2.2. ВИДЫ СТОИМОСТИ И РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ

В соответствии с МСО [3], [4] и с учетом ФСО №1 [5] предлагается трехуровневая система стоимостей в пользовании и в обмене (см. [9], [10] и табл. 2.1):

  • - на высшем уровне иерархии — рыночная стоимость, как цена, которая может быть достигнута в гипотетической сделке с объектом оценки на свободном и открытом рынке;
  • - на втором уровне — основные стоимости, отличные от рыночной и обеспечивают оценку выгоды, которую получает собственник от владения активом, имеющимся у него (стоимость в пользовании) или приобретаемым им (стоимость в обмене) — безотносительно к иным участникам рынка, в том числе стоимость в обмене — справедливая стоимость, а также субъектно-специфические стоимости в пользовании и (или) в обмене — инвестиционная, специальная и синергетическая',
  • - на третьем уровне — вспомогательные экономические или нормативные стоимости.

Таблица 2.1

Рыночная стоимость

Основные стоимости, отличные от рыночной

Стоимость в обмене

Субъектно-специфические стоимости в пользовании и в обмене

Справедливая

стоимость

Инвестиционная, специальная, синергетическая стоимости

Вспомогательные стоимости

Стоимости в обмене

Нормативные стоимости

Ликвидационная и утилизационная стоимости

Реализации и ограниченной реализации

Страховая,залоговая и стоимость в текущем использовании

Стоимости для налогообложения (и кадастровая)

Международным советом по стандартам оценки (МССО) предусматривается [4], что стоимости, отнесенные к первым двум уровням иерархии, принимаются всеми организациями и странами, представленными в МССО (Российскую Федерацию в этом Совете представляют: Министерство экономического развития РФ и три крупнейшие СРОО — POO, СМАО, НКСО), в то время как иные стоимости, отнесенные здесь к стоимостям третьего уровня, — устанавливаются самими странами.

В Российской Федерации нормативными актами (ФЗ ОД и ФСО) предусмотрено определение рыночной, инвестиционной, кадастровой и ликвидационной стоимостей. В соответствии с рекомендациями МССО другие виды стоимости, представленные в таблице 2.1, могут быть установлены нормативным актом, стандартами и правилами СРОО, уставом организации, предписанием, частным контрактом (договором на оценку), решением суда (для размеров ущерба) или другим документом.

Начнем обсуждение с нормативного определения понятия рыночной стоимости, представленного в Федеральном законе «Об оценочной деятельности» [2]:

«....под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • - цена сделки представляет собою разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • - платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение понятия повторено и в ФСО № 1 [5] с набором признаков, существенно меньшим необходимого для практики оценки набора комментариев и дополнений, представленного в МСО. Отметим их необходимость, обратившись к определению понятия рыночной стоимости, представленному в Международных стандартах оценки [3], [4].

«Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой сделке, которая реализовалась бы после проведения надлежащего маркетинга и во время которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Этот короткий текст в [4] сопровождается обширными пояснениями, суть некоторых из них лишь частично учтена в определении понятия из ФЗ ОД [2]. В частности, поясняется, что «....расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах, которая может быть уплачена за объект оценки в коммерческой рыночной сделке. Указывается на то, что при определении понятия рыночной стоимости предполагается отсутствие принуждения и наличие полной информации у участников сделки, но не учитываются особые интересы, условия и обстоятельства, влияющие на мотивы этих участников. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости.

Сослагательное наклонение в словосочетании «... за которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то, что определяемая стоимость является предполагаемой величиной, а не предопределенной или фактической ценой сделки. Об этом же свидетельствует и комментарий о том, что рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена на рынке (аналогично [2] и [5]) на дату оценки (чего нет в [2] и [5], хотя рынок меняется), причем эта цена представляется максимально возможной и обоснованно достижимой заинтересованным продавцом, а также минимальной и обоснованно достижимой заинтересованным покупателем.

Условие расчета денежной суммы, полученной «...в коммерческой сделке...», означает, что между сторонами нет особых или специальных взаимоотношений, например, отношений между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями и действующими независимо друг от друга.

Особого внимания заслуживат условие «....после проведения надлежащего маркетинга...», которое означает, что объект оценки должен был бы быть выставлен на рынок до даты оценки наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разумным соображениям цене. При этом продолжительность экспозиции актива на рынке может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание адекватного числа потенциальных покупателей. Заметим, что при определении продолжительности периода экспозиции здесь необходимо дополнительно учитывать время, необходимое потенциальному покупателю на согласование предлагаемого объекта с потребностями его бизнеса (в наиболее эффективном варианте использования объекта), с выявлением возможностей финансирования — в том числе с привлечением кредитных ресурсов.

Согласно МСО [4] понятие рыночной стоимости предполагает, что цена определяется путем переговоров на открытом и конкурентном рынке, при этом словам «открытый» и «конкурентный» не придается абсолютного значения. Для одного типа объектов рынок может быть международным или местным, он может либо состоять из многочисленных покупателей и продавцов, либо характеризоваться ограниченным числом участников. Для целей оценки рынок считается открытым и конкурентным, если в открытом доступе имеются сведения о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, совершенных на рыночных условиях — в количестве, достаточном для выявления зависимости цен сделок от величины ценообразующих факторов.

В МСО [3] и [4] приводятся и другие комментарии, уточняющие определение понятия [2]. При этом многочисленные и многословные комментарии иногда затрудняют конкретизацию требований к трактовке термина и к процедурам выделения рыночной стоимости из перечня других видов экономической стоимости. Ниже предлагается новая редакция определения понятия рыночной стоимости — достаточно компактная, учитывающая все важнейшие признаки, отмеченные в [2]-[5], и позволяющая построить систему определений понятий иных видов стоимости по признакам, отличающим эти виды от рыночной стоимости.

Предлагаемая здесь редакция определения понятия рыночной стоимости базируется на определении, содержащемся в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности» с добавлением к нему весьма существенных деталей, предписанных МСО и потребностями практики оценки.

Рыночная стоимость объекта гражданских прав - это расчетная денежная сумма, на которую с высокой степенью вероятности может быть обменен объект на дату оценки в моделируемой оценщиком коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом на открытом рынке в условиях конкуренции среди готовых продать продавцов и готовых купить покупателей, когда стороны действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине денежной суммы сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • а) мотивы продавца и покупателя являются типичными для условий рынка, одна из сторон моделируемой сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, в расчете не принимается во внимание дополнительное предложение покупателя с особым интересом;
  • б) стороны моделируемой сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, исходя из условия, что будет реализован наиболее эффективный вариант использования объекта оценки;
  • в) объект оценки представлен на открытый рынок после должного маркетинга посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, и перед датой оценки, совпадающей с датой последнего посещения объекта оценщиком, находился на открытом рынке в течение промежутка времени, равного среднерыночному периоду экспозиции для данного типа товара;
  • г) расчетная денежная сумма, на которую может быть обменен объект оценки, представляет собою разумное вознаграждение за этот объект без каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны, без вычета из этой суммы издержек и налогов, связанных с моделируемой сделкой',
  • д) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В данной редакции определения обычным шрифтом представлены части текста из Закона [2], а курсивом обозначены дополнения, введенные автором данного пообия — в основном в соответствии с нормами МСО [4]. Приведем дополнительно некоторые комментарии, раскрывающие суть указанных изменений в нашей редакции определения этого понятия, включая и те из них, которые не обозначены в

[4].

Прежде всего, обратим внимание на то, что новая редакция определения понятия рыночной стоимости учитывает все мотивы типичных субъектов сделки, моделируемой оценщиком для условий реального рынка. Как будет показано далее, указанная стоимость определяется оценщиком на основе моделирования поведения типичного покупателя и типичного продавца — с учетом того, что кажый из них ориентируется при этом на рыночные сделки с аналогичными объектами.

Здесь обращено внимание на то, что использование понятия цены при определении понятия стоимости не может быть признано удачным: выше были представлены различия этих двух понятий. Более предпочтительным является использование термина денежная сумма — в сочетании с заменой операции отчуждения на операцию обмена. В пособии привычное словосочетание «наиболее вероятная цена» заменено словосочетанием «с высокой степенью вероятности» применительно к результату сделки, поскольку не все подходы к оценке предусматривают вероятностный анализ. Однако, учитывая широкое использование словосочетания «наиболее вероятная цена», будем иногда использовать его в качестве условного обозначения того, что представлено в нашем определении понятия.

Обязательное условие привязки стоимости к определенной дате, дополняется позаимствованным из американской практики условием, по которому дата оценки должна совпадать с датой последнего посещения объекта оценщиком. Последнее важно, поскольку в противном случае в отчете об оценке объекта не найдут отражения возможные изменения ценообразующих характеристик объекта (например, появление трещин в стене, обрушение лепнины и т.п.) в период между датой последнего осмотра объекта и указанной в отчете датой оценки.

Утверждение о коммерческом характере сделки отделяет эту сделку от сделок с нерыночными мотивами и последствиями. Готовность продать и готовность купить — необходимое уточнение для критерия отбора участников сделки по мотивации принятия решения.

Чтобы определить рыночную стоимость, оценщик вначале должен выбрать наиболее эффективный вариант использования (вариант НЭП) объекта оценки, т. е. такого рыночно обоснованного использования объекта, которое является юридически допустимым, физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и обеспечивающим максимальную продуктивность объекта, при которой стоимость оцениваемого объекта окажется наивысшей. Заметим, что здесь — в отличие от [4] и [5] — условие выбора варианта НЭП записано не в комментариях, а в самом определении понятия.

Оценщику следует учитывать важное предположение о том, что оцениваемый объект выставлен на рынок наиболее подходящим образом и уже находился на рынке в течение среднерыночного периода экспозиции, предшествующего дате оценки. Это положение должно быть отражено не в комментариях (как это сделано в [4]), а именно в тексте определения понятия, поскольку соотнесение периода экспозиции с датой оценки обязательно для обоснования возможности использования сравнительного подхода к оценке недвижимости. В самом деле, как будет показано далее, в рамках этого подхода предполагается, что объекты сравнения были выставлены на продажу после должного маркетинга и находились на открытом рынке до даты сделки в течение времени экспозиции, характерного для данного вида товара на данном рынке.

Заметим, что условие п. «д» в приведенном определении понятия рыночной стоимости учитывает возможность оплаты продавцом покупки не только денежными средствами, но и их эквивалентом - имуществом, услугами, ценными бумагами, неимущественными правами. Введение этого пункта означает, что при таком способе финансирования сделки оценщик обязан определить рыночную стоимость указанных товаров в денежном выражении.

Обратим внимание также на то, что сущность понятия рыночной стоимости дополнительно характеризует иногда не учитываемое суждение [4] о том, что рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. В самом деле, недвижимость, как правило, связана с материальными, юридическими, финансовыми или контрактными обязательствами, сопутствующими юридическим интересам, что в некоторых случаях может привести к генерации объектом оценки отрицательного денежного потока. Например, отрицательной может быть стоимость объекта недвижимости, в составе которого находится значительно устаревшее здание, имеющее отрицательную стоимость (из-за внешнего устаревания), превышающую по абсолютной величине стоимость свободного земельного участка, а затраты на снос такого здания превышают стоимость свободного земельного участка.

В соответствии с российским законодательством рыночная стоимость определяется оценщиком в случаях:

  • - если предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки для государственных нужд;
  • - при определении стоимости размещенных акций, приобретаемых акционерным обществом (далее Обществом) по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) Общества;
  • - если объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
  • - при внесении не денежных вкладов в уставной (складочный) капитал;
  • - при определении стоимости безвозмездно полученного имугце-

ства

  • - при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на таких торгах менее, чем шесть месяцев;
  • - в других случаях.

Заканчивая обоснование предложенной редакции определения понятия рыночной стоимости и вариантаов его использования, обратим внимание на то, что важность других дополнений, введенных в указанное понятие, станет очевидной при сравнении рыночной стоимости с другими видами стоимости, представляемыми ниже в качестве частных проявлений рыночной стоимости.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >