АЛГОРИТМ ВЫБОРА ВАРИАНТА НЭИ

Капитал, вложенный в создание или развитие объекта недвижимости с целью получения доходов в будущем, как указывалось выше, должен приносить максимальную прибыль. Эта цель может быть достигнута при условии, что для созданного или развиваемого объекта выбран наиболее эффективный (наиболее выгодный) вариант использования (вариант НЭИ). Именно поэтому в группе принципов оценки объектов недвижимости особое место занимает принцип НЭИ, реализация которого, обязательная в оценке рыночной стоимости недвижимости, необходима в консалтинге и в практике управления недвижимостью, если решается задача обеспечения максимальной продуктивности объекта.

По определению наиболее эффективное использование (НЭИ) земли и улучшений — это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций НЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего называется анализом с целью выбора варианта НЭИ (далее АНЭИ), весьма часто именуемым анализом НЭИ. Последнее название появилось вследствие буквального перевода английского словосочетания «highest and best use analysis», поэтому такое словосочетание анализ НЭИ следует рассматривать как условное обозначение указанного набора процедур.

Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости АНЭИ должен (кроме особых случаев) проводиться сначала для участка земли как свободного, а затем — для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. Отметим, что варианты функций или комбинаций функций, соответствующих принципу НЭИ для участка с существующими улучшениями и для этого же участка без указанных улучшений, могут быть различными.

Если стоимость участка без существующих улучшений выше (с учетом затрат на перемещение пользователей и снос улучшений), чем при наличии этих улучшений, то с точки зрения оценщика нецелесообразно оценивать рыночную стоимость объекта с улучшениями. С точки зрения управляющего при превышении рыночной стоимости земли над стоимостью всего объекта нецелесообразно брать такой объект в управление с обязательством обеспечивать ожидаемую собственником положительную динамику изменения его ценности и доходности в течение холдингового периода.

АНЭИ представляет собой составную часть алгоритма процедур определения рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимости) — в соответствии с определениями этих видов стоимости. В оценочной практике результаты такого анализа должны использоваться:

  • - при оценке свободных земельных участков;
  • - в затратном подходе оценки участков с улучшениями при оценке функционального и юридического устаревания, связанного с различиями рекомендуемых функций, соответствующих принципу НЭИ для земельного участка как свободного и для этого же участка с существующими улучшениями — так как рыночная стоимость объекта фиксирована рынком на уровне условно равновесной цены, то отличие функции, обеспечивающей максимальную стоимость земельного участка как свободного, от функции, под которую возводилось строение, должно привести к дополнительному устареванию строения, ибо последнее приносит доход меньше того, которого «ждет» от него земля;
  • - в подходе сравнительного анализа сделок (и договоров аренды) — при выборе объектов-аналогов и осуществлении корректировок цен продаж (ставок арендной платы) обязательно выполнение требования соответствия использования каждого аналога (после сделки) принципу НЭИ;
  • - в доходном подходе — арендные ставки, потери от недо- загрузки и неплатежей, операционные расходы и риски должны выбираться для функций, соответствующих принципу НЭИ.

Для каждого объекта (свободного земельного участка или участка с улучшениями) алгоритм А НЭИ состоит из пяти этапов.

Этап 1. Первоначально составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень функций, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень осуществляется без ограничений, в режиме «мозгового штурма», когда разрешены предложения, сколь угодно фантастические, но реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в существующем окружении. Отметим, что при этом для свободного земельного участка и для участка с существующими улучшениями предусматривается возможность в будущем провести дополнительные изменения характеристик объекта:

  • - участок может быть разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ (на всем участке или на отдельных частях его) по расчистке территории, прокладке дорог и разводке коммуникаций;
  • - может быть рассмотрен гипотетический вариант «присоединения» соседнего участка к данному участку;
  • - строение может быть наращено (вверх, вниз, по периметру), реконструировано (но не снесено!), на свободной части земельного участка может быть построено дополнительное здание или сооружение;
  • - многолетние насаждения могут быть посажены или убраны;
  • - пакет прав и обременений может быть дополнен или реструктурирован.

Для примера в [8] (табл. 5.5) представлен набор функций, подготовленный для одного из объектов в центре Санкт-Петербурга, который представляет собой частично застроенный земельный участок. Здесь из весьма объемного набора функций условно выделены 14 видовых групп, однако в каждой из групп перечня показаны не все представители вида, различающиеся ставками арендной платы.

Так, например, в группе торговых функций, где должны быть собраны магазины всех профилей, не представлены некоторые виды продовольственных (винный, кондитерский и др.) и промтоварных (одежда, хозяйственные товары и пр.) магазинов. В практике анализа НЭП такое исключение нуждается в обосновании, обеспечиваемом, как правило, только на последующих этапах анализа.

Отметим, например, что специалисты в области оценки и управления весьма часто некоторые виды функций исключают из перечня на основании всего лишь сведений о том, что подобного профиля объекты уже имеются в непосредственной близости от исследуемого объекта.

Однако такое исключение может быть осуществлено только на основании результатов анализа степени удовлетворенности текущего и прогнозируемого потребительского спроса на соответствующий вид товаров или услуг на локальном рынке. Исключение может быть сделано также на основании анализа возможности (или невозможности) обеспечения более высокой конкурентоспособности исследуемого объекта в сравнении с «соседним» объектом-аналогом (именно так ставится задача перед управляющим объектом недвижимости).

Этап 2. На этом этапе из составленного перечня (этап 1) исключаются те функции, реализация которых — по данным анализа — может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений, в том числе ограничений, установленных:

  • - правилами зонирования и (или) существующими регламентами получения разрешения на застройку, разделение или объединение участков;
  • - требованиями, предусмотренными строительными нормами и правилами (СНиП), в частности — по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;
  • - нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а также по потреблению ресурсов.

При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции, но также и на набор работ (строительно-монтажных, наладочных), предназначенных для реализации этих функций. Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:

  • - наличие сервитутов (в том числе и не реализованных, но потенциально возможных) и других ограничений прав собственности на объект;
  • - местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или (и) передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;
  • - наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;
  • - возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемой функции.

Отметим, что в перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополнительного финансирования.

Например, в одном из городов для некоторых районов установлен запрет на строительные работы на земельных участках с улучшениями без проведения археологических раскопок. На этом основании оценщик счел невозможным проведение анализа НЭИ для земельного участка как свободного и для варианта использования участка с реконструкцией существующих улучшений. Между тем, в городе существует организация, выполняющая — на законных основаниях — подобные раскопки за вознаграждение — в том числе и с сохранением существующего строения. Следовательно, АНЭИ в данном случае возможен (и должен выполняться «по полной программе»), но вариант с заменой или изменением строения на участке потребует дополнительного финансирования (на оплату работ по раскопкам), размеры которого окажут влияние на окончательный выбор функционального назначения объекта на последнем этапе анализа.

Другой важный пример касается существующей практики выделения земельных участков под застройку, при которой указанное выделение участка осуществляется лишь после согласования предпро- ектного предложения по застройке в административном органе регулирования градостроительной деятельности. На этом основании в АНЭИ оценщики ошибочно отказываются от вариаций объемов строительства и архитектурно-планировочных решений. Между тем известно, что согласование может быть получено и для другого проекта или предпроектного предложения, не противоречащего существующим градостроительным нормам. Конечно, осуществление упомянутых вариаций потребует дополнительных расходов на оплату труда проектировщиков и приведет к удорожанию работ по оценке объекта, однако это не может служить основанием для отказа от полного АНЭИ участка.

Наконец, часто возникает ситуация, когда непреодолимым препятствием реализации функции становятся возражения жителей против предполагаемого функционального назначения встроенных нежилых помещений в жилом доме (например, под овощной магазин). Эти возражения могут преодолеваться (и управляющие объектами это практикуют) путем убеждения жителей с «экономическими аргументами», предусматривающими меры по улучшению организации сбора мусора, проведению внепланового ремонта мест общего пользования, строительству детской площадки и т.п. Очевидно, что функция, требующая дополнительных расходов на преодоление возражений жителей, на последнем этапе анализа может быть отклонена как неконкурентоспособная в сравнении с другими функциями.

Этап 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:

  • - не тот рельеф и имеются скальные образования;
  • - неудобная форма или малый размер участка;
  • - неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте и имеются затопляемые зоны;
  • - недостаточна несущая способность грунта и неудовлетворительные его дренажные свойства;
  • - нет возможности подсоединиться к коммуникациям жизнеобеспечения объекта;
  • - планируемой постройке мешают особенности рельефа или застройки ближайшего окружения, ограничивающие, например, визуальную или физическую доступность с любой стороны дорожного движения.

Из этого перечня исключаются также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства: нет возможности обеспечить поставку материалов, техники, рабочей силы, а также обеспечить необходимые условия техники безопасности и завершения проекта в заданный срок при приемлемом соответствии стоимости и качества работ.

Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего анализа оставляют функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений: взрывного удаления скальных образований, осушения и засыпки заболоченной части земельного участка, устройства террасы у дома на склоне горы для размещения игровой площадки и стоянки автомобиля и т.п. Очевидно, что требующееся для таких улучшений дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функции при окончательном выборе варианта по критерию максимальной продуктивности (этап 5).

Этап 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, т.е. если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов (например, с нормой дохода на капитал, вложенный в высоколиквидные акции или положенный на депозит в надежном банке). Предусматривается также, что указанные доходы должны поступать в планируемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах.

Отметим, что при анализе спроса необходимо выделение целевого рынка под каждую функцию, позиционирование объекта оценки в сравнении с объектами-конкурентами, прогноз тенденций развития демографической ситуации и инвестиционной активности — с анализом экономической ситуации в регионе и регионального рынка недвижимости, прогноз доходности и возможной цены перепродажи объекта с учетом тенденций изменения структуры предложения.

На данном этапе необходимо также обеспечить условия финансовой осуществимости функции: не каждый доходный проект в экономических условиях, характерных для момента оценки или приема объекта в управление, кредитуется банками или может быть обеспечен партнерским капиталом. При этом имеется в виду, что в российских условиях дополнительно практикуются схемы финансирования с долевым участием в строительстве будущих собственников или схемы кредитования инвестора поставщиком строительных материалов (с отсрочкой платежей за их поставку) или подрядчиком (с отсрочкой платежей за строительные работы). На данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность обеспечения финансирования - без предпочтений какого-либо из источников (вариантов).

Этап 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Обратим внимание на то, что по описанному алгоритму ведется анализ использования участка как свободного: здесь функции рассматриваются в укрупненном варианте (без детализации по элементам) и результатом анализа является выбор одной укрупненной функции (жилая, торговая, офисная, складская, производственная и пр.). В этом случае, как указывалось ранее, кроме функций могут варьироваться также и характеристики самого участка: могут быть разными размеры частей при дроблении одного участка или может варьироваться общий размер участка.

При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения функций из этого перечня становятся более жесткими. Отметим, в частности, что при АНЭИ для участка с улучшениями из исходного перечня функций исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности, его емкости и эффективности. При этом емкость характеризуется числом полезных функций, потенциально реализуемых на объекте: чем их больше, тем полнее используется ресурс объекта. Эффективность объекта определяется комбинацией факторов, при которой обеспечиваются максимальная продуктивность и экономическая эффективность объекта: престижность местоположения или живописность ландшафта приведет к большему эффекту в совокупности с офисной или торговой функцией, нежели со складской функцией.

Важно, что на заключительном этапе АНЭИ для участка с улучшениями рассматривается не одна-единственная функция (как при анализе использования земли), а перечень всех экономически целесообразных и финансово осуществимых функций, реализация которых может быть осуществлена в разных частях объекта (складская функция — только в подвале здания и в дополнительно построенном складском строении на свободной части участка земли, торговая — только на первом этаже здания и в торговых павильонах, построенных на свободной части участка земли, офисная — на первом и втором этажах здания и т.п.). В таком случае подбор комбинаций функций осуществляется на основе экспертных оценок, учитывающих совместимость функций при максимальной продуктивности комбинации (иногда бесприбыльная функция, реализуемая в одном из помещений, оказывает существенное влияние на реализуемость других, высокодоходных, функций).

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >