ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Обсуждение техник реализации описанных методов оценки начнем с определения рыночной стоимости земли V/ и издержек Е/ на приобретение участка земли в составе объекта недвижимости, имея при этом в виду стоимость любого из правомочий, обеспечивающих право застройки этого земельного участка и права последующего пользования участком в период всей физической жизни улучшений. Чаще всего оценщику приходится иметь дело с оценкой либо полного права собственности на земельный участок, либо права заключения долгосрочного договора аренды такого участка. При этом следует иметь в виду, что, как будет показано далее, стоимость права арендатора равна нулю, если договор аренды заключается на рыночных условиях — по рыночной ставке арендной платы.
Заметим, что рыночная стоимость V/ соответствующего права на участок земли оценивается (в методе компенсации издержек) па дату оценки всего объекта, в то время как рыночно обоснованная величина издержек Е, на приобретение права на этот участок оценивается (в методе капитализации издержек) па дату, предшествующую дате оценки объекта и отстоящую от этой даты на время создания улучшений.
При оценке участка земли, входящего в состав оцениваемого объекта, этот участок рассматривается как свободный (как бы свободный) от улучшений и оценивается в предположении, что на нем реализуются функции, соответствующие принципу наиболее эффективного использования. Существует общепринятый перечень методов и техник (см., например, [8]), которые в действительности могут быть позиционированы в трех подходах к оценке - сравнительном, доходном и комбинированном. При этом необходимо обратить внимание на то, что оценку свободных земельных участков можно выполнять всеми рассматриваемыми ниже техниками, в то время как при оценке участков земли как бы свободных могут использоваться, как правило, только некоторые из них. Это обстоятельство делает целесообразным анализ всего набора подходов, методов и техник оценки рыночной стоимости свободных (действительно свободных) земельных участков, выбирая затем из их числа техники, применимые для участков как бы свободных.
Рыночный (сравнительный) подход к оценке земельных участков реализуется всем набором техник метода моделирования рынка (при массовой оценке земель поселений) и метода сравнительного анализа сделок (при индивидуальной оценке участков) (см. гл. 6 и [8])-
Доходный подход осуществляется с использованием некоторых техник обоих методов капитализации чистого операционного дохода, получаемого от сдачи участка в аренду, — главным образом техниками коэффициентов капитализации метода прямой капитализации и модельными техниками метода капитализации доходов по норме отдачи (см. гл. 4 и [8]).
Комбинированный подход предусматривает использование комбинаций методов и техник затратного, рыночного и доходного подходов.
