О ВЫБОРЕ ВАРИАНТА НЭИ И ОБ ОЦЕНКЕ РАЗВИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

На стадии подготовки решения о приобретении и развитии объекта субъект рынка (собственник, покупатель, инвестор) рассчитывает текущую (на дату принятия решения) стоимость будущих выгод за вычетом затрат на дополнительные работы по развитию улучшений после приобретения объекта и (или) в процессе его развития. При этом различные варианты принятия решений сравниваются между собой по критериям максимальной выгодности проектов с точки зрения конечного результата, «приведенного» к дате принятия решения.

Учитывая модельные соотношения (5.24)-(5.26), использованные при оценке земельного участка, представим здесь уточненную версию модели инвестиционного цикла смешанного типа, обеспечивающую возможности расчета как текущей стоимости будущих издержек и благоприобретений, так и будущую стоимость расходов и доходов для развиваемого объекта недвижимости:

Здесь предполагается, что в конце к-го периода завершается реконструкция (капитальный ремонт) улучшений, а с (&+1)-го по конец «-го периода осуществляется доходная эксплуатация «улучшенного» объекта. При этом в данной модели, как и в (5.24)-(5.26), расходы и доходы выплачиваются ежеквартально, нормы отдачи на капитал для периода реконструкции улучшении и периода доходной эксплуатации считаются различными. Предусмотрено, также, что на временной границе, разделяющей к-й и +1 )-й периоды инвестиционного цикла, осуществляется «стыковка» затратной и доходной частей проекта.

На этой границе из рыночной стоимости У„, будущих (в периодах с (&+1)-го по /7-й) благоприобретений вычитаются наращенные (капитализированные) к концу /с-го периода издержки Ук» этапа жизненного цикла, в пределах которого обеспечивается «модернизация» объекта. Полученная таким образом разность (Уаг Ун) дисконтируется к началу инвестиционного цикла, обеспечивая возможность расчета чистой текущей стоимости проекта №УС, или наращивается к концу инвестиционного цикла, формируя расчетное соотношение для будущей стоимости проекта NFVC.

Таким образом, представленная модель может использоваться для проверки целесообразности реализации проекта (по условию обеспечения Усч>0), и позволяет выполнять анализ с целью выбора наиболее эффективного варианта использования объекта в любом его состоянии. Так, например, если (7.1) описывает затратную часть проекта со строительством улучшений «с нуля», но стоимость прав на земельный участок не включена в сумму начального платежа оь то модель (7.1)-(7.3) позволяет рассчитать рыночную стоимость указанных прав на земельный участок (аналогично модели (5.24)-(5.26)):

Усу=У,.

Если в (7.2) в структуре издержек ?) содержатся только затраты на реконструкцию, то (7.3) обеспечивает расчет рыночной стоимости Утер существующего объекта, для которого планируется реконструкция: Усч=Уогер.

Если модель предназначена для оценки объекта, не завершенного строительством, то необходимо учесть следующее: в случае, если после сделки купли-продажи строительные работы будут осуществляться новой подрядной организацией, в (7.2) не следует включать затраты на «свертывание» работ и «эвакуацию» предыдущего подрядчика. Кроме того, в этом случае из (7.2) нужно исключить сумму, равную затратам нового подрядчика на «прием эстафеты» строительных работ (с учетом расходов на исправление недостатков, отмеченных в акте приемки-передачи объекта). В случае продолжительного (более одного месяца) «простоя», связанного со сделкой и сменой подрядчика, сумма (7.2) рассчитывается только для числа периодов, в течение которых велось строительство.

Для трех последних вариантов модели (застраиваемый свободный участок, реконструируемый или достраиваемый объект) может возникнуть необходимость в выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. В результате анализа множества вариантов использования или (и) развития объекта выбирается тот ц-й вариант, для которого оказываются:

  • - наибольшей величина чистой текущей стоимости У(.ч (все варианты рассчитываются с одной и той же нормой отдачи на капитал, характерной для некоего альтернативного проекта);
  • - наибольшей величина внутренней нормы рентабельности тЯчосч{при К,=0);
  • - наибольшей величина индекса прибыльности г- У0к*;
  • - наименьшей продолжительность периода Т=1/Яе окупаемости затрат собственных средств частью чистых доходов, приходящихся на собственные средства 1е.

При этом в частном случае выбора наиболее эффективного варианта использования уже имеющегося земельного участка, предназначенного под застройку, выбор варианта использования земли осуществляется по критерию обеспечения наибольшей величины рыночной стоимости указанного участка.

В другом частном случае, когда выбирается вариант использования или (и) развития имеющегося земельного участка с существующими улучшениями, чистая текущая стоимость Усу окажется равной общей рыночной стоимости У,щ всего объекта для соответствующего (с/-го) варианта его развития, и выбирается вариант, при котором эта стоимость оказывается наибольшей.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >