Техники качественного анализа

Техника качественного сравнения цен (ТКС).

В условиях развивающегося рынка недвижимости оговоренное выше условие превышения числа сделок над числом элементов сравнения не всегда удается реализовать, поэтому нередко приходится ограничиваться применением качественного сравнительного анализа. Суть техники можно проиллюстрировать примером, рассмотренным в [8] (табл. 6.11).

Таблица 6.11

Элемент

сравнения

Объект

оценки

Объекгы сравнения

О,

О,

Оз

04

о5

о,

Ставка аренды

?

185

142

164

175

195

220

Права

Обременение

Обре-

мен.

Полные ф

Полные ф

Обре-

мен.

Полные ф

Обре-

мен.

Условия

расчетов

Рыночные

Льгот ные Т

Льгот ные Т

Рыноч

ные

Льгот ные Т

Льгот ные Т

Рыноч

ные

Особые условия

Рыночные

Рыноч

ные

Льгот ные Т

Льгот ные Т

Рыноч

ные

Рыноч

ные

Рыноч

ные

Время

0

0

0

0

-4 мес.Т

0

-4 мсе Т

Местоположение

Хорошее

Среднее т

Хорошее

Среднее т

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Физические

характеристики

Сред-

ние

Хоро шие ф

Сред-

ние

Хоро-

шиеф

Сред-

ние

Хоро-

шиеф

Хоро-

шиеф

Экономические

характеристики

Сред-

ние

Сред-

ние

Плохие т

Плохие т

Средние

Средние

Хоро-

шиеф

Сервис

Частичный

Части

чный

Чатич

ный

Чатич

ный

Чатич

ный

Полный ф

Полный ф

Общая

корректировка

т

т

т

ф

ф

ф

Сравнивая объект оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, мы стрелками обозначили направление корректировки, которая могла бы привести ставку арендной платы к значению, соответствующему свойствам объекта оценки.

Если значимость поправок, обозначенных стрелками (табл. 6.11), примерно одинакова, то результирующая поправка к ставке арендной платы для объекта сравнения имеет направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования объектов по направлению корректировок (табл. 6.12) отмечаем, что при заданных условиях величина арендной ставки Аа для объекта оценки находится в интервале значений 185<Л0<195. Отметим, что данный пример является «расширением» рассмотренного ранее примера (см. табл. 6.3) увеличением числа элементов сравнения при неизменном числе объектов-аналогов. Как отмечалось в [8], в данном случае рыночная ставка арендной платы для объекта исследования оказалась существенно меньше значения, найденного в примере с меньшим числом элементов сравнения. Это демонстрирует необходимость учета по возможности полного перечня ценообразующих факторов, по крайней мере, в анализе должны быть представлены все пакеты факторов, названные ранее (см. табл. 6.2).

Таблица 6.12

Объект

Арендная

Направление

ставка

корректировки

о6

220

1

05

195

Объект оценки

185-195

-

о,

185

т

о4

175

т

03

164

т

02

142

т

Рассмотренный вариант техники качественного сравнительного анализа сделок можно видоизменить (табл. 6.13), введя «балльную» оценку превышения качества объекта оценки и объекта сравнения по какому-либо ценообразующему фактору над неким «базовым» объектом (минимальный балл равен 0).

Таблица 6.13

Элемент

сравнения

Объект

оценки

Объекты сравнения

о,

О:

03

о4

о5

о6

Арендная ставка

?

185

142

164

175

195

220

Права

0

0

1

1

0

1

0

Условия расчетов

1

0

0

1

0

0

1

Особые условия

1

1

0

0

1

1

1

Время

1

1

1

1

0

1

0

Местоположение

1

0

1

0

1

1

1

Физические

характеристики

0

1

0

1

0

1

1

Экономические

характеристики

1

1

0

0

1

1

2

Сервис

0

0

0

0

0

1

1

Число баллов N

5

4

3

4

3

7

7

Теперь распределим объекты по сумме баллов (табл. 6.14).

Таблица 6.14

Объект

Арендная ставка

Число баллов N

о6

220

1

05

195

7

Объект

оценки

185-195

5

о,

185

4

03

164

4

о4

175

3

02

142

3

Как видим, при таком способе реализации техники для объекта оценки получен тот же диапазон значений искомой величины, что и при использовании предыдущего варианта техники, но здесь, как это отмечено в [38], оказывается возможным уточнение значения величины ставки применением парного регрессионного анализа. Так, например, вариант линейного уравнения регрессии приводит к результату:

Однако видно, что оба варианта реализации техники оказываются весьма чувствительными к корректности оценки влияния каждого из факторов: в первом варианте надлежит убеждаться в количественной равнозначности корректировок в заданном направлении (в примерном равенстве модулей векторов ф и Т), во втором — в адекватности балльной оценки влияния фактора на цену сделки.

Обратим на это замечание особое внимание, учитывая, что вариант экспертной оценки влияния элементов сравнения на цены сделок в баллах используется достаточно широко. Чаше всего применяется рассмотренный здесь «трехбалльный» вариант, в котором нижний (хуже), средний (аналог) и высший (лучше) уровни качества ценообразующего фактора номинируются баллами — 1,0,1; 0,1,2 или 1,2,3 соответственно. Реже используется более предпочтительная пятибалльная шкала, по которой очень плохой (много хуже), плохой (хуже), средний (аналог), хороший (лучше) и очень хороший (много лучше) варианты номинируются баллами: -2,-1,0, 1,2; 0, 1,2, 3,4 или 1, 2, 3,4, 5 соответственно (см. [22] и пример в табл. 6.9).

Следует учесть, что применение любого из этих вариантов позволяет учесть лишь влияние приращений А/) количественных характеристик ценообразующих факторов, но не их ценности, задаваемой в линейном приближении произведением ДСур; (6.12). В недостаточности такого учета нетрудно убедиться, например, при применении трехбалльной шкалы оценки факторов в примере, представленном таблицей 6.3 (см. табл. 6.15,1).

Применение данного варианта техники без учета ценности (удельной цены р}) каждого из элементов сравнения приводит к качественно неверному результату: итоговое значение стоимости оказывается заметно меньше верхней границы интервала величин рыночных ставок: Л„=175,6<195, в то время как более точная техника дает результат: А„>200.

Отмеченный недостаток устраняется путем введения экспертно оцениваемых коэффициентов значимости (коэффициентов важности или условных весов, см. [22]) для каждого элемента сравнения. Очевидно, что эти коэффициенты пропорциональны введенным нами величинам удельной цены/?; единицы измерения количественной характеристики соответствующего фактора. Как было показано, эти величины находят одной из техник многофакторного анализа сделок при балльном способе задания разницы количественных характеристик факторов. Следовательно, выбор этих величин должен обосновываться опытом эксперта по количественной оценке ценности (удельной цены р,) соответствующего фактора.

В частности, для этой цели может быть полезным использование расчетных оценок влияния соответствующих факторов, полученных техниками компенсационных корректировок. Важно только иметь в виду, что отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

Так, в упомянутом примере качественно верный результат (Л„=206,2>200), близкий к величине, найденной ранее более точной техникой парного сравнительного анализа сделок, удается получить лишь при определенном выборе величин коэффициентов значимости. Оказывается, что при использовании трехбалльной шкалы оценки факторов качественно верный результат достигается при выборе для 1-го, 2-го, 3-го и 4-го элементов сравнения отношения удельных цен, равного/?|:/?2:/?з:/?4=1:2:5:1 (см. табл. 6.15, II).

Заметим, что это соотношение примерно соответствует данным парного сравнения сделок и содержит результат влияния особых условий сделки, обычно трудно обнаруживаемого экспертами.

Элемент сравне-

Объект

Объеш ы сравнения

а

п/п

ния

оценки

о,

о2

03

04

о5

У/

Арендная ставка

?

185

142

164

175

195

Права

0

0

1

1

0

1

Условия расчетов

1

0

0

1

0

0

I

Особые условия

1

1

0

0

1

1

-

Время

1

1

1

1

0

1

3

2

2

3

1

3

Л„=175,6

Права

0

0

1

1

0

1

1

Условия расчетов

2

0

0

2

0

0

2

11

Особые условия

5

5

0

0

5

5

5

Время

1

1

1

1

0

1

1

Щ-АГі

8

6

2

4

5

7

Ао=2062

Пример использования коэффициентов значимости (условных весов) при пятибалльной схеме оценки факторов приведен в (22]. Исходные данные для этого примера были представлены ранее (см. табл. 6.9), а результат балльной оценки элементов сравнения с условными весами С, из [22] - в табл. 6.16. Автор [22], не объясняя оснований для выбора величин <7,, получил результат, близкий к результату, рассчитанному техникой множественного регрессионного анализа (величины Р„ получены с применением парной линейной регрессии). Близкий результат получается также и при использовании в качестве коэффициентов значимости величин д, определенных ранее для этого примера техникой линейной алгебры. Однако следует отметить, что в этом последнем случае распределение условных весов (коэффициентов значимости) между элементами сравнения оказывается совершенно иным, чем это предположено в [22].

п/

п

Элемент

сравнения

Объект

оценки

Объекты сравнения

G,

о,

О,

03

о4

о5

о6

о7

Pis

?

85

100

65

75

70

80

90

5.3

0

1

2

-2

-1

-1

0

1

5.4

0

0

2

-1

1

0

1

0

6.3

0

0

2

0

-2

1

1

0

1

6.4

0

0

2

0

1

-1

0

2

7.1

0

1

2

-2

0

0

-1

1

8.2

0

1

2

0

0

1

0

1

ш

0

3

12

-5

-1

0

1

5

/>0=76,1

5.3

0

0,28

0,56

-0,56

0,28

-0,28

0

0.28

0,28

5.4

0

0

0.46

-0,23

0.23

0

0.23

0

0.23

6.3

0

0

0,38

0

-0.38

0,19

0,19

0

0.19

II

6.4

0

0

0,28

0

0,14

-0.14

0

0,28

0.14

7.1

0

0,10

0,20

-0,20

0

0

-0,10

0,10

0.10

8.2

0

0,06

0.12

0

0

0,06

0

0,06

0,06

1CW,

0

0.44

2,00

-0,99

-0,29

-0,17

0,32

0,72

1,0

Ро^77,1

Все сказанное выше является достаточным основанием для утверждения о необходимости введения и количественного обоснования коэффициентов значимости элементов сравнения при балльной оценке влияния элементов сравнения в качественном сравнительном анализе сделок. При этом, если величины разницы характеристик факторов для разных объектов сравнения имеют существенный разброс, целесообразно для оценок влияния факторов использовать дискретную пятибалльную шкалу или шкалу непрерывных относительных значений, как это предусмотрено, например, техникой квалимет- рического моделирования. Во всех случаях применения техники качественного сравнительного анализа сделок целесообразно использовать технологии экспертных оценок и анализа иерархий (см. [23],[24]). Однако, надежность результата во всех случаях будет тем выше, чем большее число использованных экспертных оценок будет подтверждено рыночными данными или количественными оценками.

В связи с этим может оказаться полезным применение техники анализа тенденций изменения ценовых параметров рынка, косвенным образом характеризующих особенности ценообразования для объекта оценки. Например, судить о направлении и темпах изменения во времени рыночных цен купли-продажи объектов коммерческой недвижимости или арендных ставок для них можно по динамике изменения цен (индексов цен) на строительную продукцию. Об изменении стоимости земельного участка в зависимости от его местоположения можно косвенным образом судить по изменению ставок арендной платы в полностью идентичных объектах, размещающихся в разных точках географической системы координат.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >