Субъекты строительной деятельности

В российской строительной практике применяется следующая субъектная система, отражающая современные общественно-экономические отношения:

• • инвестор;
• • застройщик;
• • технический заказчик;
• • заказчик;
• • подрядчик (в том числе ЕРС (ЕРСМ)-контракгор);
• • инженер (инжиниринговая компания);
• • технический агент (инжиниринговая компания);
• • девелопер (в основном в гражданском строительстве).

Кроме того, иногда в качестве отдельного субъекта вводят так называемого управляющего проектом, хотя эту роль, как показано ниже, могут исполнять и другие участники строительной деятельности, в частности инжиниринговая компания.

Инвесторы, инженеры, технические агенты и девелоперы появились в нашей стране только в начале 90-х годов прошлого века с осуществлением либерализации экономики. Постановка задач, решаемых этими субъектами, и способы достижения целей находятся еще в стадии развития, поэтому в различных источниках можно встретить противоречивые сведения о функциях и взаимодействиях, например, инженера или девелопера с застройщиком, заказчиком или государственными органами.

Если рассматривать строительство от момента замысла проекта до выполнения первой обосновывающей документации (в качестве которой, как будет показано ниже, следует принимать ОИ и документ оценки воздействий на окружающую среду) [11], то в субъектную систему можно включить еще одно лицо — инициатора (бенефициара, выгодополучателя) проекта. Им может быть застройщик, инвестор и даже девелопер.

Для энергетических объектов, представляющих значительную экологическую опасность, кроме вышеперечисленных лиц в состав субъектной системы строительства целесообразно ввести экологического агента (эколога). Его функцией является экологический мониторинг на стадиях строительства и, возможно, эксплуатации объекта. При необходимости экологический агент принимает участие в разработке предпроектной и (или) проектной документации.

Управлять строительством могут:

• • застройщик;
• • технический заказчик (если это отдельное юридическое лицо и ему поручено выполнение соответствующих услуг);
• • инжиниринговая компания;
• • отдельное юридическое лицо, нанятое застройщиком или техническим заказчиком.

Главным субъектом строительной деятельности действующими нормативными правовыми документами в нашей стране признается застройщик.

В практике строительства энергообъектов роли технического заказчика и застройщика практически всегда объединены в одном юридическом лице.

Именно застройщик осуществляет так называемое общее ведение строительства [12.2]. В соответствии с Гражданским и Градостроительным кодексами, а также с Федеральным законом «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» [19.1] основными функциями застройщика являются:

• • получение разрешения на строительство;
• • получение права ограниченного пользования соседними земельными участками (сервитутов) на время строительства;
• • привлечение для осуществления работ по возведению объекта недвижимости исполнителя работ (подрядчика при подрядном способе строительства);
• • обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке;
• • осуществление в предусмотренных законодательством случаях авторского надзора проектировщика за строительством объекта;
• • извещение о начале любых работ на строительной площадке органов государственного контроля (надзора), которым подконтролен данный объект;
• • обеспечение безопасности работ на строительной площадке для окружающей природной среды и населения;
• • обеспечение безопасности законченного в результате строительства объекта недвижимости для пользователей, окружающей среды и населения;
• • принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Застройщик может быть как техническим заказчиком, так и инвестором. Взаимоотношения застройщика и инвестора, не являющегося застройщиком, определяются договором между ними.

Застройщик для осуществления своих функций, связанных с обеспечением разработки, экспертизы и утверждения проектной документации, получением разрешения на строительство, исполнением обязанностей заказчика при ведении строительства подрядным способом, выполнением технического надзора за строительством, взаимодействием с органами государственного надзора и местного самоуправления, может привлечь согласно действующему законодательству специализированную организацию — инженера (инжиниринговую организацию) и (или) девелопера или специалиста соответствующей квалификации, которая подтверждена в установленном порядке (термин «инженер» при его использовании в качестве обозначения субъекта строительной деятельности означает инжиниринговую компанию. В настоящее время инженер и технический заказчик практически выполняют одни и те же функции). Передача застройщиком своих функций и ответственности привлеченной организации или специалисту оформляется договором между ними.

Застройщик наряду с инвестором является инициатором формулирования основных свойств объекта капитального строительства (КС), а следовательно, и его интеллектуальных свойств, которые были рассмотрены ранее (см. гл. 4).

Заказчик — это юридическое или физическое лицо, заключающее договор подряда или государственный контракт на строительство объекта недвижимости и осуществляющее свои обязанности в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Заказчиком может быть застройщик, а также иное лицо, уполномоченное застройщиком или инвестором. Вообще говоря, выбор схемы управления строительством, юридических лиц, наделенных функциями тех или иных субъектов строительной деятельности, осуществляет инвестор.

Если заказчиком является не застройщик, а другое юридическое лицо, при подрядном способе строительства взаимоотношения заказчика и подрядчика определяются договором строительного подряда. Заказчик и застройщик могут выполнять также функции исполнителя работ.

В качестве подрядчика выступает юридическое или физическое лицо, которое выполняет работу но договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиком в соответствии с Гражданским кодексом РФ. При подрядном способе строительства взаимоотношения заказчика и подрядчика определяются договором строительного подряда, который регулируется Гражданским кодексом. Среди субъектов строительной деятельности в договоре подряда фигурируют генеральный подрядчик и субподрядчик, чьи права и обязанности регулируются статьей 706 Гражданского кодекса. В строительном бизнесе России все большую популярность приобретают подряды в форме ЕРС (ЕРСМ) [11], принятой во всех промышленно развитых странах. Тем не менее в подавляющем числе случаев при строительстве электросетевых объектов и ТЭС по-прежнему имеет место форма генерального подряда «под ключ» с интенсивным вмешательством заказчика в каждый из этапов строительства.

К инженерам близки по своим функциям технические агенты, так что зачастую представлять их как разные юридические лица не имеет смысла. Необходимость в техническом агенте появляется при крупномасштабном промышленном строительстве, когда инвестору или застройщику требуется независимый от девелопера, заказчика, подрядчика, инженера аудитор их деятельности. В качестве примера можно привести создание корпоративного института технических агентов ОАО «РАО “ЕЭС России”» в 2007 г., которые были призваны осуществлять надзор в дочерних и зависимых обществах за выполнением инвестиционной программы холдинга. Классическим примером технического агента и инженера является компания «ЭнергоФих- тнер». В состав своей деятельности компания включает следующие услуги:

• • контроль за изготовлением, поставками, монтажом энергетического оборудования и за пусконаладочными работами на нем, включая заводские инспекции, а также контроль заводских испытаний;
• • контроль и анализ совмещенных календарно-сетевых графиков строительства, его финансирования и освоения денежных средств;
• • выполнение сметных расчетов и оценка объёмов работ на различных стадиях проектирования и строительства;
• • координация работ и управление процессами реализации проектов;
• • контроль выполнения договорных обязательств в ходе строительства.

Определение термина «девелопер» среди специалистов носит неоднозначный характер. В широком понимании по отношению к жилищному строительству девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от создания (девелопмента) объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• • автора идеи проекта;
• • приобретателя земельного участка под застройку;
• • организатора проектирования объекта;
• • нанимателя генподрядчика (также при подрядах в формах ЕРС и ЕРСМ);
• • управляющего недвижимостью (при необходимости);
• • инвестора или лица, привлекающего финансовые средства для реализации проекта.

Таким образом, девелопер — эго юридическое лицо, которое возглавляет строительство, управляет им, беря на себя соответствующие риски. Иными словами, он совмещает функции застройщика с функциями предпринимателя, создающего ценности для продажи. Главная задача девелопера в широком смысле состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта на всех этапах его развития и этот эффект реализовать, например, путем продажи квартир в будущем жилом доме или незавершенного проекта строительства промышленного объекта.

В узком понимании девелопер — это лицо, нанимаемое застройщиком только для выполнения функций управления проектом, иногда на период до начала собственно строительства. В то же время функции девелопера могут осуществляться и подразделениями застройщика или заказчика. Яркими примерами структурных подразделений заказчика, выполняющих девелоперские функции, являлись отделы капитального строительства или управления капитального строительства в составе промышленных предприятий до проведения в нашей стране рыночных реформ.

В проектах строительства энергообъектов обычно девелопер как отдельное юридическое лицо не встречается.

Инвестор (от англ, investor — вкладчик) — юридическое или физическое лицо, осуществляющее инвестиции, вкладывающее собственные заемные или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты. Инвестиционный капитал, вносимый инвестором, может быть представлен в виде финансовых ресурсов, имущества, интеллектуального продукта. Инвесторы обычно не просто вкладывают капитал в дело, подобно бизнесменам, а осуществляют долговременные вложения в достаточно крупные проекты, связанные со значительными производственными, техническими, технологическими преобразованиями, новшествами. Они предъявляют ключевые требования к объекту КС, в том числе к управлению технологическими процессами, что, как мы установили ранее (см. гл. 4), по сути, определяет степень интеллекта будущей ТС. В качестве инвесторов выступают государство, регионы, организации, предприятия, предприниматели, частные лица, игроки на рынках ценных бумаг. Общие требования к объектам КС, составляющим ИЭС, разрабатывают уполномоченные государственные органы (Минэнерго РФ), СО, электросетевые компании (ОАО «ФСК ЕЭС» и др.).

С термином «инвестор» связан ряд понятий, которые имеют отношения к инвестиционной деятельности (см. табл. П1.4). В условиях рыночных отношений инвестор является ключевым субъектом строительной деятельности, без которого не может быть реализован ни один проект. Поэтому поиск инициатором проекта инвестора и оформление с ним отношений является одним из самых главных этапов реализации предынвестиционной фазы проекта [11].

В качестве инвестора может выступать застройщик или лицо, инициирующее проект.