Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки

В условиях весьма заметного дефицита надежных данных о рыночных сделках удобным оказывается введение удельных цен на единицу количества ценообразующего фактора или на единицу количества физической сущности объекта. Использование таких удельных характеристик, называемых единицами сравнения, хотя и не позволяет полностью исключить зависимость цены от этого фактора, но приводит к существенному ослаблению указанной зависимости и к снижению уровня погрешностей метода.

Грунна факторов

Элементы группы для сделок купли-продажи

Элементы 1рунны для арендных договоров

/. Качество прав

1.1. Обременение объекта договорами аренды

1.1. Наличие обременений прав пользования

1.2. Сервитуты и общественные обременения

1.2. Ограничения срока и условий продления договора

1.3. Качество права на земельный участок

1.3. Отсутствие регистрации договора

2. Условия финансиро- в ап и я

2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя

2.1. Условия назначения ставок арендной платы

2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

2.2. Платеж эквивалентом денежных средств

3. Особые условия

3.1. Наличие финансового давления на сделку

3.1. Наличие финансового давления на сделку

3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой

3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой

3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие

3.3. Специальные условия стимулирования арендаторов

4. Условия рынка

4.1. Отличие цены предложения от цены сделки

4.1. Отличие цены предложения от цены сделки

4.2. Изменение цен во времени

4.2. Изменение цен во времени

5. Местопо -ложен не

5.1. Престижность района

5.1. Престижность района

5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения

5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения

5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная)

5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная)

5.4. Качество окружения (рекреация и экология)

5.4. Качество среды (рекреация и экология)

6. Физические характеристики

6.1. Характеристики земельного участка

6.1. Архитектурно- планировочные решения

6.2. Размеры и материалы строений

6.2. Размеры и форма помещений

6.3. Износ и потребность в ремонте строений

6.3. Потребность в ремонте помещений

6.4. Состояние окружающей застройки

6.4. Состояние окружающей застройки

Окончание таблицы 6.1

7. Эконом и ческие ха- ра км еристики

7.1. Возможности ресурсосбережения

7.1. Эффективность управления расходами

7.2. Соответствие объекта принципу МЭИ

7.2. Соответствие объекта принципу НЭИ

8. Сервис и дополни- тельные элементы

8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами

8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами

8.2. Наличие парковки и (или) гаража

8.2. Наличие парковки и вспомогательных помещений

8.3. Состояние системы безопасности

8.3. Состояние системы управления и безопасности

8.4. Наличие оборудования для бизнеса

8.4. Наличие оборудования для бизнеса

1. Для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены), представленные ниже.

Цена за единицу площади участка: квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте; «сотка» (сотня квадратных метров) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта; гектар (десять тысяч квадратных метров) — для сельскохозяйственных и лесных угодий.

Цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов.

Цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования.

  • 2. Для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используются удельные цены для строения:
    • - цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м.);
    • - цена за единицу объема строения',
    • - цена за квартиру или комнату,
    • - цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице).
  • 3. Для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения этого промежутка времени.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >