Сравнительный подход к оценке земли

Рассмотрим вначале особенности реализации сравнительного подхода к оценке участка. В условиях активного рынка земли при наличии данных о ценах реальных сделок с земельными участками или о ценах продаж прав застройки (прав заключения договоров аренды на строительство и последующее использование) участка применение методов этого подхода является наиболее предпочтительным. При недостатке данных о сделках целесообразно использовать информацию о ценах предложений — с соответствующей (понижающей) корректировкой этих цен поправкой, определяемой сопоставлением цен сделок с ценами предложения для известных сделок. Нецелесообразно использовать информацию о ценах сделок или о ценах предложений в районах, местоположение которых существенно отличается от местоположения объекта оценки (рынок земли является сугубо региональным). В любом случае сделки с объектами рассматриваются как случайные события, а цены сделок — как случайные величины.

Из двух методов рыночного подхода наиболее широко применяется метод сравнительного анализа сделок (метод моделирования рынка востребован при массовой оценке земель для целей налогообложения). На основании обработки рыночной информации выполняются следующие операции метода сравнительного анализа сделок (см. гл. 6 и [8]):

• - выбираются основные факторы, влияющие на цены сделок и называемые элементами сравнения;
• - выбираются единицы сравнения, в качестве которых используются удельные цены единиц количественных характеристик элементов сравнения;
• - из базы рыночных данных выбираются объекты сравнения (объекты-аналоги), наиболее близкие к оцениваемому объекту по составу и величине элементов сравнения, при условии, что их использование после сделки является наилучшим и наиболее эффективным, к тому же совпадающим с вариантом НЭП оцениваемого участка;
• - цены сделок с объектами-аналогами корректируются поправками, компенсирующими отличия каждого объекта-аналога от объекта оценки по элементам сравнения; при этом имеется в виду использование возможности определения цены, по которой могла бы пройти сделка с объектом-аналогом, если бы свойства этого объекта были бы аналогичными свойствам объекта оценки, а условия сделки с объектом-аналогом — аналогичными прогнозируемым условиям совершения сделки с объектом оценки;
• - рыночная стоимость земельного участка - как цена моделируемой сделки с ним — определяется статистической обработкой цен сделок с объектами-аналогами с учетом корректирующих поправок или обработкой результатов корректировки цен этих сделок с объектами-аналогами.

Подробнее методология рыночного подхода будет рассмотрена в следующей главе, здесь же отметим, что рыночная стоимость объекта оценки может существенно отличаться от средней (средневзвешенной) величины цен сделок с объектами-аналогами, так как объект оценки может быть заметно лучше или заметно хуже всех объектов сравнения из выборки, использованной в анализе.