0).

Неплатежи по кредитным обязательствам угрожают опасностью продажи объекта за долги, что, в свою очередь, приводит к прекращению работы управляющей компании с этим объектом и лишает смысла оценку рыночной стоимости объекта. Уровень данного типа финансового риска зависит от доли заемных средств в цене покупки недвижимости и от характера кредитного соглашения (примеры см. ниже).

Заключительная процедура анализа - ранжирование рисков производится с использованием упоминавшегося выше показателя важности і-го риска С), или так называемого коэффициента риска К,.ь равного отношению максимально возможной величины потерь (АУ,>0) из-за данного риска к объему собственного капитала Ус, владельца объекта Кр,=АГ/Уе. При этом общий коэффициент риска проекта К а может оцениваться как средневзвешенная величина коэффициентов всех видов риска, где весовыми коэффициентами являются вероятности проявления соответствующих типов риска общим числом т:

Условная шкала ранжирует риски проектов по диапазонам допустимых значений общего коэффициента риска (таблица 8.2).

Таблица 8.2

Ко

Уровень риска

Способ разрешения

<0,20*АТСЯУе

Приемлемый (минимальный)

Удержание

0,20-0,30ъРТСР!Уе

Допустимый (повышенный)

Снижение

0,30-Ю,75 ^ОІ/Ус.

Критический (предельный)

Передача

>0,75

Катастрофический

Избежание

Заметим, что представленные в таблице границы интервалов для ^ориентированы на возможные источники компенсации потерь, потенциал которых сравнивается со стоимостью собственного капитала Ус в составе объекта оценки. В качестве таких источников рассматриваются:

  • - доход А ТСР после налогообложения а<,4 ТСР/Уе),
  • - доход РТСР до налогообложения 0<РТСР/Ус),
  • - чистый операционный доход п<РЮ1/У().

Здесь названия способов разрешения риска расшифровываются следующим образом (см. [8]):

  • - избежаниеотказ от реализации рискованного решения - рекомендуется при высокой вероятности неблагоприятного развития событий и очень большом размере возможного ущерба;
  • - передача (ответственности) — страхование, перестрахование, передача в доверительное управление, получение финансовых или материальных гарантий третьей стороны, используемое при невысокой вероятности события и большом размере возможных финансовых потерь;
  • - сокращениепринятие превентивных мер для минимизации потерь путем снижения вероятности риска и уменьшения размера возможного ущерба, рекомендуемое к использованию при высокой вероятности неудачи (неблагоприятного развития событий) и небольшом размере ущерба;
  • - удержание — реализация решения с готовностью покрыть потери из своих средств, в том числе с использованием резервных фондов, создаваемых для самострахования; способ рекомендуется при невысокой вероятности события и небольшом размере возможного ущерба.

Как отмечалось выше, при наличии затруднений в измерении количественных характеристик риска и ранжировании рисков используются методы экспертных оценок с привлечением профессионалов, имеющих достаточный опыт в управлении недвижимостью и обладающих соответствующими знаниями теории управления (см. [8]).

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >