ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ ВЫБОРА ВАРИАНТА НЭИ

Обратимся теперь к более детальному рассмотрению некоторых особенностей реализации алгоритма анализа с целью выбора варианта НЭИ (АНЭИ) на последнем этапе. Здесь в результате анализа множества вариантов использования или (и) развития объекта выбирается тот ц-й вариант, для которого выполняются указанные в [8] критерии по величинам ИРУ_С, 1ЯЯ_Ч=У_СЧ, //>,.= У_ы1У_км Т=/Я_с. Эти критерии применяются в следующей последовательности: важнейшим является критерий ИРУ, критерий 1ЯЯ — за редкими исключениями — аналогичен критерию ИРУ. Критерий индекса прибыльности 1_Рг привлекается при примерном равенстве ИРУ (1ЯЯ) для разных функций, а критерий периода окупаемости применяется для обоснования выбора варианта при примерной идентичности (в пределах ошибок расчетов) трех предыдущих критериев.

При этом в частном случае выбора варианта использования уже имеющегося земельного участка, предназначенного под застройку, требуемую обоснованность выбора варианта НЭИ могут обеспечить простые техники метода выделения и метода капитализации издержек и доходов (см. здесь раздел 5.2).

Рассмотрим некоторые примеры практической реализации АНЭИ для свободного земельного участка — вначале с использованием простейшей техники вклада метода выделения, при которой стоимость земельного участка находится как разность рыночной стоимости объекта в целом и стоимости воспроизводства улучшений.

Пусть, например, в результате первых четырех этапов анализа НЭИ установлено, что на свободном земельном участке может быть построен жилой дом одного из трех типов:

• - односемейный — двухэтажный без цокольного этажа,
• - такой же дом, но с цокольным этажом (гараж, сауна, мастерская),
• - многосемейный четырехэтажный дом.

Пусть известно, что величины рыночной стоимости таких домов на данном рынке, полученные корректировкой цен продаж на аналогичные дома на местном рынке недвижимости, составляют: У_о1, У_о2, У,,}. Стоимость воспроизводства улучшений, рассчитанная как затраты на создание объекта (в рыночных ценах) с учетом прибыли предпринимателя, равна для этих вариантов: У/,₂, Ум- Соответствующим

принципу НЭП считается тот вариант /, для которого стоимость земли максимальна:

В табл. 7.1 приведен числовой пример, иллюстрирующий обоснование выбора варианта 2 как соответствующего принципу НЭП (здесь и далее числовые примеры аналогичны примерам, предложенным в [8]). Отметим важный для последующего обсуждения феномен реализации в данном примере упоминавшегося выше принципа увеличивающейся и уменьшающейся отдачи: с ростом объема строительства (от двухэтажного дома до четырехэтажного) стоимость земельного участка сначала растет, а затем уменьшается.

Таблица 7.1

Аналогична процедура выбора варианта НЭП (по соотношению типа (5.66)) и в случае, когда при известных затратах на создание улучшений вместо рыночной стоимости всего объекта задаются потоки доходов и величины общего коэффициента капитализации. В этом случае изменяется лишь процедура определения рыночной стоимости объекта: К„, = /„, //?„, (используется группа техник коэффициентов капитализации, см. гл. 4).

Здесь для строений различного назначения коэффициенты капитализации Я„, в общем случае могут быть разными. Из трех рассмотренных вариантов соответствующим принципу НЭИ будет избран вариант /, которому соответствует максимальная стоимость земли. В табл. 7.2 представлен пример, в котором учитываются различия коэффициентов капитализации для разных функций, и обосновывается соответствие принципу НЭИ жилой функции.

Таблица 7.2

Несколько иначе (с использованием техники остатка) решается задача, если неизвестна и не может быть рассчитана техникой прямой капитализации рыночная стоимость объекта, но могут быть определены стоимость воспроизводства У/,, улучшений, чистый операционный доход /„, от эксплуатации объекта, а также коэффициенты капитализации для земли Яц и улучшений Я/„. В таком случае для любого (в том числе и /-го) из вариантов стоимость земли определяется выражением, известном из техники остатка для земли

так что вариантом, соответствующим принципу ННЭИ, будет вариант /, удовлетворяющий условию:

Пример, приведенный в табл. 7.3, иллюстрирует процедуру вычислений, результат которых позволяет обосновать выбор функции (офисной), соответствующей принципу НЭИ. Отметим, что во всех рассмотренных примерах не затрагивается важный для практики анализа вопрос о критериях сопоставимости сравниваемых вариантов использования с точки зрения выбора размеров сравниваемых строений, имеющих различное функциональное назначение. Между тем нужно иметь в виду (и далее это будет показано), что — в соответствии с принципом добавочной продуктивности и упоминавшимся выше принципом возрастающей и уменьшающейся отдачи — с ростом размера строения стоимость земельного участка сначала будет увеличиваться, а затем — уменьшаться.

Таблица 7.3

Действительно, при фиксированном размере земельного участка изменение размера строения будет осуществляться в основном за счет увеличения высоты здания, которое повлечет за собой рост стоимости строительства единицы площади последнего. Если дополнительно учесть, что с ростом объема строительства и общей площади помещений 5 растет продолжительность строительства, а, следовательно, растет и величина прибыли предпринимателя, то мы придем к выводу о том, что с ростом высоты здания стоимость воспроизводства будет расти по закону, более сильному, чем линейный:

В то же время, как показано в [8], с ростом высоты здания операционные расходы для помещений увеличиваются, в то время как ставки арендной платы с ростом номера этажа уменьшаются. Следовательно, можно ожидать, что приращение величины чистого операционного дохода с ростом высоты здания будет уменьшаться, так что зависимость /₀(5) будет слабее линейной:

В таком случае, можно для любого из вариантов записать

Дифференцируя У/($) по 5 и приравнивая производную нулю, получим условие существования экстремума (уменьшаемое и вычитаемое не отрицательны и не равны нулю):

Поскольку вторая производная от Л?¹⁵ отрицательна ф-1 <()!), а вторая производная от В5В положительна (а-1>0!), то вторая производная от У^В) по 5 отрицательна, т.е. точка экстремума для У/(В) соответствует максимуму.

Таким образом, для всех вариантов функционального назначения объекта существуют свои максимальные значения У/_ех,_г= У/(В_ех1г)_у которые и должны рассматриваться при выборе варианта НЭП. Заметим, что в случае недостижимости максимального значения У_кх1г вследствие действия правовых, физических или иных ограничений, в качеств наиболее эффективных должны быть представлены значения, наибольшие из достижимых (не экстремальные): У/_ти- < У/_ех1г.

Это подтверждает сделанное выше замечание об ошибочности отказа оценщиков и управляющих от варьирования объемов строительства при анализе НЭП и оценке права застройки земельного участка.

Обратимся теперь к проблемам анализа НЭП для участка с существующими улучшениями. Задача отыскания наилучшего функционального назначения решается сопоставлением вариантов стоимости объекта в целом. В качестве иллюстрации используем пример: двухэтажный жилой дом может сдаваться в аренду одной семье (вариант 1 — односемейная аренда) или семье на первом этаже и трем арендаторам по одной комнате на каждого на втором этаже (вариант 2 - комбинированная аренда).

Пусть для каждого из вариантов заданы (табл. 7.4): месячная ставка арендной платы А,„ (и, следовательно, легко рассчитываемая величина потенциального валового дохода /_;,„), потери от недозагруз- ки и неплатежей К_у&/ для коттеджей, сдаваемых в аренду, операционные расходы Е и общий коэффициент капитализации (найденный по сделкам с коттеджами подобного типа). По этим данным рассчитываются величины эффективного валового дохода чистого операционного дохода /„, а затем и рыночная стоимость У„.

Из табл. 7.4 следует, что, как будто, более предпочтительным оказывается вариант комбинированной аренды, т.е. именно такое использование следует признать наилучшим и наиболее эффективным.

Таблица 7.4

Однако, обратив внимание на то, что разница величин У„ для этих двух вариантов (~4%) оказывается заметно меньше погрешности определения рыночной стоимости (10-15%), укажем на необходимость уточнения модели расчетов при обосновании вывода о варианте НЭП. В частности, для этих двух вариантов требуется выявить возможные различия величин потерь от недозагрузки и неплатежей, а также связанные с ними различия коэффициентов капитализации (при комбинированной аренде риски могут быть выше, чем при односемейной).

На базе этого примера рассмотрим оговоренную выше особенность использования результатов АНЭИ. Пусть объект, для которого только что выполнен этот анализ (см. табл. 7.4), соответствует варианту 1 первого примера (в табл. 7.1 — двухэтажный дом без цокольного этажа).

Поскольку К_0(табл.7.4)> Р/(табл.7.!Ъ использование участка с улучшениями предпочтительнее использования этого же участка как свободного. Однако принципу НЭП в примере табл. 7.1 соответствует не первый вариант, а второй. Это означает, что при определении рыночной стоимости объекта, рассмотренного в примере табл. 7.4, методами затратного подхода стоимость земельного участка должна определяться для варианта, соответствующего НЭП, т.е. для варианта дома с цокольным этажом. В то же время стоимость улучшений, рассчитанная как стоимость воспроизводства, должна быть уменьшена на величину потерь, связанных с износом и устареванием. В составе этих потерь необходимо учесть потери АКе, связанные с внешним устареванием (из-за смены приоритетов рынка), источником которого является различие функций НЭП для участка с существующими улучшениями и без них (АУ_ое = 39 000 - 32 000 = 7000).

Наконец, еще на одном примере (табл. 7.5, Е_гс — затраты на реконструкцию) обсудим особенности АНЭИ для участка со строениями, экономические характеристики которых могут быть улучшены путем реконструкции зданий с изменением арендной ставки (и дохода от сдачи объекта в аренду). В этом случае вариант, соответствующий принципу НЭП, выбирается по максимальной величине текущей стоимости будущих доходов за вычетом затрат на реконструкцию.

Таблица 7.5

Обоснованный, на первый взгляд, вывод о НЭП варианта без реконструкции нуждается в более детальном анализе: при небольшой разнице величин стоимости следует учесть различия рисков (и, как следствие, различия величин /?„) для обоих вариантов, а также предусмотреть будущие предпочтения рынка аренды такого типа. В этом случае усложняется и представленная ниже методология анализа с целью выбора варианта НЭИ.