МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Широко представленный в литературе сравнительный подход к оценке недвижимости обеспечивает формирование заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов и называемыми объектами сравнения. При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены Р*, которая оказывается функцией только количественных характеристик ? исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения:

Упомянутые ценообразующие факторы (общим числом, равным к) с количественными характеристиками / называются элементами сравнения. Число этих элементов весьма велико, число их сочетаний бесконечно велико, так что в реальной практике исследователям приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. Вследствие этого цена любой сделки, определяемая в основном контролируемыми элементами сравнения, тем не менее, зависит также и от ряда факторов, экспертно исключаемых из рассмотрения, а иногда и недоступных для измерения (к последним относятся, например, субъективные пристрастия участников сделки).

Учитывая сказанное выше, а также случайный характер самих сделок (со случайным проявлением сочетания ценообразующих факторов), при реализации рыночного подхода сделки с объектами рассматриваются как случайные события, а цены сделок — как случайные величины. Это обстоятельство не в полной мере учитывается пользователями рыночного подхода к оценке недвижимости при выборе способов обоснования, путей реализации и использования результатов этого подхода. Ниже уточняются некоторые понятия и обсуждаются особенности выбора и реализации техник одного из методов рыночного подхода.

Сравнительный подход реализуется одним из двух методов. Первый метод, который мы будем именовать методом моделирования рынка (рыночного ценообразования), предусматривает построение зависимости типа (6.1) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения. Указанная зависимость предназначается для длительного использования при оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования. Введем обозначения количественных характеристик /-го фактора для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта как / и {,, соответственно. Назовем удельной характеристикой ценности фактора цену =Рд // единицы измерения количества последнего, где Рд — цена /-го фактора размером ф. В таких обозначениях упомянутая выше «универсальная» (справедливая для сделки с любым объектом сравнения) зависимость типа (6.1) может быть представлена в одном из трех наиболее распространенных вариантов связи (см. [8]):

Наряду с простейшей аддитивной моделью (линейная связь (6.2)) в описании рыночных данных используются: мультипликативная модель — как комбинация произведений показательных и степенных функций типа (6.3) и (6.4), а также гибридная модель — как комбинация всех трех типов связи (6.2)-(6.4). Выбор типа зависимости и определение ее параметров осуществляются техниками корреляционно-регрессионного анализа. Заметим, что вследствие нелинейного характера зависимости цены от количественных характеристик большинства ценообразующих факторов, лучшее описание рыночных данных достигается при использовании мультипликативных и гибридных моделей.

Решение задачи определения искомой величины рыночной стоимости V_om объекта оценки методом моделирования рынка сводится, таким образом, к отысканию параметров универсальной зависимости выбранного типа и подстановке в нее количественных характеристик fa ценообразующих факторов для объекта оценки:

Очевидно, что этот метод позволяет использовать указанную универсальную зависимость не только для оценки выбранного объекта, но также и для оценки любых объектов, имеющих функциональное назначение, заложенное в модель рынка.

Второй метод, именуемый методом сравнительного анализа сделок, опирается на анализ цен P_t небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в первом методе), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. В этом особом случае объекты сравнения называются также объектами- аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Сравнительный анализ цен сделок позволяет осуществить корректировку цены Pj сделки с любым объектом-аналогом путем изменения этой цены на величину поправки, рассчитываемую по рыночной цене различия количественных характеристик ценообразующих факторов для объекта оценки и объекта сравнения. Эта корректировка позволяет оценить величину суммы P_oi, которая могла бы быть уплачена за объект сравнения, если бы последний имел все характеристики ценообразующих факторов такими же, как и у объекта оценки. В этом случае рыночная стоимость V_om определяется с помощью обработки совокупности расчетных цен Р„„ близких к равновесной цене Р и, следовательно, к рыночной стоимости объекта оценки.

В методе сравнительного анализа сделок используется оговоренное выше условие близости характеристик ценообразующих факторов для объектов сравнения (объектов-аналогов) и объектов оценки. Полагая, что для объекта оценки и объекта-аналога одинаково справедливо соотношение, полученное для соответствующей (по набору факторов) равновесной цены (одно из трех выражений — (6.2), (6.3) или (6.4)), можно получить связь между Р,„ и Р,:

Соотношение (6.6) получено вычитанием Р, из Р_ы, а (6.7) и (6.8) получены делением Р_ы на Р„ которые определены путем подстановки соответственно в (6.2), (6.3) и (6.4) ценообразующих факторов для объекта оценки и объекта-аналога: [Р₀,=Р*({/о,}); Р,=Р ({/у})]. В (6.7) и (6.8) степенная и показательная функции разложены в ряд Маклорена. С учетом условия близости между собой характеристик факторов для объекта-аналога и объекта сравнения {АХу « 1) здесь опущены величины, имеющие более высокий порядок малости в сравнении с 5,>-.

Отметим, что два последних приближения (6.7) и (6.8) сводятся к одному и тому же соотношению:

которое может быть преобразовано в линейное, если оказывается допустимым использование предположения о пренебрежимо малой величине произведений сомножителей б,, в сравнении с величинами самих этих сомножителей (П5/, « 5,у):

Отсюда следует, что выражение (6.6), полученное с использованием (6.2), может рассматриваться как частный случай соотношений (6.7) и (6.8), полученных, в свою очередь, из модельных выражений (6.3) и (6.4).

Заметим, что «переход» типа (6.9) =>(6.10) может оказаться допустимым только для части факторов, влияние которых на цену сделки оказывается достаточно слабым. В этом случае, собрав «слабые» факторы в группу с номерами оту=гН до /=/с, можно (6.9) преобразовать:

Это приближение рекомендуется зарубежными авторами с включением в первую группу элементов сравнения (с номерами от _/=1 до ]=?) таких факторов, как качество права, условия финансирования, особые условия и время сделки (табл. 6.2). В российской практике оценки это приближение используется без достаточного обоснования. Такое обоснование необходимо, если учесть сделанное выше замечание о предпочтительности использования (6.3), (6.4) и их комбинаций в сравнении с (6.2) при описании реальной связи цен с ценообразующими факторами. При этом следует учитывать также тот факт, что в сравнении с (6.7) и (6.8) линейное приближение (6.6) получено при более жестких упрощающих предположениях. Сказанное выше приводит к выводу о предпочтительности внесения корректировок по соотношению типа (6.9).

Используя (6.9) и (6.10), обратим внимание на то, что условие А/',, >0 соответствует варианту, при котором объект оценки по /-му фактору лучше объекта сравнения. При А/_и< 0 объект сравнения имеет преимущество перед объектом оценки, а при А/у=0 оба сравниваемых объекта могут считаться аналогами по указанному фактору.

Из (6.9) следует, что при оценке идеального («эталонного») объекта (все А/₀ > 0) его расчетная цена Р,„ > Р,. Если, напротив, объект сравнения является эталонным (все Д/у < 0), то расчетная цена объекта оценки может быть меньше стоимости объекта сравнения (Р„;< Р).

Следует иметь в виду, что вне зависимости от полноты выборки объектов сравнения и степени близости объекта оценки или объекта сравнения к эталонному образцу при определенных сочетаниях факторов расчетная цена объекта оценки может оказаться вне интервала цен объектов сравнения (Р_ш< гшп{Р;} или Р_т> тах{Р,}, /е[1; л]). Это замечание должно предостеречь исследователя (оценщика) от использования в качестве расчетной стоимости объекта оценки какой-либо операции усреднения (выбора моды или медианы) цен сделок с объектами сравнения без корректировок этих цен.

Из сказанного выше следует, что при реализации метода сравнительного анализа сделок для определения величины расчетной цены Р„, объекта оценки необходимо иметь: цену Р, сделки с объектом сравнения, удельные характеристики ценности всех ценообразующих факторов р, (/е[ 1 ;/<-]) и величины превышения А[, количественной характеристики каждого из этих факторов для объекта оценки над этой же характеристикой для объекта сравнения.

Учитывая, что метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов и применяется лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества), здесь основное внимание уделяется применяемому в индивидуальной оценке методу сравнительного анализа сделок.