Местные рынки жилья

Ключевые термины и понятия

Жилищный фонд • Жилищная собственность • Жилищные услуги

• • Недвижимость • Залоговая ценность • Ипотека • Спрос на жилье
• • Ценовая эластичность спроса • Предложение жилья • Жилищные инвестиции • Валовые жилищные инвестиции • Чистые жилищные

инвестиции • Стоимость жилья • Издержки владения • Норма амортизации • Эксплуатационные расходы • Функционирование жилья

• • Модель рыночной фильтрации • Нисходящая фильтрация • Восходящая фильтрация • Жилищная реформа • Жилищные пособия
• • Квартирные сертификаты • Жилищные ваучеры

Значение изучения рынка жилья для развития местного сообщества

В условиях административно-командной системы рынок жилья практически отсутствовал. Жилищное строительство и обеспечение граждан жильем, ремонт жилья и установление квартирной платы осуществлялись почти исключительно через государственные структуры.

В переходный период обнаружилось, что рыночная экономика не может эффективно функционировать, если часть секторов экономики перестраивается в соответствии с рыночными принципами, а другая продолжает функционировать по-старому. Рынок жилья, образующий значительную часть рынка недвижимости, оказывает исключительно важное воздействие на функционирование всей системы рынков. Особое значение рынок жилья имеет для развития местного сообщества.

Во-первых, трудно переоценить значение жилищных условий для жизни и развития человека. Жилье является важнейшим благом, обеспечивающим его достойное существование. Жилая площадь, качество жилья имеют самое прямое отношение к возможностям человека восполь зоваться плодами цивилизации в культурной и образовательной сферах. Отсутствие жилья и плохие жилищные условия — одна из главных причин снижения рождаемости, семейных неурядиц, разводов и других социальных недугов современного общества. Социальный статус человека в значительной степени определяется тем, в каком доме и в каком районе он живет.

Во-вторых, размеры и качество жилья, которым обладают граждане местного сообщества, оказывают влияние на структуру потребительского спроса. Повышение степени обеспеченности жильем и его качества обусловливают тенденцию роста потребления товаров длительного пользования, что ведет к соответствующим сдвигам в структуре экономики.

В-третьих, расходы на приобретение и оплату жилья в развитых странах также составляют одну из самых больших статей бюджетов семей, уступая лишь расходам на питание. Следовательно, стремление иметь достойное жилье является одним из основных, если не основным, мотивом экономической активности большой части населения в развитых странах.

В-четвертых, состояние жилищного фонда, качество жилищных услуг и развитость рынка жилья оказывает далеко не последнее влияние на инвестиционный климат в местном сообществе.

В-пятых, собственность на жилище является для членов местного сообщества одним из важнейших источников финансовых ресурсов.

С одной стороны, во многих странах налог на недвижимое имущество граждан — основной источник наполнения доходной части местных бюджетов. Например, в США налог на недвижимость (существенной частью которой является жилищный фонд) составляет почти половину всех местных налоговых поступлений.

С другой стороны, жилье имеет самую большую залоговую ценность. Жилье — удобная форма обеспечения займа: «Оно повсеместно, сравнительно легко поддается оценке, с трудом может быть перемещено или сокрыто должником и к тому же относительно однообразно»¹⁴⁶. Поэтому жилье часто используется домовладельцами для получения крупных денежных займов и расширения своих возможностей и как потребителей товаров и услуг, и как инвесторов.

В цивилизованном обществе рынок жилья предопределяет многие функции местных правительств. Основные цели развития местных сообществ — занятость, доходы, благоустройство. Жилье — системообразующий элемент третьего компонента — благоустройства. С жильем

¹⁴⁶Жилищная экономика / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996. С. 149.

непосредственно связаны важные функции местного управления и самоуправления:

• • планирование территории;
• • зонирование;
• • оценка жилищного фонда;
• • правовое оформление движения жилищного фонда (дарение, наследование, купля-продажа);
• • обеспечение коммунальными услугами;
• • защита от преступной деятельности, стихийных бедствий (пожарная служба, страхование домовладений) и др.

, Социальный

Источник налоговых поступлений, возможная основа местного бюджета

Фактор мобильности рабочей силы

Фактор социальной стабильности

Насущное благо

Финансовый аспект

Фактор изменений потребительского спроса, струк-? туры экономики

Залоговая ценность

Жилье

Фактор инвестиционной привлекательности местного сообщества

Стимулятор экономической активности домохозяйств

Экономический аспект

Рис. 8.1. Роль рынка жилья в развитии местного сообщества

Таким образом, трудно переоценить воздействие рынка жилья на социальный, экономический и финансовый потенциал развития местного сообщества (рис. 8.1). Теория и практика свидетельствуют, что изменения на рынке жилья самым существенным образом отражаются буквально на всех сторонах жизни местного сообщества.