ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ПЛАНИРОВАНИЕ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ

Формируя представление о доходности объекта, рассмотрим вначале структуру доходов, реализуемых при его функционировании. Важнейшей экономической характеристикой доходного объекта недвижимости является «рентный доход», генерируемый земельным участком и улучшениями. При использовании объекта в качестве финансового (инвестиционного) актива рентный доход определяется как сумма средств, передаваемых пользователем (арендатором) собственнику (арендодателю) в виде арендной платы в обмен на право владения и (или) пользования землей и (или) улучшениями (строениями, коммуникациями) в течение определенного периода времени. Размер суммы и сопутствующие условия определяются соответствующим арендным договором (см. ГК РФ ст. 609- 624 [1]), в котором обозначаются все условия, существенным образом влияющие на уровень арендного дохода. В частности, устанавливаются пять форм расчетов за аренду объекта (или его элементов), среди которых наиболее распространенной является форма единовременных или периодических денежных платежей.

В этом случае для расчета арендной платы указывается удельная характеристика — ставка арендной платы, определяемая как арендный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Если использование в качестве финансового актива объектов недвижимости того вида, к которому принадлежит объект анализа и оценки, является типичным, то, как правило, анализ доходности оцениваемого объекта можно выполнять, опираясь на доступную информацию о рыночных ставках арендной платы для аналогичных объектов.

При характеристике доходности объекта недвижимости, используемого в качестве реального актива («операционная» недвижимость для прибыльного производства товаров и услуг), доходность объекта определить сложнее. В связи с этим следует иметь в виду, что во всех случаях доходного использования недвижимости необходимо отличать рентный доход объекта от дохода, генерируемого бизнесом, реализуемым на данном объекте.

При аренде объекта недвижимости бизнесменом арендная плата (рентный доход объекта) составляет лишь часть дохода от бизнеса (от продажи товара — продукта этого бизнеса). Величина этой платы может быть определена как денежная сумма, которая остается после платы за использование в бизнесе наемного труда и ресурсов (финансов, материалов, машин), предназначенных для производства товара, а также за обеспечение управления бизнесом — все с учетом соответствующих частей прибыли и налогов, относящихся к указанным компонентам бизнеса.

В составе рассчитанного таким образом рентного дохода (арендной платы) в общем случае остаются (не вычитаются из дохода от бизнеса) средства на оплату персонала, ресурсов, налогов, а также прибыль, относящиеся к элементам объекта недвижимости (к земле, строениям, коммуникациям и пр.).

Очевидно, что арендная плата, определенная вышеприведенным образом, может быть использована в расчете характеристик доходности объекта недвижимости как реального актива (объекта операционной недвижимости). Однако приведенный алгоритм расчета рентного дохода целесообразно использовать также и при обосновании величины арендной ставки для объекта недвижимости как финансового актива в вещной форме (объекта инвестиционной недвижимости). В обоих случаях задача упрощается, если имеется информация о рыночных ставках арендной платы для аналогичных объектов.

Начнем анализ с характеристики бюджета объекта, доходная часть которого определяется на основе рыночных данных об аренде объектов, аналогичных анализируемому объекту (табл. 4.1).

Таблица 4.1

Здесь «стартовой» характеристикой доходности объекта является потенциальный валовой доход (ПВД = IPg). Этот вид дохода опре-

деляется как максимально возможная денежная сумма, планируемая к получению в течение предстоящего года (после даты оценки) — при наиболее эффективном коммерческом использовании всего потенциала всех элементов объекта.

ПВД включает в себя четыре составляющие:

• - контрактную годовую арендную плату /_рс — выплаты по договорам аренды, действующим в течение всего или части соответствующего года;
• - платежи за перерасход ресурсов 1_рА — надбавки за превышение норм использования временных, энергетических и других ресурсов, процентные надбавки к арендной ставке при превышении оборота бизнеса над оговоренным базовым уровнем, другое;
• -рыночную годовую арендную плату 1_рт — арендные платежи за планируемую сдачу в аренду по рыночным ставкам всех не занятых арендаторами основных помещений, в том числе занятых собственником или нанятым им персоналом;
• - прочие доходы 1_ра за год, включая: арендную плату за землю под автостоянкой, платежи за размещение рекламы на фасаде здания или на стенах внутри здания, платежи за размещение минипрачечной в подвале, торговых киосков и автоматов в вестибюле, телеантенны на крыше, а также доходы от сервисного бизнеса, управляемого менеджером объекта и предназначенного исключительно для арендаторов основных помещений объекта.

Обратим внимание на то, что первые три составляющие отражаются в действующих или планируемых к заключению договорах аренды, связанных, так или иначе, с использованием основных помещений, в то время как четвертая составляющая относится к свободной части земельного участка, а также к помещениям и к элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Отметим обязательность учета всех названных компонентов потенциального валового дохода, значимость которых должна проверяться при анализе с целью выбора наиболее эффективного варианта использования объекта. Здесь нужно учитывать, что управляющий объектом в интересах собственника старается реализовать все мыслимые и доступные возможности извлечения доходов при эксплуатации объекта. Так, например, управляющий рассматривает возможность поиска потенциальных заказчиков на размещение рекламы и учитывает соответствующую величину дохода при расчете ПВД. Управляющий непременно постарается предложить арендаторам дополнительные услуги, оплачиваемые сверх арендной платы (прокат мебели, офисной техники, автомобилей).

При планировании доходов учитывается, что арендные платежи должны поступать от сдачи в аренду основных помещений, занимаемых арендаторами и закреплённых за каждым из них, а также от вспомогательных помещений, используемых совместно и оплачиваемых дополнительно разными арендаторами, являющимися пользователями этих помещений. В арендные платежи включаются также денежные суммы, обеспечивающие возврат капитала и доход на капитал, вложенный в технические помещения, предназначенные в основном для подразделений, персонала и инженерного оборудования, обеспечивающих функционирование объекта, и не используемые (не посещаемые) арендаторами.

Кроме помещений в аренду могут сдаваться также элементы конструкций (стены и крыша — для размещения рекламы, коллективной антенны и др.) и свободные части земельного участка (под автостоянку, торговый киоск и др.). Заметим, что площадь основных помещений именуется полезной 5„, сумма полезной площади и площади вспомогательных помещений имеет название арендной (арендопригодной) площади У, а сумма арендной площади с площадью технических помещений — называется общей площадью 5„. Арендные ставки А обычно относятся к единице одной из площадей: полезной (ставка А„), арендной (ставка А,), или общей (ставка А„). Эти ставки устанавливаются, как правило, в расчете на год, но выплачиваются денежные средства один раз в месяц или в квартал (авансовый платеж в начале периода).

На величину арендной ставки оказывает влияние распределение обязанностей между арендодателем и арендатором по покрытию операционных расходов и финансированию улучшений. По составу затрат, включаемых в арендную плату или исключаемых из нее, различают полную аренду — с включением в арендную плату всех статей операционных расходов, чистую аренду - с исключением из арендной платы всех операционных расходов, распределенную аренду — с включением в арендную плату обусловленной договором аренды части операционных расходов, расчеты по которым с подрядчиками производит арендодатель.

Отметим, что при чистой аренде ставки арендной платы обычно относят к единице общей площади, при полной аренде эти ставки «привязываются» к единице полезной площади, а при распределенной аренде арендные ставки соотносятся чаще всего с единицей арендной площади. Следует иметь в виду, что объективно размеры арендных платежей (и арендных ставок) определяются условием, по которому полная совокупность выплат в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости обеспечивает:

• - возмещение текущих операционных расходов (на эксплуатацию, техническое обслуживание);
• - компенсацию затрат на поддержание потребительских (эксплуатационных) качеств объекта на уровне требований соответствующих стандартов;
• - выплату земельной ренты;
• - возврат (в конце концов) капитала, вложенного в создание улучшений (строений, коммуникаций, многолетних насаждений);
• - получение достойной (рыночной) прибыли на этот капитал - с учетом стоимости денег во времени.

Реализация указанного условия приводит к тому, что ставки арендной платы, приведенные к единице общей, арендной и полезной площадей, оказываются взаимосвязанными: в простейшем случае определения средних ставок арендной платы для одного здания можно записать:

В общем случае различия ставок арендной платы для помещений разного качества это соотношение записывается в виде:

где к — общее число основных помещений (и «привязанных» к ним частей вспомогательных помещений - при назначении ставок на единицу арендной площади).

Существенными для характеристики доходности объекта являются условия, касающиеся упоминавшихся (см. [1], ст. 614) форм расчетов между арендатором и арендодателем. По договорам аренды ставки арендной платы могут быть постоянными на весь период действия договора или переменными — увеличивающимися или уменьшающимися один раз в год (в соответствии с [1]). В свою очередь, переменные ставки подразделяются на три группы, определяемые условиями задания изменений:

• - фиксированные на период (месяц, квартал, год) ставки задаются численными значениями, «привязанными» к определенным датам начала или окончания периода (обычно без указания правила исчисления изменений);
• - корректируемые (индексируемые) изменения ставки задаются правилом их «привязки» к изменениям экономических и прочих факторов, влияющих на доходность объекта: в связи с инфляцией или дефляцией (индексируемые), с изменением рыночной стоимости объекта, с увеличением стоимости строительной продукции, с ростом тарифов, налогов или страховых взносов (корректируемые);
• - наращиваемые — изменяемые (по факту за предыдущий месяц, квартал или по прогнозируемому изменению уровня на следующий период) на величину, равную договорной процентной доле от превышения оборота (торгового или иного доходного бизнеса) над уровнем, определенным арендным договором в качестве базового (в таких случаях арендные ставки иногда называются процентными).

К условиям, касающимся форм расчетов между арендаторами и арендодателями, относятся и условия участия арендатора в текущем или капитальном ремонте элементов объекта и (или) в возведении дополнительных улучшений — с компенсацией затрат соответствующим снижением арендных ставок на весь период или на часть периода действия арендного договора. В этом случае арендная ставка уменьшается таким образом, чтобы с учетом стоимости денег во времени и с использованием нормы отдачи для ближайшего альтернативного проекта обеспечить арендатору компенсацию его расходов (возврат капитала и доход на капитал) на ремонт, реконструкцию, достройку объекта. При этом могут реализоваться две схемы расчета компенсаций: исходя из величины рыночной ставки арендной платы для улучшенного объекта (на момент завершения проекта) или исходя из рыночной ставки для объекта в стартовом состоянии (при определенной, оговоренной заранее, продолжительности арендного договора). При реализации первой схемы использование арендных ставок в оценке приведет к определению рыночной стоимости, в то время как во втором случае (специальный способ стимулирования инвестора) возможна оценка с получением инвестиционной стоимости.

Отметим, что при планировании доходности объекта с описанными условиями инвестирования денежных средств рекомендуется обращать внимание на наличие или отсутствие условия о закреплении за арендатором права собственности на дополнительные улучшения. В частности, перегородку, подвесной потолок, встроенную мебель, другие элементы, изъятие которых может быть выполнено без ущерба для последующего использования объекта, арендатор имеет право изъять («унести с собой») по окончании действия договора аренды. Очевидно, что в этом случае упомянутая компенсация затрат арендатора на возведение таких элементов не предусматривается.

Обратим также внимание на случаи, когда арендатор без согласования с арендодателем усложняет работы по реконструкции или ремонту, производя «сверхулучшения», не повышающие (а иногда и снижающие) рыночную стоимость объекта. В этих случаях избыточные расходы арендатору не компенсируются, а если указанные работы привели к снижению ценности и стоимости объекта, то назначаются штрафные санкции, компенсирующие ущерб арендодателя от упомянутых «сверхулучшений».

Укажем, что к условиям, связанным с формами расчетов, относятся условия использования для платежей некоторых эквивалентов денежных средств:

• - долей продукции, плодов, доходов, полученных на арендованном объекте недвижимости;
• - услуг арендатора арендодателю;
• - прав аренды вещи, переданной арендатором объекта недвижимости собственнику этого объекта.

Во всех этих случаях договор аренды должен содержать правила определения стоимости указанного эквивалента в денежных единицах и предусматривать процедуры оценивания и передачи эквивалента арендатором арендодателю (ориентиром в расчетах являются процедуры полной компенсации рыночных ставок арендной платы указанным эквивалентом).

На договорную величину арендной ставки существенное влияние оказывает качество прав пользования и владения объектом, обеспеченное договором аренды. К существенным элементам арендного договора относятся: наличие или возможность государственной регистрации договора, возможности продления или возобновления арендных отношений после завершения срока действия договора, наличие обременений — ресурсных, временных, ситуационных, функциональных и других ограничений прав пользования и владения арендуемым объектом. В частности, риски потери права аренды при отсутствии регистрации и неудобства от обременений обычно компенсируются снижением договорной ставки арендной платы.

В экономическом анализе надлежит учитывать также особые условия арендных отношений:

• - договоренность о выкупе объекта арендатором по окончании срока арендного соглашения (арендные отношения оформляются договором купли-продажи, см. [1], ст. 624), что может привести к повышению арендной ставки в обмен на снижение иены помещения (объекта), приобретаемого арендатором, или, напротив, к снижению арендной ставки в обмен на повышение цены будущей сделки;
• - договоренность о снижении ставки арендной платы для арендатора - бывшего собственника арендуемого объекта, достигнутая ранее при совершении сделки купли-продажи объекта, когда с целью уменьшения налога на сделку цена продажи была установлена ниже рыночной в обмен на соответствующее снижение арендной ставки;
• - разрешение арендатору на сдачу помещений в субаренду, что дает возможность арендодателю в условиях ожидаемого роста спроса на помещения данного типа несколько повысить договорную ставку арендной платы с учетом будущего превышения «субарендных» ставок над сегодняшними арендными ставками;
• - дополнительные условия стимулирования арендаторов при вялом спросе на рынке (дополнительные услуги, льготы и рассрочки по платежам), что вынуждает арендодателя нести дополнительные расходы, ведущие к фактическому уменьшению арендного дохода;
• - разрешение на использование помещения под функцию, не соответствующую принципу наиболее эффективного использования, без корректировки арендной ставки.

Выбор условий назначения ставок, привязки их к площади, полнот включения расходов, порядка корректировок и режима выплат согласуется арендодателем и арендатором при подписании договора и влияет на договорную величину арендной ставки. Кроме этих (субъективных) условий на величину арендной ставки как «договорной цены» права пользования и владения объектом влияют и другие ценообразующие факторы: характеристики элементов объекта и условия функционирования последнего.

Из факторов, влияющих на арендные ставки, важнейшими являются:

• - местоположение объекта — престижность района, близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, к транспортным и пешеходным магистралям, к остановкам общественного транспорта (особенно метро) и местам парковки автотранспорта, к границам рекреационных зон и зон повышенной экологической опасности;
• - физические свойства участка и улучшений — качество обустройства территории, обеспеченность доступа к коммуникациям, положение входа в помещение относительно транспортной магистрали или рекреационной зоны, качество «вида из окна», этаж, высота потолков, форма и размеры помещений, качество отделки и эксплуатационных характеристик помещений, архитектурный облик (стиль) и состояние фасада здания;
• - экономические характеристики объекта — удельные характеристики потребления и состояние контроля расходования ресурсов пользователями при поддержании эксплуатационных качеств на уровне требований стандартов (тепло, вода, электроэнергия, топливо); соотношение площадей основных, вспомогательных и технических помещений: чем больше отношение полезной площади к арендной и арендной к общей, тем выше доходность объекта (ниже удельная величина операционных расходов);
• - сервис для объекта — наличие парковки, погрузочно- разгрузочной площадки, дополнительного оборудования (систем связи, спутниковых систем, специального оборудования, мебели и др.), обслуживающего персонала, систем обеспечения безопасности, особых коммунальных удобств и др.

Обратим внимание на некоторые особенности практики определения ставок арендной платы, которые целесообразно учитывать при планировании арендного дохода. Рыночные ставки арендной платы устанавливаются главным образом на основании обработки рыночных данных и, прежде всего, на основании анализа всех прошлых, действующих и предлагаемых к заключению договоров аренды — как для оцениваемого объекта недвижимости, так и для объектов, конкурирующих с ним на местном рынке. При этом рыночные ставки арендной платы определяются методом сравнительного анализа не только условий арендных договоров по объектам-аналогам, но и предложений по арендным ставкам для подобных объектов — с подробным изучением (методом интервью и «модельного» торга с арендодателями) всех существенных условий договоров.

Важно, что при назначении арендной ставки для помещения учитываются результаты анализа с целью выбора наиболее эффективного варианта использования (НЭП) последнего: эта ставка назначается для функции, соответствующей НЭП — независимо от планов будущего арендатора по использованию помещения.

Перечисленные выше характеристики объекта, условия его функционирования и важнейшие параметры договора аренды должны включаться в перечень ценообразующих факторов, влияющих на уровень арендного дохода, и рассматриваться в качестве элементов сравнения при определении величин рыночных ставок арендной платы по объектам-аналогам. В качестве объектов-аналогов должны выбираться объекты того же функционального назначения, соответствующего принципу наилучшего и наиболее эффективного использования.

Упомянутый перечень ценообразующих факторов оказывается весьма пространным, и из-за ограниченности информации исследователи обычно выводят из рассмотрения часть факторов, влияние которых пренебрежимо мало, группируя затем оставшиеся факторы в «родственные» пакеты. Используя набор таких «пакетов» для метода сравнительного анализа сделок, в [8] обосновано использование перечня групповых элементов сравнения для ставок арендной платы с выделением некоторых факторов. Там же приводятся примеры определения рыночных ставок арендной платы в условиях избытка и недостатка данных об объектах-аналогах.

Прогнозирование ставок арендной платы. Отметим, что при прогнозе изменения доходов практикуется использование метода сценариев с их вариациями — от пессимистического до оптимистического (см. [8]). При этом в качестве пессимистического рассматривается вариант, в котором одновременно устанавливаются минимально возможные ставки арендной платы и максимально возможные потери, а в оптимистическом сценарии, напротив, максимально возможные ставки арендной платы сопровождаются минимально возможными потерями. Очевидно, что такая «сценарная разработка» позволяет аналитику оценить возможности «провала» бюджета и принять меры для минимизации и компенсации возможных потерь. В этом случае приходится ставить задачу управления рисками. Заметим, что более всего распространены модели изменения потоков будущих доходов, принимающих условия:

• - постоянства дохода I_pg = const,
• - изменения дохода по линейному закону: /_/;„* = /*( 1 +ку);
• - изменения дохода по схеме «сложных процентов» I_Pgk=l 1+х)*

Здесь к обозначает число прогнозных периодов, а % — среднегодовой темп роста ставок арендной платы. Заметим, что первый вариант может реализоваться только в случае, если инфляционная тенденция роста ставок арендной платы полностью компенсируется тенденцией уменьшения этой ставки вследствие превышения предложения арендуемых помещений над спросом на эти помещения. Что касается последнего варианта, то он реализуется, например, в случае роста ставок арендной платы за счет инфляции, характеризуемой темпом h - % за период (это имеет место только при равенстве спроса и предложения).

Отметим, что для иллюстрации типичных зависимостей в [8] приведены данные [13] о динамике изменения средних (в течение квартала и на всей территории) ставок арендной платы для офисных помещений в историческом центре Санкт-Петербурга и на периферии города. При краткосрочной волатильности трендов зависимость этих ставок от времени в среднесрочном периоде аппроксимировалась линейной функцией. Указанные тренды подтверждались обработкой результатов мониторинга рынка аренды ежегодно, что позволяло автору работы [13] достаточно надежно прогнозировать (начиная с 2002 года) изменения ставок арендной платы в среднесрочной перспективе. Этим примером подтверждается возможность выбора модели изменения арендной ставки для анализируемого объекта — выявлением упомянутых выше пессимистического и оптимистического сценариев реализации инвестиционного проекта по нижней и верхней границам доверительного интервала соответственно.

Все перечисленные выше доходы, как правило, не могут быть получены в полном объеме:

• - из-за потерь, связанных с недозагрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендаторов;
• - из-за потерь, связанных с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения очередных платежей арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Оба типа потерь на российском рынке нередко превышают аналогичные потери в развитых странах, поэтому их учету надлежит уделять больше внимания.

Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки соответствующей информации по местному рынку за предшествующие годы. Так, если установлено, что в прошедшем году по каждому из проанализированных офисных зданий, управляемых профессиональными менеджерами, «простаивали» к) долей единицы арендных площадей в течение т_! месяцев, то расчетное значение размера коэффициента потерь от недозагрузки (в долях единицы) К_у составляет

где п — общее число проанализированных объектов, у,— весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств /-го объекта и управления им в сравнении с анализируемым объектом (сумма весовых коэффициентов равна 1).

Аналогичным образом определяются коэффициенты потерь доходов из-за недозагрузки в предшествовавшие годы, что позволяет затем построить зависимость Ку от времени и, экстраполируя эту зависимость, прогнозировать потери от недозагрузки в последующие годы. При этом надлежит учитывать феномен существования оптимальной загрузки объекта арендаторами — с обеспечением максимальной величины чистого операционного дохода (см. [8]).

Размер коэффициента К потерь дохода из-за неплатежей (относящихся, естественно, только к помещениям, которые, по ожиданиям, будут заняты арендаторами) определяется по доле помещений а, < (1— /ф и числу месяцев gj, за которые арендная плата не была внесена в течение прошедшего года

Здесь у, — весовой коэффициент, выбираемый по тем же принципам, что и в (4.1). Экстраполируя зависимость К) от времени, можно прогнозировать потери из-за неплатежей и в последующие годы.

С учетом сказанного и в предположении, что потери от недозагрузки и неплатежей для разных типов помещений одинаковы, можем рассчитать эффективный валовой доход (ЭВД = 1_С„) как разность ПВД и потерь от недозагрузки и неплатежей.

Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные Е_с и условно переменные Е,, (табл. 4.2).

Таблица 4.2

В табл. 4.2 представлен примерный перечень операционных расходов, соответствующий «полной» аренде, при которой предусматривается включение в арендную ставку всех видов операционных расходов, связанных с функционированием арендуемых элементов объекта недвижимости. Заметим, что в «классической» теории оценки операционные расходы группируются в три блока: постоянные расходы, не зависящие от уровня загрузки объекта; переменные расходы, зависящие от уровня загрузки помещений, и резерв замещения (ресурсы на отложенный ремонт). Указанное разделение недостаточно логично, так как в состав ресурсов на отложенный ремонт включаются как переменные, так и постоянные расходы. В частности, в резерв замещения включаются:

• -расходы, зависящие от загрузки объекта арендаторами и от интенсивности эксплуатации помещений (ремонт покрытия полов, внутренней отделки стен, оборудования и сетей газоснабжения, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования);
• - расходы, связанные с компенсацией разрушительного влияния природных сил (кровля, наружная отделка стен), а также затраты на восстановление эксплуатационных качеств систем теплоснабжения и обеспечение безопасности, планируемые даже для объекта, временно выведенного из эксплуатации.

Нелогично и ограничение перечня постоянных расходов страховкой и налогами на недвижимость: к постоянным расходам, не зависящим от степени загрузки объекта, следовало бы отнести также все расходы по содержанию объекта в состоянии, законсервированном, но технически готовом к принятию первого арендатора.

Например, к постоянным следует отнести расходы на управленческий учет, затраты на «антиаварийное» теплоснабжение и на эксплуатацию полуавтоматизированной системы обеспечения безопасности, затраты на своевременный ремонт кровли, элементов конструкций и сетей из средств, планируемых как резерв замеще- ния.Отметим, что тип группировки операционных расходов маловажен для оценщика недвижимости — ему достаточно иметь данные о полном перечне расходов. Что касается управляющих недвижимостью и консультантов, то для них только такая группировка обеспечивает возможность определения уровня оптимальной загрузки объекта арендаторами и анализа эффекта операционного левереджа при оценке эффективности управления объектом (см. [8]).

Уже на данной стадии анализа операционных расходов нужно иметь в виду, что в их состав не включаются:

• - платежи по обслуживанию долга (они вычитаются позднее из чистого операционного дохода);
• - амортизационные отчисления (резерв средств на возврат капитала остается в составе всех видов доходов, представленных ранее - см. табл. 4.1);
• - капитальные вложения в развитие объекта (они должны вычитаться из чистой прибыли);
• - доходы от корпоративного бизнеса, использующего недвижимость (недвижимостью генерируется только часть доходов от бизнеса);
• - налоги на прибыль (учитываются позднее на стадии расчета доходов).

В составе этих расходов не должны присутствовать также затраты, не включенные в плату за пользование объектом (например, при «распределенной» аренде). В то же время следует иметь в виду, что в составе операционных расходов должны быть представлены все затраты, сопровождающие получение доходов, включенных в потенциальный валовой доход (в том числе прочих доходов).

Нередко ошибочно в расходную часть бюджета включаются затраты, не предусмотренные в составе арендных платежей (арендные ставки взяты для объектов-аналогов с «распределенной» арендой, а перечень расходов — для условий полной аренды). В то же время часто забывают о том, что прогнозируемые дополнительные и прочие доходы могут быть связаны с необходимостью выполнения работ, требующих затрат, которые выходят за рамки упоминавшегося типичного набора расходов, но должны непременно учитываться при расчете чистых доходов.

Обратим особое внимание на порядок учета расходов, связанных с получением прочих доходов. Приведем пример типичной ошибки: в составе прочих доходов приводятся платежи за размещение световой рекламы на крыше здания, но «забывается» условие, по которому собственник (управляющий) здания берет на себя обязательства обеспечивать подсветку и регулярную очистку рекламного модуля клиента от пыли и листьев, резервируя средства на оплату электроэнергии и работ по очистке из платежей за размещение модуля.

Существенно, что в состав источников получения дополнительных (прочих) доходов включаются ресурсоемкие виды сервисного бизнеса: прокат и мелкий ремонт автомобилей, мебели и техники. Использование таких источников в практике управления недвижимостью в принципе возможно. Однако включение в доходную часть бюджета объекта недвижимости не только платы за использование элементов объекта недвижимости для организации бизнеса, но также и других частей дохода от бизнеса возможно лишь при соблюдении дополнительных условий. Прежде всего, собственно расходы на персонал, материалы, ремонт технологического оборудования и автомобилей должны включаться в состав операционных расходов. Кроме того, все аспекты этого бизнеса (сервисного для арендаторов помещений) должны быть полностью подконтрольны управляющему объектом недвижимости. Последнее важно, поскольку в вознаграждение управляющего включается оплата его труда, затраченного на получение этих доходов.

Отметим здесь и особенность учета капитальных затрат на подвесные потолки, перегородки, пристройки: независимо от того, предусмотрены эти вложения арендным договором или нет, и от того, на чьи деньги (собственника или арендатора) они создаются, капитальные затраты в состав операционных расходов не включаются, так как финансироваться они должны из чистой прибыли. Имеются особенности и в учете амортизационных отчислений: в состав операционных расходов они не включаются, но учитываются при расчете налога на прибыль, когда в качестве налогооблагаемой базы используется денежный поток до уплаты налогов, уменьшенный на годовую сумму упомянутых амортизационных отчислений. Примеры обоснования всех видов расходов приведены в [8].

Чистый операционный доход (ЧОД = N01 = /„) представляет собой чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в изучаемый объект недвижимости. Рассчитывается он как разность эффективного валового дохода и операционных расходов (/„ = I_eg - Е„). Чистый операционный доход включает в себя две составляющие (см. табл. 4.1): часть, приходящуюся на заемные средства (платежи по обслуживанию долга ОД = DS = /„,), и часть, приходящуюся на собственные средства (чистый валовой доход до налогообложения ЧВД = PTCF = 1_С). Заметим, что в составе последнего дохода имеется часть, предназначенная для накопления средств, призванных обеспечить простое воспроизводство объекта по истечении срока его жизни, так как по приведенной выше схеме из ЭВД не вычитались средства, обычно планируемые для этой цели (амортизационные отчисления А,„). Теперь эти средства исключаются из налогооблагаемой базы при исчислении налога на прибыль по ставке налога К_Т.

Чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД = ATCF = /„,) находится вычитанием из чистого валового дохода /_с налога на прибыль Тах=7’, этот доход содержит в себе чистую прибыль и сумму, резервируемую для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечении срока его жизни.

Кроме указанных выше доходов, получаемых ежегодно, в бюджете объекта или комплекса объектов учитывается доход от продажи объекта Rev -V,,, получаемый по завершении инвестиционного цикла в конце п-го периода. Существенно, что этот доход «очищается» от налога на сделку и уменьшается на величину транзакционных издержек — в случае планирования реальной продажи, но не корректируется, если процедура прямой капитализации или предположение о продаже по ценам, соответствующим «рыночному тренду», применяется только для замены дисконтирования денежных потоков на длительный период использования объекта покупателем.

Отметим важный для целей оценки уставновленный в [13] факт наличия зависимости чистого операционного дохода от размеров объекта. Прежде всего, обратим внимание на наличие минимума операционных расходов в зависимости от числа этажей и от общей площади здания (см. [8] и [13]). Из этого следует, что, например, для офисной функции существует максимум зависимости величин удельного и полного чистого операционого дохода от числа этажей.