Техники интегральной оценки потерь стоимости

Техника эффективного возраста, претендующая на роль интегральной техники, реализуется при наличии возможностей определения величин эффективного возраста 4/и срока экономической жизни 4, объекта: О = 4/4. Однако ясно, что обе эти величины могут быть оценены лишь с весьма большой (и практически неопределимой) погрешностью. Дело в том, что эффективным — по сути определения понятия — следует называть возраст объекта оценки, равный такому действительному возрасту гипотетического объекта-аналога, при котором степень износа и устаревания последнего равна степени износа и устаревания объекта оценки. Очевидно, что экспертная оценка эффективного возраста должна быть результатом экспертизы состояния самого объекта оценки и обобщения экспертом труднодоступной информации, накопленной управляющими и эксплуатирующими организациями. Столь же непросто оценить и величину срока экономической жизни объекта того типа, к которому относится объект оценки: в условиях ускоряющегося повышения потребностей и претензий человека полное функциональное устаревание объектов недвижимости во все большей степени опережает физический износ конструкций и оборудования, что затрудняет обоснованный прогноз срока экономической жизни объекта оценки.

Техника сравнения сделок для определения величины потери стоимости реализуется как вариант рассмотренной выше комбинации техники выделения (теперь уже не для земли, а для улучшений) и метода сравнительного анализа сделок, на базе выражения (5.8):

Суммарная величина потери стоимости «накопленного износа» для каждого объекта-аналога определяется как разность стоимости нового строительства оцениваемого строения (первая скобка в (5.60)) и его рыночной стоимости (вторая скобка в (5.60) — все на дату оценки). При этом, конечно же, отдельно определяется часть цены, относящаяся к земле, а также выполняются все необходимые корректировки цен сделок на различия ценообразующих факторов для объектов-аналогов и объекта оценки. Величины отношения Вер^Ец+Ргоф) для объектов-аналогов (близких к объекту оценки по функциональному назначению и величине отношения возраста к сроку жизни), полученные после корректировок цен, обрабатываются

(техники обработки см. в гл. 6), обеспечивая определение величины общей нормы потерь стоимости ?> для (5.8):

где N - общее число объектов-аналогов; у, - весовой коэффициент.

Видно, что такой способ определения суммарной величины потери стоимости, полезный при необходимости определения собственно износа, малоинтересен для целей реализации затратного подхода: в рамках изложенного алгоритма собственно рыночная стоимость объекта может быть найдена задолго до последней процедуры подстановки (5.61) в (5.8).

Обратим внимание также на предложенную в [21 ] технику сравнения объекта оценки с эталоном. Эта техника, являясь оригинальной разновидностью техники сравнения сделок, предусматривает формирование заключения о потере стоимости объекта оценки путем сравнения его с эталонным объектом (см. [21]). Как для объекта оценки, так и для некоего «эталонного» объекта, который имеет тот же вариант НЭИ и может выступить объектом сравнения для объекта оценки, формируется «дерево свойств». В качестве эталонного объекта рекомендуется выбирать объект, который либо уже является признанным лидером рынка (например, лучший в городе бизнес-центр), либо мог бы стать таковым в случае его создания (идеальный объект, спроектированный и пока не реализованный). Существенно, что ориентация на лучшие проекты оказывается полезной не только для оценки, но и для управления объектом, так как сопоставление реального объекта с идеальным позволяет сформулировать цель и одновременно выбрать инструменты управления.

Алгоритм оценки потери стоимости объекта техникой сравнения с эталоном основывается на предположении о том, что отличия между эталонным объектом и объектом оценки могут быть устранены путем реализации инвестиционного проекта, связанного с реконструкцией объекта оценки и доведением его до состояния, соответствующего принципу НЭИ. Если такой проект имеет смысл реализовать

(ЫРУ>0), то величина потери стоимости оценивается как сумма затрат на осуществление проекта. Если осуществление проекта нецелесообразно (ИРУ < 0), то величина потери стоимости вследствие снижения полезности объекта по сравнению с эталоном определяется техниками, рассмотренными ранее. Таким образом, предложенный алгоритм предусматривает интегральный критерий «устранимости» износа (по знаку ЫРУ) и более совершенную (хотя и более громоздкую) систему оценки величины потерь стоимости при 14РУ > 0. Однако в предложенном варианте схемы расчета не представлены параметры окружающей среды, ответственные за возникновение потерь стоимости вследствие внешнего устаревания, следовательно, предложенный алгоритм обеспечивает учет только тех потерь стоимости, которые связаны с физическим износом и функциональным устареванием (подробнее см. в [8] и [21]).

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

1. Сопоставьте преимущества и недостатки двух методов затратного подхода к оценке недвижимой собственности. Каким методом оценивается объект с сильно изношенным строением.
2. Обоснуйте выбор метода оценки земельного участка как свободного и в составе объекта недвижимости.
3. Опишите метод дисконтирования издержек и доходов, применяемый при обосновании выбора наиболее эффективного варианта использования свободного земельного участка.
4. Опишите методы и алгоритмы определения затрат на создание улучшений.
5. Обоснуйте выбор и представьте алгоритм определения величины прибыли проекта девелопмента.
6. Сопоставьте существующие техники определения потерь стоимости улучшений из-за износа и устаревания, опишите возможные потери стоимости земли и способы учета этих потерь.
7. Представьте методологию оценки объекта недвижимости, в котором улучшения не завершены строительством.