ВЫБОР ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

На стадии подготовки решения о приобретении и развитии объекта субъект рынка (собственник, покупатель, инвестор) рассчитывает текущую (на дату принятия решения) стоимость будущих выгод за вычетом затрат на дополнительные работы по развитию улучшений после приобретения объекта и (или) в процессе его развития. При этом различные варианты принятия решений сравниваются между собой по критериям максимальной выгодности проектов с точки зрения конечного результата, «приведенного» к дате принятия решения. Соответствующий анализ выполняется на основе математической модели инвестиционного цикла, которая позволяет в общем случае связать между собой величины (см. раздел 3):

• - расходы Е/ на приобретение земельного участка (или на приобретение права его застройки) и на подготовку этого участка к строительству;
• - рассредоточенные во времени расходы Ещ на создание и (или) развитие улучшений;
• - рассредоточенные во времени будущие чистые доходы от эксплуатации объекта инвестиций 1_Щ и чистый доход Р„ от возможной продажи этого объекта в конце инвестиционного цикла;
• - ожидаемую общую норму отдачи на капитал У.

При определении рыночной стоимости объекта необходимо обосновать выбор наиболее эффективного варианта использования объекта. В результате анализа множества вариантов функционального использования или (и) развития объекта выбирается тот с/-и вариант, для которого оказываются:

• - наибольшей величина чистой текущей стоимости МРУ_С(/ (все варианты рассчитываются с одной и той же нормой отдачи на капитал, характерной для некоего альтернативного проекта);
• - наибольшей величина внутренней нормы рентабельности 1Ш_ч=У_осч (при ИРУ_сГОУ,
• - наибольшей величина индекса прибыльности 1_Рг= У₀₁!У_к*,
• - наименьшей продолжительность периода Т= /Я₁, окупаемости затрат собственных средств частью чистых доходов, приходящихся на собственные средства 1_е.

При этом в частном случае выбора варианта НЭП уже имеющегося земельного участка, предназначенного под застройку, этот выбор осуществляется по критерию обеспечения наибольшей величины рыночной стоимости указанного участка. В другом частном случае, когда выбирается вариант использования или (и) развития имеющегося земельного участка с существующими улучшениями, чистая текущая стоимость А^ГРУ_СЧ окажется равной общей рыночной стоимости У_т, всего объекта для соответствующего (с/-го) варианта его развития, и выбирается вариант, при котором эта стоимость оказывается наибольшей.